京沪新房成交环比继续提升

根据50城高频数据，6月最后一周（6月21-27日）周成交面积535万方，环比增长53%，是2024年以来首次单周成交超过500万方。6月28日-7月4日，新房成交面积521万方，虽然环比下滑3%，但绝对体量继续维持在500万方以上的高位。 与历年同期相比，6月28日-7月4日成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期新房成交面积分别环比下滑21%、下滑54%、下滑25%。同比来看，增长13%。参考往年，2024年6月28日-7月4日新房约为2021年同期的72%，约为2022年、2023年的108%和113%。 累计来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高，但6月、7月1-4日同比明显改善。2024年以来（1月1日-7月4日）50城成交规模8495万方，同比下滑32%。6月同比下滑21%，7月1-4日同比增长14%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，6月28日-7月4日新房成交面积继续改善。6月28日-7月4日成交标准化比值达到172%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期61个百分点。自6月中旬以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期，超过幅度在18个百分点-61个百分点之间。 从50城成交面积数据来看，结论类似，6月中旬以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期。6月28日-7月4日成交标准化比值达到157%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期44个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日北京、上海成交均出现反弹，北京反弹幅度更大。 517央行政策已落地七周，北京前五周新房成交标准化比值均未超过100%，代表成交表现均弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。6月21-27日、6月28日-7月4日，北京新房成交标准化比值分别达到180%、247%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值40个百分点、126个百分点。 上海方面，同样是6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交改善较多。5月24日-6月20日连续四周标准化比值均未超过95%，也低于历史同期比值，意味着新房提振效果偏弱。6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交标准化比值分别达到150%、153%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值24个百分点、28个百分点。 结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京新房成交面积42万方，环比增长37%，是517政策前一周（5月10-16日）新房成交面积的2.6倍，也是2024年周成交规模最高的一周。 2024年6月28日-7月4日，上海新房成交面积48万方，环比增长2%，较517政策前一周（5月10-16日）增长64%，仅次于2024年3月底周成交高峰51万方，约为3月底峰值的92%。 6月28日-7月4日，15城二手房周成交面积环比下滑4%： 根据15城二手房高频数据，6月28日-7月4日二手房成交面积214万方，环比小幅下滑4%。5月17日以来，除了6月7-13日端午节导致成交规模偏低之外，其他六周15城二手房成交面积均维持在210万方左右。 与历年同期相比，6月28日-7月4日15城二手房成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期二手房成交面积分别环比下滑9%、下滑20%、下滑6%。同比来看，增长35%。参考往年，2024年6月28日-7月4日，二手房约为2021-2023年的126%-135%。 累计来看，6月、7月1-4日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%，增长121%，2024年以来（1月1日-7月4日）二手房成交4694万方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。 同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，政策有提振效果。 517新政落地后，与政策前数据比较，仅有6月7-13日（受端午节影响）成交标准化比值为85%，低于“政策前两月均值”，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”。 与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，2024年5月17日-7月4日七周数据均超过历史水平。6月28日-7月4日标准化比值为110%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）23个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日，北京、上海成交均出现反弹，二手房成交标准化比值分别为145%、142%，均超过“517政策前两个月”均值，北京二手房反弹幅度更大。 结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京二手房成交面积44万方，环比增长22%，较517政策前一周增长26%；上海二手房成交面积47万方，环比下滑9%，较517政策前一周增长27%，较上海526新政前一周增长29%。 京沪二手房成交面积均较政策前改善，但从价格来看，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来持续呈现下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续呈现下滑趋势。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。