对于北京出台房地产优化政策的点评：跟进响应，调降利率
2024.06.27 跟进响应，调降利率 ——对于北京出台房地产优化政策的点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 北京跟进响应5.17政策，�条新政中最核心的是贷款利率45BP及以上的调降，调整后与上海/深圳水平基本一致；预期政策将进一步修复信心，提振市场交易活跃度。 投资要点： 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 相关报告 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《风险底部探明，资产荒局面改善》 2024.06.17 房地产《产能出清，重塑金融链》 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 北京跟进响应央行5.17政策，落地�条新政，直指需求端，围绕贷款利率、首付比例、以旧换新等展开。1）调整商业性个人贷款最低首付比例和贷款利率下限，首套/二套（�环内）/二套（�环外）首付比例 分别不低于20%/35%/30%，新发贷款利率下限分别不低于LPR-45BP/LPR-5BP/LPR-25BP；2）调整住房公积金个人住房贷款最低首付比例，首套/二套（�环内）/二套（�环外）首付比例分别不低于20%/35%/30%；3）改善多子女家庭住房需求，本市户籍二孩及以上的家庭，购买二套住房时，个人住房贷款中可认定为首套；4）对购买绿色建筑等的家庭给予贷款额度上浮的支持；5）组织开展住房“以旧换新”活动，鼓励更多房企及经纪机构参与。 政策包中最关键的是利率政策，横向对比，此次调整前北京是百城中中贷款利率最高的城市，新政下，各类贷款利率下调幅度在45BP及以上，调整后的水平与上海和深圳基本一致。根据贝壳研究院的数据2024年5月百城首套/二套的平均商贷利率分别为3.45%/3.90%，其中 一线城市为3.59%/3.98%，而北京在调整前为城六区4.05%/4.55%，城六区外3.95%/4.5%，与其他城市相比处于绝对高位，对应居民购房压力较大。新政下，首套/二套（�环内）/二套（�环外）商贷利率大幅调降至3.5%/3.9%/3.7%，以4.05%到3.5%对应的55BP贷款利率调降幅度进行模拟测算，若贷款100万元，等额本息，贷款30年，对应月还款额下降313元，累计还款减少约11万元。另外，从区块的划分上，本次首套和二套以是否在�环内作为划分标准，而非过去的是否在城六区，与4月30日的限购政策放松的划分标准实现统一。 参考其他一线城市政策跟进后的市场反馈，预期北京新政将带动市场交易活跃度的提升，以新房/二手房的销售数据为观察指标。根据中指数据，上海/深圳/广州在跟进5.17政策后，新房、二手房日均成交规 模均出现显著改善，例如上海二手房、深圳新房、广州新房6月日均成交套数较5月日均分别上涨41%、32%、32%。预期此次政策能够进一步向市场释放积极信号，助力市场情绪的修复，并实现市场交易活跃度的提升。 展望后续政策，将继续跟踪贷款利率的调整，并重点关注三中全会对行业的指引。北京是一线城市中最晚对5.17政策进行跟进的城市，以北京新政为节点，我们认为5~6月整一轮的政策释放周期基本结束， 需求端后续将持续追踪贷款利率的变动以及少量城市限购政策的调整。7月，重点关注三中全会对行业的政策指引。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 2024.06.13 房地产《销售弱复苏，信心在修复》 2024.06.03 房地产《响应调降利率，解除购房约束》 2024.05.28 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 6.27最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A7.197991.020.740.827.09.78.8增持 600048.SH保利发展9.2411061.010.951.019.19.79.1增持 001979.SZ招商蛇口9.068210.700.790.8512.911.510.7增持 601512.SH中新集团7.711160.910.920.998.58.47.8增持 002244.SZ滨江集团7.732410.810.981.109.57.97.0增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数
