7月房企销售数据点评：结构大于总量

股票研究/2024.08.01 结构大于总量房地产 评级：增持 ——7月房企销售数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 7月TOP50房企销售额跌幅走阔12pct至-16%，市场进入弱平衡阶段，有待进一步修复；在市场已有大量政策释出的背景下，后续期待由政策执行落地带来的新驱动。 投资要点： 7月TOP50房企权益销售额同比下滑16%，跌幅走阔12pct，市场有待进一步修复。根据克而瑞数据，以权益销售额为口径，TOP50房企7月单月销售额为1832亿元，在绝对规模上小于2024年上半 年的月度均值，仅高于1月、2月，这与7月为行业传统淡季有关在同比增速上跌幅较上月走阔12pct至16%，可见市场销售仍处于相对弱势。值得注意的是，由于2023年上半年受疫情后需求集中释放等因素的影响，上半年基数在一定程度上存在特殊性，进入下半年，随着基数逐步回归稳定，后续对于市场的数据比较将能够更好的反映市场的真实状态，有利于观测市场对于政策的反馈。具体到TOP50各个房企表现上：1）央企销售韧性较强，继6月后，再度实现销售额同比正增长，增速为10%，而国企和民企分别下跌27%、40%；2）头部房企销售额环比跌幅较大，TOP10/TOP11-30/TOP31- 50房企分别下跌49%/31%/27%，预期与头部房企推盘节奏的调整 有关，且7月实现单月销售额破百亿的房企数量也回落至5家，分别为保利、中海、华润、万科和招商蛇口。 结合7月政治局会议，预期后续市场以政策执行为关键，期待看见由执行驱动的销售改善。7月以来，宽松政策出台的频次逐步放缓政治局会议也强调政策的落实，在当前已有大量政策出台的背景下 我们认为后续应更关注执行层面的推动，促进政策效果的充分释放并在市场数据上得到反馈。另外，我们也在2024年7月30日的报告《执行为上，重视存量项目规划调整》中提示了存量项目调整可能存在的新变化，即通过提升项目性价比助力库存盘活，这也将对销售数据提供积极的支撑。 《深入实施以人为本的新型城镇化战略�年行动计划》发布，就影响而言，结构大于总量，以产业发展推动城镇化的特征凸显。在总量层面，该计划目标努力5年将常驻人口城镇化率从2023年底的 约66%提升至近70%；在结构层面，产业发展将作为城镇化发展的重要驱动力，例如计划中提到在城镇化潜力较大的集中片区例如冀中南、皖北，重点任务是培育特色优势产业集群、强化产业发展人才支撑等。相比于城镇化率的整体提升，我们认为结构性的发展更值得关注，将为部分区域带来新发展机遇。 行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠 杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面 关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。风险提示：市场需求加速下行。 房地产《执行为上，重视存量项目规划调整》 2024.07.30 房地产《LPR下调，实际利率为锚》2024.07.22房地产《抵押物价格的企稳信号》2024.07.16 房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》2024.07.04房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》2024.07.02 图1：7月TOP50房企权益销售额降幅走阔12pct至 4442509 -16% 图2：7月TOP10房企权益销售额同比增速转负至 -15% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图3：7月TOP11-30房企权益销售额降幅走阔5pct图4：7月TOP31-50房企权益销售额降幅收窄1pct 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图5：7月央企的销售表现依旧优于国企和民企图6：7月央企权益销售额维持同比正增长为10% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图7：7月国企权益销售额降幅走阔19pct图8：7月民企权益销售额降幅收窄6pct 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~7 月累计权益销售金 额（亿元） 1~7 月累计同比增速 7 月单月权益销售金额 （亿元） 7 月单月同比增速 1 保利发展 1565.0 -16% 213.0 2% 2 中海地产 1454.4 -19% 119.7 -9% 3 华润置地 966.9 -31% 106.7 -20% 4 万科地产 952.4 -35% 128.7 -13% 5 招商蛇口 810.0 -30% 124.0 1% 6 绿城中国 680.0 -1% 62.0 10% 7 建发房产 562.5 -32% 53.9 -31% 8 龙湖集团 399.1 -46% 52.5 -37% 9 中国铁建 373.4 -15% 52.0 -3% 10 越秀地产 362.4 -34% 29.4 -48% 11 华发股份 358.8 -42% 58.0 -3% 12 中国金茂 346.4 -46% 38.5 -12% 13 绿地控股 338.7 -45% 36.7 -38% 14 滨江集团 329.9 -38% 39.5 -33% 15 碧桂园 293.4 -79% 31.7 -65% 16 金地集团 261.5 -56% 37.8 -42% 17 保利置业 231.9 -23% 48.1 92% 18 新城控股 191.8 -43% 24.1 -46% 19 中建壹品 181.6 45% 25.2 41% 20 中国恒大 172.5 -55% 16.2 -46% 21 中交房地产 158.3 -39% 28.4 -6% 22 融创中国 152.2 -53% 8.5 -70% 23 电建地产 151.6 -36% 23.6 105% 24 美的置业 150.9 -47% 19.3 -26% 25 伟星房产 147.7 -28% 18.0 -25% 26 路劲集团 144.2 -52% 33.6 51% 27 世茂集团 138.6 -36% 19.0 -12% 28 大华集团 135.1 -40% 18.7 -6% 29 远洋集团 130.2 -48% 55.4 181% 30 卓越集团 127.2 -55% 22.9 6% 表1：7月TOP50房企中共有5家房企的权益销售额突破百亿元 注：仅展示1~7月累计权益销售额TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~7月累计操盘金额 （亿元） 1~7月累计同比增速 7月单月操盘金额 （亿元） 7月单月同比增速 1 绿地控股 357.6 -45% 38.9 -38% 2 碧桂园 357.0 -79% 40.9 -69% 3 融创中国 263.0 -52% 14.4 -71% 4 旭辉集团 195.2 -52% 17.4 -58% 5 中国恒大 182.5 -55% 17.2 -45% 6 世茂集团 154.7 -36% 21.2 -12% 7 中南置地 101.2 -60% 10.8 -56% 8 阳光城 85.2 -51% 12.9 -22% 9 中梁控股 62.1 -51% 10.1 -30% 10 中骏集团 58.1 -72% 10.4 -52% 11 金科集团 55.8 -51% 5.8 -23% 12 龙光集团 53.0 -65% 7.6 -59% 13 富力地产 41.1 -53% 8.2 9% 表2：7月大部分典型出险房企操盘金额仍出现同比下滑 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 8.1最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A7.097761.020.740.827.09.68.6增持 600048.SH保利发展8.8210561.010.951.018.79.38.7增持 001979.SZ招商蛇口8.797960.700.790.8512.611.110.3增持 601512.SH中新集团7.381110.910.920.998.18.07.5增持 002244.SZ滨江集团8.142530.810.981.1010.08.37.4增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票