悉尼市边缘办公室市场

knightfrank.com.au/研究 •边缘地区坚实的经济驱动力•主要库存供应不足•主要CBD市场下方的空缺 城市边缘是占领者和投资者的首选目的地 MarcoMascitelli副主任，研究和咨询 SurryHills和CBD之间的净面租金折扣 截至7月24日，边缘市场的总体空缺 有利的人口状况提供了现成的人才，以及与志同道合的企业一起在靠近主要卫生和教育领域的地方居住的吸引力，对许多占领者来说是令人 •Primegradespaceonaverageaccountsforless40%oftotalfringestock,compositionto64%intheCBD.SurryHillsthelargestfringemarketwhichhasaprimecompositionofjust12%,whileEveleighhasaprimecompositionof95%. •边缘地区的开发渠道仍然有限，只有精品规模的项目以及Mirvac的将于2026年和2027年进行两次港口开发。 •在过去的十年中，过度占用的需求和有限的新供应导致了位于悉尼CBD和主要地铁市场下方的所有主要边缘市场的整体空缺。 大流行后边缘市场的弹性部分缩小了与CBD地区的租金差距。目前SurryHills和CBD之间的租金折扣为38％。 •虽然交易证据有限，但核心边缘地区最优质资产的收益率与CBD资产的价差很小。 近几十年来，悉尼的CBD和内部边缘地区的经济增长尤为强劲。悉尼市地方政府地区的地区生产总值（包括CBD和周围的郊区，例如达林赫斯特，萨里山，皮尔蒙特，Ultimo，Chippedale和Redfer）在2023年总计为1417亿澳元，录得最强劲的年增长率，在过去的二十年中增长了一倍以上（平均年增长率为3.4％）。悉尼内部的经济增长大大超过了大悉尼，大悉尼同期增长了60％（或每年2.3％）。 为了反映这种强劲的增长，悉尼市在大悉尼总产出中的份额从2002年的22％上升到2023年的28％。 澳大利亚及其主要城市的高长期增长率可以部分归因于强劲的人口增长，这支撑了就业和 在过去的20年中，澳大利亚的人口增长了35％，远远超过了其他主要经济体的增长，包括美国（17％），英国（14％），法国（9％），德国（2％）和日本（-3％）。 强劲的人口增长导致以悉尼和墨尔本为首的主要城市迅速扩张，这些城市的经济和就业增长明显快于其他澳大利亚城市。虽然全球移民流动受到大流行的干扰，但现在情况有所改善，没有更多的限制，特别是今年大量的海外学生涌入，鉴于该地区大学的地理位置，这对边缘地区产生了深远的影响。 在过去的二十年中，悉尼的CBD和内缘地区的人口增长特别强劲（53％），而大悉尼地区的增长率为29％，大多数内城郊区的人口增长明显强于悉尼平均水平。 根据国家趋势，悉尼的经济已变得更加重视熟练的服务业。2023年，金融和专业服务占总增加值（GVA）的28.2％，而2003年为22％。相比之下，制造业产出的份额大幅下降。随着人口的长期持续增长，高技能服务业的相对强劲增长将促进白领就业增长和办公空间需求。 悉尼内城的成年人口相对年轻。根据2021年人口普查，超过42%的悉尼CBD和城市边缘人口年龄在20至34岁之间，几乎是大悉尼22%的两倍。CBD，Pyrmot-Ultimo和Redfer-Chippedale在这个年龄段的人群中所占比例特别高，介于38％和50％之间。SrryHills和Darlighrst在25-34岁人群中的比例相对较高，分别为33%和31%。 悉尼的市中心人口受教育程度相对较高。悉尼CBD和城市边缘区的常住人口中约有一半拥有学士学位，而大悉尼只有44％。高等教育的入学率在整个城市边缘郊区平均分布，达林赫斯特，皮尔蒙特-Ultimo，雷德芬-奇彭代尔和SrryHills拥有学士学位的人口占47％至51％。同样，近四分之一的悉尼市中心居民拥有研究生学历，而大悉尼地区的这一比例为19％。 反映了相对高技能和受过良好教育的人口以及该地区的持久吸引力，与大悉尼平均水平相比，悉尼的城市边缘郊区的高收入者比例更大。在Darlighrst和SrryHills尤其如此，那里分别有20％和17.6％的居民每周总收入在3,000加元或以上，是大悉尼地区平均7.5％的两倍多。Pyrmot-Ultimo和Redfer-Chippedale在高收入者中的份额也高于平均水平，但低于Darlighrst和SrryHills，分别为12.7％和10.6％。 在一个越来越需要高质量办公住宿的市场中，整个城市边缘地区的主要库存明显供不应求。黄金级空间平均占总边缘库存的40％以下，而CBD为64％。SrryHills是最大的边缘市场，其主要构成仅为12％，Ultimo也非常低，为19％，其次是Darlighrst和Chippedale，占30％。 边缘市场的新发展在历史上表现非常好。最新的发展，啤酒厂院子的发展是可持续地预先致力于Afterpay，而在达林赫斯特的牛津和福利发展已经实现了对索尼和燕尾在其商业组件的高度承诺。此外；萨里山哈钦森街29-41号引起了广泛的占领者的强烈兴趣。除了这些开发项目之外，边缘地区的管道仍然有限，只有精品规模的项目即将到来，以及Mirvac的两个分阶段的港口开发项目，其中将包括27,000平方米的高级办公空间以及7,000平方米的零售空间。第一阶段将在2026年完成，第二阶段将在2027年完成。 鉴于对新空间的竞争有限，有限的管道为潜在开发商提供了进入市场的机会，并将受到市场的欢迎。 根深蒂固的供应不足，以及利用边缘地区建筑的文化和遗产特征的愿望，导致人们更加关注翻新和升级现有库存。例如，Chippedale的BalforStreet29-43号成功地从仓库转换为A级办公室住宿，这类似于啤酒厂场的开发和SrryHills的HtchisoStreet29-41号。像这样的例子表明，“升级质量”继续奖励那些升级以满足占用者不断变化的需求和期望的所有者。展望未来，由于中央区以外的大规模开发机会很少，相对于寻求优 质等级空间的潜在占用者基地的增长，边缘地区可能仍然供应不足。在这种环境下，更多的业主可能会寻求升级现有资产，相对于其他悉尼市场的租赁性能将继续增长。 技术领域和更广泛的创意产业的企业一直处于边缘市场的最前沿，迅速扩张和振兴，成为首选的办公市场。有利的人口状况提供了现成的人才，以及与志同道合的企业一起在靠近主要卫生和教育领域的地方居住的吸引力，对许多占领者来说是令人信服的。 此外，与传统的CBD相比，边缘工作区提供了更多独特的体验，这吸引了许多希望利用工作场所来帮助定位品牌并吸引潜在新员工的居住者。家门口有丰富的便利设施，为居住者蓬勃发展提供了必要的成分。 在过去的五年中，科技和创意产业已将城市边缘视为首选目的地，这在接受水平上很明显，科技占用者每年平均占交易活动的38％，远高于CBD（平均20％）。最近交易的例子包括Netflix（1,150平方米）和Airwallex（1,400平方米）进入Chippedale，Droeshield（1,835平方米）进入Pyrmot和MorseMirco（2,127平方米）进入SrryHills。 随着边缘市场的发展和成熟，我们现在看到市场有机地发展以适应特定的业务集群，随着时间的推移，这将更清楚地细分市场。 在伊夫利,技术和研发占用者的数量已经非常多。 在过去的十年中，过度占用的需求和有限的新供应导致了位于悉尼CBD和主要地铁市场下方的所有主要边缘市场的整体空缺。鉴于向质量和舒适性趋势发展的航班以及这些市场中的优质库存数量非常有限，主要市场严重缺乏可用性。特别是，在Eveleigh，SrryHills和Chippedale寻求优质空间的租户，只有3％以下的空置率证明了这一点。 截至2024年7月的一年中，所有边缘地点都经历了积极的净面租金增长，主要空间的平均净面租金介于700-1,000美元/平方米之间。特定位置和最佳类别资产定期实现净租金超过 $1,000/平方米SurryHills的表现优于其他边缘子市场，全年实现了4.5％的净面孔增长，其次是Chippendale和Darlinghurst，超过3％。与此同时，激励措施略有上升，平均在30-40%之间。 边缘市场的韧性和实力在一定程度上缩小了与CBD的租金差距。目前SurryHills和CBD之间的租金折扣为38％，远低于2017年的50％。由于租金增长强劲，需求增加，市场对新优质库存的限制，预计未来租金差距将变得更加紧密。 展望未来，由于新供应有限，占用者的需求将主要库存的空缺保持在较低水平，因此预计租金将进一步增长。虽然TechCetral将在未来十年带来大量供应，但考虑到伦敦等其他全球市场的经验，随着边缘市场的成熟，周围的边缘地区将保持紧张，这表明了巨大的长期增长潜力。 自2022年中期以来出现的收益率下降趋势现在在上一季度有所放缓。自2022年初最严格的水平以来，各个边缘子市场的主要办公室收益率在125-200bps之间下降。 过去两年，投资市场的特点是不确定性和融资成本上升，这导致投资者袖手旁观，等待情绪改善。结果，2023年投资量下降到十年来的低点9830万美元，只有两项资产交易。 边缘市场的平均主要收益率目前在6.00%至7.50%之间。 2023年的主要交易是CharterHall以8000万美元的价格出售了肯辛顿的221-227AnzacParade。Centuria资本公司以1825万美元的价格剥离了位于南伊夫莱伊康沃利斯街6号的Belltower办公楼。 SrryHills，Darlighrst，Eveleigh和Chippedale的主要办公室收益仍然相对较低，这些郊区的建筑物尤其受到投资者的追捧。尽管交易证据有限，但在受追捧的地点中，最优质资产的收益率可能会以20-50个基点的小额交易价格与CBD资产进行交易，可以说，在SrryHills中，资产可以与CBD持平。 交易活动在2024年已经有所改善，出售了两项资产，总计1.35亿美元。SrryHills的63AStreet在年初以低于6％的收益率以3220万美元的价格交易，而CetralEveleigh最近以5.9％的收益率以1.03亿美元的价格出售。由于投资者对边缘资产的信心和更清晰的市场前景，预计下半年交易将回升。 另一方面，Ultimo和Pyrmont的资产之间的收益率差异较大，这些资产可能会以较其他边缘子市场更大的折价进行交易。 中央区将在未来十年内受益于大规模的城市更新 这些限制因素增加了开发商对边缘地点的需求，开发商认识到市场的长期潜力，既是对CBD的自然延伸，也是一个以明显不同的感觉有机发展的市场。一个值得注意的例子是Eveleigh，它在过去五年中经历了广泛的发展，在该地区激活了ATP和CBAs100,000平方米的办公空间，这在核心CBD内更难实现。 从历史上看，与核心CBD相比，城市边缘及其南部边界未被充分利用为办公市场目的地，并被视为次级办公市场。但是，在过去的十年中，该市场表现出色，并显示了其追赶更成熟区域的潜力。 这种优异表现可以归因于需求和供给方面的因素。在需求方面，技术部门和更广泛的创意产业的增长一直是关键驱动因素，因为这些企业倾向于寻求不太传统的办公环境。他们通常是位置不可知论者，或者偏爱城市边缘，与其充满活力的便利设施，帮助塑造品牌身份并吸引潜在新员工的能力有关。 与这些趋势一致，政府的愿景是将中央专区建立为一个创新集群，由知识共享产业驱动，并得到邻近的卫生和教育走廊的支持。该地区被指定为具有重要意义的地区，占地24公顷，西边是皮特街，南边是克利夫兰街，北边是埃迪大道，西边是伊丽莎白街。 在供应方面，CBD的地理边界和CBD核心内部的高度限制始终意味着，随着时间的推移，传统核心会由于产能限制而溢出到边缘。反映这一点的是，核心