2024年度上半年城建投融资市场报告荣邦瑞明2024

——2024年上半年，市场化投资项目总成交约8685亿，项目数量972个。其中：特许经营项目成交数量合计393个，成交规模合计约1998亿；其他投资类型项目成交数量合计579个，成交规模合计约6687亿。与2023年上半年相比，市场化投资项目成交数量大幅增加，总投资规模同比降低27.6%。从上半年的项目成交特征来看，项目单体规模小型化趋势愈发明显，大项目的数量大幅下跌，由于这种变化带来的不适应，投资企业普遍感觉形势严峻、市场趋冷、机会难找，正在承受较大的经营压力。 ——特许经营作为当前重要的投资模式，2024年上半年，特许经营项目数量增长但投资规模降低，呈现出明显的小型化趋势，民企活力逐步释放。随着政策和制度的不断完善，未来特许经营项目的市场规模将进一步增长，参与者也将更加活跃。 ——从成交项目投资规模上来看，重点行业集中在。 Contents目录 市 场 形 势 总 结 01 热 点 行 业 解 析 02 发 展 趋 势 展 望 壹市场形势总结 城建投融资市场总体规模2.7万亿，同比下降超30% l2024年上半年，全国31个省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团城建投融资市场总体规模2.70万亿，其中地方政府新增债券1.83万亿，市场化项目投资规模0.87万亿。 l从基建领域的融资渠道来看，地方政府发债已经成为主流，规模是社会资本参与市场化投资项目的两倍以上，以政府债券为主、市场化投资为辅的城建投资市场格局已经形成，整体呈现出稳定的、长期的发展趋势。 专项债规模同比降低35%，分布行业广，经济发达地区发行量大 l2024年上半年，全国新发行专项债1.50万亿，较2023年上半年同比降低34.8%，主要分布在市政和产业园区基础设施、棚户区改造、医疗卫生、农林水利等领域；广东、山东、浙江、安徽等经济强省发行规模较大。 市场化投资项目成交数量大幅增加，总投资规模同比降低27.6% l2024年上半年，市场化投资项目成交数量972个，总投资规模约8685亿。 l2023年上半年，市场化投资项目成交数量697个，总投资规模约11996亿。 l与2023年上半年相比，2024年上半年市场化投资项目成交数量大幅增加，投资规模降低27.6%，其中： •特许经营项目成交数量有所增长，投资规模降低42.1%； •其他投资类型项目成交数量大幅增长，投资规模增长3.1%。 市场化项目规模分布特征 l根据项目投资规模，将2024年上半年市场化项目划分为1亿以下，1-10亿、10-50亿、50-100亿、100亿以上五个等级，其中10亿以下规模的项目多达827个，占整个市场化项目数量的85%。 l市场化项目投资规模结构发生变化，单体规模小型化趋势愈发明显，大项目的数量大幅下跌。 市场化项目行业分布特征 从成交项目投资规模上来看，前三行业分别为园区/片区（1862亿）、公路/枢纽（1582亿）、城市更新（1495亿）。 从成交项目数量上来看，前三行业分别为公用事业(203个)、土地综合整治（136个）、市政工程（133个）。 市场化项目地域分布特征 从成交项目所在行政层级上来看，项目主要分布在四线城市及以下、二线城市，三线城市、一线城市分布较少。 从成交项目区域分布上来看，项目主要分布在华东、华中、西南、华南地区，华北、西北地区次之，东北地区最少。 特许经营项目：数量有所增长，但整体规模同比降低42.1% l2024年上半年，特许经营项目成交数量合计393个，投资规模合计约1998亿。 l与2023年上半年相比，特许经营项目的数量有所增长，但整体规模降低42.1%。 l特许经营项目从投资规模上来看，逐渐趋于小型化。 特许经营项目规模分布特征 l根据项目投资规模，将2024年上半年特许经营项目划分为1亿以下，1-10亿、10-50亿、50-100亿、100亿以上五个等级，其中10亿以下规模的项目多达363个，占整个特许经营项目数量的92%。 l特许经营项目投资规模结构发生变化，以1-10亿的项目为主。 特许经营项目行业分布特征 从成交项目投资规模上来看，前三行业分别为公路/枢纽（601亿）、公用事业（523亿）、市政工程（310亿）。 从成交项目数量上来看，前三行业分别为公用事业(174个)、市政工程（98个）、人居改善（38个）。 特许经营项目中标企业类型特征 l2024年上半年，特许经营项目中标企业以地方国企为主（部分项目成交在特许经营配套政策出台之前）。 l地方国企成交276个项目，投资规模约1295亿；l央企成交18个项目，投资规模约503亿；l民企成交90个项目，投资规模约182亿；l外资企业成交9个项目，投资规模约18亿。 l2024年上半年，中标企业为民企的特许经营项目投资规模占比9.12%，2023年同期民企占比3.74%，民企活力逐步释放。 “有略”片区开发策略管理平台 其他投资类型项目：数量大幅增长，整体规模同比增长3.1% l2024年上半年，其他投资类型项目的成交数量合计579个，投资规模合计约6687亿。 l与2023年上半年相比，其他投资类型项目的数量大幅增长，整体投资规模增长3.1%。 其他投资类型项目规模分布特征 l根据项目投资规模，将2024年上半年其他投资类型项目划分为1亿以下，1-10亿、10-50亿、50-100亿、100亿以上五个等级，其中10亿以下规模的项目多达464个，占整个其他投资类型项目数量的80%。 l与特许经营项目相比，其他投资类型项目有大项目机会。 其他投资类型项目行业分布特征 从成交项目投资规模上来看，前三行业分别为园区/片区（1835亿）、城市更新（1481亿）、公路/枢纽（980亿）。 从成交项目数量上来看，前三行业分别为土地综合整治（134个）、新能源（76个）、乡村振兴(68个)。 其他投资类型项目中标企业类型特征 l其他投资类型项目有大项目机会，更受地方国企和央企关注。l民营企业和外资企业优势较小。 l地方国企成交257个项目，投资规模约2855亿； l央企成交113个项目，投资规模约2744亿； l民企成交190个项目，投资规模约1047亿； l外资企业成交19个项目，投资规模约41亿。 “有略”片区开发策略管理平台 2024年上半年市场特征总结 政 策 陆 续 出 台 ， 特 许 经 营项 目 持 续 增 长 项 目 单 体 规 模 小 型 化 趋势 明 显 城 市 更 新 成 为 城 建 投 资热 点 领 域 投 资 项 目 向 经 济 发 达 区域 和 核 心 城 市 聚 焦 l随 着 特 许 经 营 相 关 政 策和 文 件 的 陆 续 出 台 ， 政府 和 社 会 资 本 合 作 新 机制 趋 于 完 善 。l特 许 经 营 项 目 数 量 有 所增 长 ， 规 模 降 低 明 显 ，项 目 趋 于 小 型 化 ， 民 企活 力 逐 步 释 放 。 l市 场 化 项 目 成 交 数 量 大幅 增 加 ， 总 投 资 规 模 同比 下 降 明 显 ， 小 项 目 越来 越 多 。l项 目 的 小 型 化 以 及 项 目经 营 主 要 依 靠 市 场 ， 给投 资 企 业 带 来 较 大 的 经营 压 力 。 l成 交 项 目 主 要 分 布 在 华东 、 华 中 等 经 济 发 达 区域 。l投 资 企 业 在 项 目 选 择 时越 来 越 注 重 地 区G D P、人 口 流 入 、 产 业 基 础 等关 键 要 素 。 l2 0 2 4年 上 半 年 ， 从 成交 规 模 看 ， 重 点 行 业 为园 区/片 区 、 公 路/枢 纽 、城 市 更 新 。l城市更新、城中村改造是市场关注的热点之一，具有较大的市场潜力。 “有略”片区开发策略管理平台 贰热点行业解析 •自然资源部办公厅《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》自然资办发〔2024〕25号•住房城乡建设部《关于全面开展城市体检工作的指导意见》建科〔2023〕75号•自然资源部办公厅《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》自然资办发〔2023〕47号•住房城乡建设部办公厅《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》•自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》自然资发〔2023〕171号•住房城乡建设部等《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》建办城〔2023〕26号•住房城乡建设部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》建科〔2023〕30号•北京市住房和城乡建设委员会《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》京建发〔2024〕182号•天津市规划资源局《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》•江苏省政府办公厅《关于支持城市更新行动若干政策措施的通知》苏政办规〔2024〕3号 政策支持 城市更新 21规划统筹，精细化操作，创新实施模式，鼓励社会资本投资方向包括老旧小区改造、旧村旧厂改造、工改工等领域 城市更新项目市场成交情况 l市场表现：2024年上半年，城市更新领域中标项目共计55个，投资规模约1495亿。其中：特许经营项目共计3个，投资规模约14亿；其他投资类型项目共计52个，投资规模约1481亿。 l城市更新项目主要包括：片区城市更新项目、老旧小区改造项目、城中村改造项目以及“工改工”项目等。 l2024年上半年中标的城市更新项目中：央企成交15个项目，投资规模约586亿；民企成交17个项目，投资规模约544亿；地方国企成交19个项目，投资规模约350亿；外资企业成交1个项目，投资规模约2亿。 l近年来政策关注度高，市场化进程稳健，项目单体规模两极分化，投资项目集中在一二线核心城市；一级开发回归政府投资，涌现大量的政府直投项目，政企合作项目回归市场，集中在二级开发环节。在当前环境下，普遍存在项目去化周期较长、招商难度大等问题。 城市更新项目市场机会 l市场机会：基于荣邦瑞明对72个重点城市的大数据机会挖掘和筛选，重点城市今年1-6月已开展早期规划、策划、可研等前期工作的城市更新项目机会约3129个，其中，片区城市更新项目210个、老旧小区改造项目1830个、城中村改造项目611个、棚户区改造项目445个和旧村旧厂改造项目33个。 l规模较大的项目集中在一、二线城市，规模较小及公益性项目集中在三四线城市。 l片区城市更新项目以市场化投资为主，部分项目有一二级联动的可行性，存在大项目的机会；城中村项目一级开发可申请专项借款，以工程招标为主，二级开发以市场为主；老旧小区改造项目以工程招标为主；棚户区改造项目和旧村旧厂改造项目具有灵活性，可根据具体情况采用不同方式。 •自然资源部办公厅《关于支持利用政策性金融资金加快推进土地综合整治和生态保护修复的通知》自然资办函〔 2024〕522号•自然资源部《全域土地综合整治试点实施方案编制大纲（试行）》•自然资源部办公厅《关于严守底线规范开展全域土地综合整治试点工作有关要求的通知》自然资办发〔2023〕15号•国务院办公厅《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》国办发〔2018〕16号•上海市规划和自然资源局《上海市市级土地整治项目管理办法》沪规划资源施〔2024〕55号•浙江省自然资源厅《浙江省土地综合整治全过程管理办法（试行）》•河南省人民政府办公厅《关于开展全域土地综合整治试点工作的实施意见》豫政办〔2023〕42号•广东省自然资源厅〈关于推进全域土地综合整治扩面提质的通知》粤自然资修复〔2024〕584号•广东省自然资源厅《广东省全域土地综合整治项目实施方案编制指南（试行）》 政策支持 土地综合整治 以国土空间规划为引领，整体推进农用地整理、建设用地整理、生态保护修复和历史文化保护 土地综合整治项目市场成交情况 l市场表现：2024年上半年，土地综合整治领域中标项目共计136个，投资规模约468亿。其