首次覆盖报告：双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒

证券研究报告2024年06月18日 双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒 越秀地产（00123.HK）首次覆盖报告 核心结论 【核心结论】我们预计2024-26年公司归母净利润分别为35.4/38.0/41.7亿元亿元，对应EPS分别为0.88/0.94/1.04元。考虑到公司区域龙头优势不断巩固，销售逆势增长，土储结构持续优化，双国资股东背景加持下资源禀赋优势明显，我们给予公司2024年6.5倍PE，对应目标价6.2港元，首次覆盖给予“增持”评级。 销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。行业销售下行期公司销售实现逆势增长，2023年销售额同比增长13.6%，增速位列TOP20房企首位。投资端，特色“6+1”多元化拿地模式可保障多渠道补充优质土储，且方向上聚焦优势区域及核心城市，2023年新增土储全部位于一线及核心二线城市。公司土储结构持续优化，2023年底总土储中一二线城市占比合计达95%，同比提升2pct，高能级城市土储集中度进一步提升，去化更有保障。 TOD+房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造加速推进。1）公司TOD项目具备较高周转效率，股东优势协同下TOD战略持续深化，2023年于杭州获取广州以外的第二个项目星桥TOD，未来有望实现更多拓展。2）公司可与越秀房托实现独特的双平台互动，实现商业资产闭环运营，拓宽商业资产退出渠道，助力提升资金使用效率。3）政策推动下广州城中村改造或将提速，公司有望凭借本地深耕优势以及丰富的旧改经验，深度参与本轮城中村改造。 分析师 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 联系人许文胜18930497614xuwensheng@research.xbmail.com.cn 三道红线稳定维持绿档，综合融资成本不断下行。截至2023年末，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01，三道红线检测指标稳定保持绿档水准。双国资股东背景加持下，公司融资渠道通畅，融资成本不断下行，2023年降至3.82%，在重点房企中处于相对较低水平。 相关研究 风险提示：销售不及预期风险；拿地节奏不及预期风险；政策调控超预期风险。 内容目录 投资要点..................................................................................................................................5关键假设.............................................................................................................................5区别于市场的观点..............................................................................................................5股价上涨催化剂..................................................................................................................5估值与目标价......................................................................................................................5越秀地产核心指标概览.............................................................................................................6一、双国资背景加持，业务稳健发展.....................................................................................71.1深耕开发四十载，立足广州走向全国..........................................................................71.2股东实力强劲，战略优势凸显.....................................................................................8二、销售韧性凸显，特色拿地模式护航增储........................................................................112.1销售逆势增长，待结算资源较为充裕........................................................................112.2多元化特色拿地，投资聚焦高线城市........................................................................14三、TOD+房托打造独特优势，城中村改造提速有望受益....................................................183.1 TOD战略持续深化，全国化突破可期........................................................................183.2 “地产-房托”双平台互动，助力提升资产运营效率.......................................................203.3广州城中村改造提速，公司有望充分受益.................................................................22四、利润端短期承压，融资成本持续下行............................................................................254.1利润率承压下滑，费用管控持续优化........................................................................254.2三道红线维持绿档，融资成本不断下降.....................................................................26五、盈利预测与投资建议.....................................................................................................27六、风险提示.......................................................................................................................29 图表目录 图1：越秀地产核心指标概览图...............................................................................................6图2：越秀地产发展历程..........................................................................................................7图3：公司营业收入及同比增速...............................................................................................8图4：公司业务营收结构变化..................................................................................................8图5：越秀地产股权结构..........................................................................................................9图6：越秀集团资产总额变化及同比.......................................................................................9图7：越秀集团营收变化及同比...............................................................................................9图8：公司合同销售额稳步增长.............................................................................................11图9：公司销售额增速高于行业平均.....................................................................................11图10：公司销售面积变化及增速...........................................................................................11 图11：公司销售均价变化及增速...........................................................................................11图12：公司2023年销售额增速位列TOP20房企首位.........................................................12图13：待结算销售额覆盖倍数回升.......................................................................................13图14：已售未入账销售均价持续提升...................................................................................13图15：各区域销售额占比变化..............................................................................................13图16：各线城市销售额占比变化...........................................................................................13图17：公司广州市场销售规模及占比..........................................................................