2024产业园区运营卓越表现报告

前 言 自疫情开放以来，中国经济正在曲折爬升。市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，市场新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减。 产业园运营遇到的问题是多方面的，民企受困，国企也不能独善其身。空置率创新低，稳租约难度堪比招商，新招租更是遥遥无期。 机遇与挑战并存。国家越来越强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用更加普及，这些无不推动着产业地产行业去探索、适应和进化。 在众多的产业园区运营企业中，哪些有长效的发展规划值得同行学习？又有哪些先进的园区模式与经营理念值得借鉴和推广？“卓越指数 • 2024 产业园区运营企业卓越表现”对表现突出的产业园区运营企业进行总结和肯定。同时，为对行业的发展情况做全面总结，观点指数同步发布《卓越指数 • 2024产业园区运营卓越表现报告》。 目 录 产业园区运营卓越表现报告4 产业园区运营企业卓越表现10 研究说明数据及调研活动办法研究体系10101111 战略优化 过去一段时间里，中国产业园区在政策引导和市场需求的双重作用下，展现出战略调整、区域布局优化、REITs 市场发展以及产业升级等多方面的积极变化。 随着全球经济格局的不断演变和国内产业结构的深度调整，产业园区作为推动地方经济发展和产业升级的重要载体，其战略地位日益凸显。2024 年，中国产业园区的发展站在了新的历史起点，面临着前所未有的机遇与挑战。 理和商业模式等各项研究指标，盘点过去一年内拥有出色运营管理能力的产业园区运营商。最终，招商蛇口、张江高科和临港集团摘得前三名。 招商蛇口是招商局集团旗下的城市与园区综合开发运营板块旗舰企业，正严格落实前者“三个转变”的战略要求，向产业服务、产业投资、科技创新进行转型；从重资产向以重带轻、轻重结合进行转型。蛇口网谷仍是园区模板，目前蛇口产业园 REIT 的优秀表现更吸引了众多投资者的目光。 从 2023 年末至今，产业园区运营商通过战略调整和区域布局优化来应对市场变化，以及产业 REITs 在整体承压的背景下寻求新的增长点。 同时，各主要城市寄希望于发掘存量工业用地的价值，腾笼换鸟以将先进制造业留在本市，成都和苏州等地政府在近期发布了 " 工业上楼 " 的实施意见和设计指引。 作为上海带头完成产业园 REITs 且率先完成扩募的园区运营商，张江高科其产业投资的价值得到了市场的认可，“一体两翼”的模式更受到同行的广泛跟进。围绕着产业的要素，张江高科为区内企业提供很多技术、资金等多方面的支持。 除此之外，一线城市集体推出一系列强调制造业、推动产业转型升级方面的新措施，反映了一线城市对于保持产业竞争力和经济持续增长的决心，以及对中心城区产业 " 空心化 " 的警惕。。 位列第三的临港集团承担着临港新片区开发建设的重任、肩负着上海高端制造业发展的未来，其推动园区公募 REITs成功发行，还成立了 200 亿元的母基金。在 9 只前沿母基金的协助下临港集团的招商引资进展喜人，“GP 式活法”再进一步。 REITs 市场方面，持续下行的二级市场以及不断申报的新产品促使投资者更新投资策略。经济波动之下，运营机构的稳租约压力亦是巨大的，急需更多储备候选租户，以免退租导致利益受损。 从合并作为一个集团公司运营开始，东久新宜的步伐从未停止，先是实现了东久新经济 REIT 的成功上市，又与国内险资合作成立了 Pre-REITs 基金，打通“投资 - 建设 - 运营 -退出 - 再投资”这一完整链条。围绕生物医药产业区布局，东久新宜更是从未停止投资加码的步伐，不乏有新拿工业用地和新成立产业投资基金的动作。 招商蛇口、张江高科、临港集团前三甲 “2024 产业园区运营企业卓越表现”结合营运、品牌、管 联东 U 谷和中南高科等企业在南通、咸阳、洛阳等地积极拿地，这些活动则体现了对上述区域发展潜力的认可，亦反映了其在区域扩张和产业深耕策略上的积极。 运营商战略调整，区域布局持续优化 从 2023 年四季度至 2024 年一季度，中国产业园的发展呈现出积极的趋势和动态。 除此之外，报告期内产业园区的产业定位和发展方向呈现出多样化发展。开发商根据不同地区的产业特点和市场需求，制定了差异化的发展策略。例如，中南高科·咸阳创新智造产业基地侧重于智造产业，而新想集团的黄埔生命科技港项目则聚焦于生物医药产业，这些举措有助于形成具有特色的产业集群，推动产业链的完善和升级。 这一时期，产业运营商和开发商通过一系列战略举措，不断推动产业园区的建设和扩张，为地方经济发展和产业升级提供强有力的支持。 报告期内，产业运营商在业务拓展上表现积极。中电光谷等企业在多个项目上取得了进展，而万洋、联东、中南高科等开发商也在全国范围内积极拿地以完成年度目标。这些动作体现了企业对市场的信心，也反映了对未来发展机会的积极把握。 总的来说，中国产业园区近半年的发展保持积极，开发商通过拿地活动、战略调整、区域布局以及产业定位的多样化，应对市场新变化。随着这些举措的深入实施，预计产业园区将继续在中国经济发展、产业升级中发挥关键作用，亦将成为更多政策和资本关注的重点。 而成功发行 REITs 的京东产发已成为中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台，涵盖产业园区、物流园区等。 产园 REITs 承压，稳出租成第一要务 最近，29 只公募 REITs 公布了 2023 年第四季度的业绩报告。这些 REITs 的业绩表现根据资产类型的不同而呈现出分化的趋势。 其次，产业园区的建设和运营取得了实质性进展。中南高科等开发商与地方政府合作，共同建设高标准的产业园区，如在佛山高明区的智造科创谷项目，这些合作模式有助于分摊风险并促进当地产业的发展。 整体来看，产业园类 REITs 的经营承受着较大的压力，净利润整体出现较大幅度的下降，达到了 40.19%。 此外，开发商的战略调整也值得关注。中南高科推出的轻资产平台“因大联科”是其转型的一部分，旨在打造新的增长点；联东集团则新推出了旨在满足市场需求，专注于为中小企业提供实用的、刚需性产品的第三品牌“三湾工业”，与联东集团现有的联东 U 谷和粤浦科技品牌实现错位发展。这种战略的转变出于开发商对市场变化的敏感，以及适应性调整。 在区域布局方面，开发商显示出对经济发展活跃区域的明显偏好，特别是在长三角、大湾区等经济发展活跃的区域。 华安张江光大园 REIT 因主要租户哲库科技提前退租，出租率受到影响。尽管通过积极招租，出租率有所回升，但平均租金水平却出现了下滑；建信中关村 REIT 在北京的产业园项目也显示出低迷的迹象，招租速度未能跟上退租的速度，导致 2023 年四季度的出租率同比下降了 17.54个百分点。 实地了解租户的具体经营情况，对项目周边的交通配套和租赁市场有切身的体会，才能尽可能降低投资的风险。 产业园 REITs 新机，申报产品快速增加 近期，公募 REITs 市场迎来了 2024 年首批 4 只公募 REITs的集体申报，其中 3 只已获证监会和交易所受理。 此外，华夏和达高科产园 REIT 和中金湖北科投光谷 REIT的出租率也分别降至 89.51% 和 85.11%，显示出缓慢下降的趋势。 东吴苏园产业 REIT 并未公开其整体的出租率以及已租赁面积的具体数据。观察各个项目的情况，可以发现国际科技园第五期 B 区以及产业园的第一、第二期项目的出租率相较上一期出现了明显的下降。这一变化主要是由于期内对维修和维护成本的控制，以及对浮动管理费用的计提所产生的影响。 值得注意的是，标准厂房开发商的头部企业联东集团也在申报名单之中，其所申报的中金联东科技创新产业园REIT 获受理，该产品若成功上市将成为首单中国本土民营企业园区公募 REITs。 据了解，联东集团计划将其位于北京的三个产业园区作为底层资产，分别为北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园，三个项目均位于北京中关村国家自主创新示范区。这些园区的总建筑面积合共 19.84 万平方米，平均出租率为 98.17%，总估值为17.2 亿元。联东产业园 REIT 预计 2024 年的分红回报率为 4.43%，2025 年为 4.44%。 相较而言，临港创新园 REIT、东久新经济 REIT 出租率仍稳定在较高水平，但亦面临一定的压力，如东久（金山）智造园及东久（常州）智造园部分租约在四季度正常到期，并未续约。 从出租率看，中金联东科技创新产业园 REIT 近三年的出租表现良好，分别达到了 82.90%、97.59% 和 98.17%，平均签约日租金分别为 1.59 元 / ㎡ / 日、1.68 元 / ㎡ / 日和 1.74 元 / ㎡ / 日。 而博时蛇口产业园 REITs 则实现收入和净利润的同比大增，主要系本年度新增了扩募项目光明加速器二期，这一利好更一度促使该基金在二级市场实现七连阳，累计最大涨幅超过 35%。 根据观点指数观察，相当部分产业园 REITs 在申报书中并无提及具体租户，仅模糊告知外界所属行业大类，因此产业园类 REITs 在季报中提到底层资产出现出租率滑坡时才后知后觉，造成投资损失。可见我国 REITs 市场的投资者在市场发展初期更多注重产品的股性，而对产品的真正资产价值了解不够。 对投资者来讲，未来要避免损失，要密切跟踪项目租户， 这一举措不仅展示了联东集团在产业园区多年发展的成果，也是民营企业在资本市场的创新尝试，为产业园区行业提供了新的融资和退出渠道，亦迎合了当前监管层释出的公募 REITs 市场向民营企业开放的态度。 另外，底层资产同样位于北京的华夏金隅 REIT 也获受理。该项目是北京市老旧厂房改造的标杆项目，位于北京市海淀区西三旗金隅智造工场产业园，包括多处楼宇及智能 AI制造工厂和研发设施。该项目原为天坛家具厂，是我国首单厂房旧改公募 REITs，标志着我国公募 REITs 底层资产类型的多元化和存量资产盘活渠道的拓宽。 截至 2023 年 9 月 30 日，华夏金隅 REIT 标的资产的可租用面积约为 84770.20 平方米，已出租面积约为 81447.94平方米，租用率约为 96.08%，估值约 15.3 亿元，每月租金收入约 1100 万元。 而作为中关村“一区五园”的开发运营商之一，电子城高科宣布将中关村科技园区朝阳园区的三处资产打包分拆REITs，预计募集规模为 10-15 亿元。然而，受近期北京中关村核心租赁市场低迷的影响，预计市场给予该单 REITs的估值或不理想。 目前在我国沿海地区，" 工业上楼 " 已经成为一种趋势，许多城市如深圳、上海、苏州等都已经出台了相关的市级政策，以推动工业向更高效的空间利用模式转变。此外，珠海、佛山、东莞、中山、青岛、天津等城市也在其产业集中的区域开展了 " 工业上楼 " 的试点工作。 工业用地新政频出，低效地改造需求迫切 对于内陆地区，由于其产业水平、结构和土地资源状况的不同，" 工业上楼 " 的推进因此也并不像沿海地区那样迫切。然而，随着时间的推移和产业的不断升级，内陆的一些地区也开始出现了实施 " 工业上楼 " 的初步需求和条件，其中走得最前的非成都莫属，其创新实践尤为引人注目。 随着中国城市化进程的深入，城市土地资源的紧张状况日益凸显，如何高效利用存量土地，成为政府和企业共同面临的挑战。在此背景下，国家和地方政府相继出台了一系列政策，希望通过再开发低效工业用地，推动产业结构的优化升级，实现对土地资源的高效利用。 成都市率先出台市级“工业上楼”新政，允许工业厂房项目最多分割转让 70% 的建筑面积，这一政策的实施有望打破长期以来的工业厂房不得分割销售的禁令，为工业用地的再开发提供新的思路和可能。 2023 年 9 月，自然资源部宣布在北京等 43 个城市开展低效用地再开发试点工作，这一政策的推出为全国的“工改工”实践指明了新方向。 这一