房地产行业重大事项点评：从新型城镇化战略看城镇人口增加

国务院于7月31日发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》对接下来五年的新型城镇化建设进行了详细规划。该计划旨在提高农业转移人口的城市落户率，强化城市提供基本公共服务的能力，推动潜在区域的工业化与城镇化进程，构建现代化都市圈，增强城市的韧性和安全性，并将常住人口城镇化率提升至接近70%。

通过计算，预计从2024年至2030年间，中国的城镇人口年均增长约为1176万人。基于此，分析了2030年时的人口预测：全国总人口将达到14.5亿人，城镇人口约为10.15亿人。对比2023年的城镇人口9.33亿人，可以推算出2024-2030年间，城镇人口年均净增长约为1176万人。

为实现这一目标，《计划》提出了一系列措施，包括城市更新与安全韧性提升行动。具体措施涉及城镇老旧小区改造、保障性住房建设、城市洪涝治理、城市生命线安全工程以及绿色智慧城市建设。

在户籍制度改革方面，《计划》提出放开放宽除少数超大城市外的落户限制，推广以经常居住地登记户口的制度。对于不同规模的城市，提出了不同的落户政策调整，以促进人口合理流动和城镇化进程。

投资建议方面，当前市场仍处于等待阶段，需要观察行业右侧机会的出现。去库存的核心驱动因素是城市扩张带来的产业和人口增长，即城市产业发展吸引外来人口，从而释放购房需求。基于2030年的预测，每年新增城镇人口数量约为1176万人，这一数字低于上一轮房地产去库存期间的水平。因此，投资机会可能不在于销售触底，而是在于房价稳定后的房企合理的销售规模和净利润率，进而推演出稳态下的ROE，从而预见到板块的趋势性机会。建议关注受益于城中村改造、收储政策的标的，以及解决历史土储问题的房企，其估值中枢有望提升。此外，在二手房市场中，具有竞争优势的中介公司也可能成为关注焦点。重点关注的企业包括华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团和贝壳-W。

同时，需要警惕收入预期恶化的风险，这可能导致市场的负反馈循环，影响经济和市场表现。