2024房地产卓越表现报告

前 言 卓越指数，观点指数三大指数系列研究之一，聚焦泛地产全行业年度表现与变化趋势，盘点年度地产全行业具有突出运营表现且具有卓越代表性的各个企业、团体、品牌、项目。通过专业的研究体系，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的卓越指数，共同构建出专业、客观的“卓越指数·2024 房地产卓越表现”研究成果。 如果您的企业在 2023 年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品……那么，它们会进入我们 2024 房地产卓越表现的行列，成为行业典范与榜样！ “卓越指数·2024 房地产卓越表现”研究成果发布仪式于 4 月 2 日举行，同时观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出《卓越指数 • 2024房地产卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。 目 录 前言市场综述研究成果说明 & 活动办法研究成果构成2024 房地产卓越企业表现房地产卓越企业表现报告2024 上市企业卓越表现 ( 地产 G30+)地产 G30+ 报告2024 上市房企信用卓越表现信用表现报告2024 房地产品牌价值卓越表现品牌价值表现报告2024 房地产管理与团队卓越表现管理与团队表现报告2024 房地产商业模式卓越表现商业模式表现报告2023 年度房地产企业权益销售金额表现2491011141819232427282930313233343637383940424345权益销售表现报告2024 房地产代建管理卓越表现2024 政府代建公建类管理卓越表现2024 政府代建住房类管理卓越表现2024 商办代建管理卓越表现代建管理表现报告2024 非内地房地产企业卓越表现非内房企表现报告行业特别表现 市场综述以价换量 2024 年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现。 近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融 16 条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%。 据银行方面披露，平安银行已对接超过 1300 个项目；恒丰银行已对接 350 个项目，总融资需求达 1772 亿元；渤海银行收到白名单项目 1405 个；国有四大行已审批通过两百多个项目，涉及的贷款金额超过千亿元。 融创境外债重组各项条件已获满足，重组生效。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险累积。 2023 年下半年以来，围绕支持刚性和改善性住房需求，各项限制性政策逐步解除；而在行业转型的方向上，住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的建设成为核心。 2023 年房企拿地销售比相较上年同期出现一定程度下降，其中越秀地产 2023 年拿地销售比和上年相比下降 8 个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降 6 个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在 30% 左右的水平。 宏观印象 关键词：新模式、利率市场化、一视同仁 1.1 房企融资放宽，年后 LPR 超预期调降 2023 年是房地产行业转折的终点一年，亦意味着新的开端来临。房地产市场供求关系发生重大变化，形势转变，因而政策亦作出相应调整。 2024 年 1 月 12 日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。 据住建部公布的信息，截至 2 月 20 日，全国 29 个省份214 个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及 5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有 57 个城市162 个项目获得银行融资共 294.3 亿元，较春节假期前增加 113 亿元。 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，从银行公告得知，大部分调整存量首套房贷利率业务由银行主动发起，据央行透露，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过 22 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73 个百分点。 在各项信贷政策、购房鼓励性政策及卖方让利等刺激下，四季度住户中长期贷款保持正增长。 此外，近日多家股份制银行宣布下调存款利率。其中，1年定期存款利率下调 10 个基点，2 年定期下调 20 个基点，3 年、5 年定期存款普降 25 个基点，这是继 6 月和 9 月之后年内的第 3 次存款利率下调，且波及范围较广。 同日，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》发布，释放出强烈的支持刚性和改善性住房需求的信号，结合“因城施策”的原则，各城在政策发布后积极响应，调整住房信贷标准。年内，包括北京、上海等一线城市在内的各城市均根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。 分析人士认为，股份制商业银行和城农商等中小行或陆续跟进下调存款利率。同时，本次存款利率调降亦预示着央行“降息”周期尚未结束，2024 年或调降 LPR 利率，进一步降低融资成本，刺激经济。2024 年 2 月 20 日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 2月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 3.95%。 2023 年 6 月、8 月，LPR 分别下调两次，其中 8 月 LPR 非对称下调，1 年期 LPR 较上月下调 10BP 至 3.45%，5 年期以上 LPR 保持不变，为 4.2%。 10 月 31 日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。此后，金融监管部门对银行提出了房地产金融“三个不低于”的要求，受此政策影响，多家银行主动与房企对接，不少中小型房企亦获邀参加会谈。。有银行表示，将提升对非国有房企的支持；另外，中债增公司日前表示，将继续加大民营企业债券融资增信支持的力度。 从政策的角度来看，2024 年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现；同时，房地产业将积极向新发展模式转型，各地亦鼓励民间投资参与政府和社会资本合作新建项目、城中村改造等。 非对称降息的意义在于，一方面降低实体经济和居民部门的融资成本，刺激消费行为，另一方面 5 年期以上 LPR 的稳定，为银行下调存量首套房贷利率的同时，也给维持合理净息差提供了空间。 随着住房价格的调整，高息房贷提前还贷的情况大幅上升，2023 年 4 月、7 月住户中长期贷款录得负增长，收入预期悲观、住房价格下降等激发了居民降杠杆的强烈意愿，进而影响银行的资金投放计划和盈利状况。 行业扫描 关键词：去化承压、以价换量、债务重组 2.1 下半年销售承压，竣工保持增长 根据国家统计局数据，2023 年 1-12 月全国累计商品房销售金额 116622 亿元，同比下降 6.5%；全国累计商品房销售面积 111735 平方米，同比下降 8.5%；商品房销售均价为 10437 元 / 平方米，同比上升 6.4%。 12 月单月，全国商品房销售金额 11304 亿元，环比上升38.6%，同比下降 22.9%；商品房销售面积 11226 万平方米，环比上升 41.6%，同比下降 23%。 施工方面，1-12 月房地产累计新开工面积 95376 万平方米，同比下降 20.4%，降幅较上月收窄 0.8 个百分点。12 月房地产新开工面积 7920 万平方米，环比下降 4.3%，同比下降 11.6%。 竣工方面，1-12 月房地产累计竣工面积 99831 万平方米，同比上升 17%。12 月单月房地产竣工面积 34594 万平方米，环比上升 243%，同比上升 13.4%。 整体来看，下半年房地产销售面临更大的去化压力，这也导致更多企业在维持资金运转、债务偿付方面出现困难，因此一些非民营房企的暴雷“恐慌”在资本市场蔓延，房企股票、债券价格走势低迷。 事实上，近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融 16 条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。 保交楼政策持续发力，叠加年末集中交付期，竣工面积保持正增长；新开工面积同比增长，主要原因是去年同期疫情干扰导致基数偏低。 2.2 以价换量愈盛，商品房交易总量同比增长 从价格上看，12 月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降的趋势，一线城市领跌，二手住宅销售价格跌幅1.1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降 1.2%、0.6%、1.5% 和 1.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.8%，二线城市降幅相较上月扩大 0.1 个百分点，三线城市降幅持平。 国家统计局数据显示，1-12 月房地产开发投资实际到位资金 190547 亿元，同比下降 13.7%；12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%，同比下降13.8%，其中国内贷款、自筹资金、预收款项同比分别下滑 12.5%、11.7% 和 13.9%。 房地产开发投资总额方面，1-12 月全国房地产开发投资额11.1 万亿元，同比减少 9.6%，其中住宅开发投资累计完成8.4 万亿元，同比减少 9.3%，较 1-11 月跌幅扩大 0.3 个百分点。 观点指数认为，目前房地产开发投资主要受制于民营企业信心不足，尤其下半年以来，民营企业对土地市场、城市更新复苏等领域保持谨慎态度。 新房价格方面，12 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售 价格环比上涨的有 7 个，比上月减少 4 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅较上月扩大 0.1 个百分点，其中北京环比持平，上海环比上涨 0.2%，广州、深圳环比分别下降 1% 和 0.9%。 2.3 房企化债获喘息空间，资金来源未解决 11 月 20 日，融创中国发布公告称，公司境外债重组各项条件已获满足，重组生效。作为行业内最早完成境内外债务重组的大型房企，融创中国的成功案例为内房企业境外债重组提供了参考。 其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。中原建业、远洋集团相继宣布停止境外债务支付，对境外债务进行全面重组；截至 11 月 21 日，中梁控股境外债重组方案获得92% 债权人同意支持；世茂已提议初步境外债重组框架，拟实现减债 60 至 70 亿美元；奥园取得足够债权人支持批准中国奥园计划及 Add Hero 计划。 值得注意的是，债务重组只是延长债务偿还期限的方式，对于降低债务规模的作用不大，因此，房企需要解决偿债资金的来源问题。目前，大部分出险房企尚不具备偿债能力。 例 如，“20 金 科 地 产 MTN001” 变 更 兑 付 方 案 议 案 于2022 年 11 月获得通过，债券余额 8.5 亿元；根据议案，金科股份需在 2023 年 1 月 30 日兑付 0.5 亿元本金，以及兑付该部分本金自 2022 年 7 月 30 日 ( 含 ) 至 2023 年 1 月30 日 ( 不含 ) 期间的对应利息。 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.4% 和0.5%，降幅均比上月扩大 0.1 个百分点。 观点指数认为，年末房企及个人对资金的需求增加，降价成为销售竞争中的常用手段，二手房个人卖家对市场的判断差异较大，价格调整的空间亦灵活。目前市场上挂牌的二手房主要分为两类，一类是区位较好但建成年代较早的老旧小区房；另一类则是近年成交的次新房，由于后者在居住环境上与新房无太大差异，但价格商榷空间更大，因此这些次新二手房交易替代了部分新房交易。 2023 年 7 月，有消息指，“20 金科地产 MTN001”仍未按期足额兑付，余额 8.5 亿。 根据有关公告，世茂股份截止 8 月底未能按期支付债务累计 84.8 亿元，截至 11 月底累计