地产政策后销售情况交流纪要20240609

A： 中原经理人指数是关于新房净利润的一项先行指标，通过对业内专业人士的信心调查来预判市场趋 势。该指数在上周连续两周反弹，尤其是一线城市四大市场的指标均呈上升趋势，表明市场正在底部 企稳。尽管如此，当前指数约为40，距离代表乐观情绪的50仍有一定差距，较今年三月“小阳春”期间 的45点高位略有不及。这反映出市场虽逐渐走出低谷，但信心重建尚需时日，毕竟从去年第四季度 起，房价经历了连续快速下跌，市场心态遭受重创。 Q： 二手房市场来访客户情况如何？ A： 一线城市的二手房门店迎来了更多来访客户，显示出市场关注度的回升。尤其是在上海，5月17日 后的一周内，市场情绪明显改善，尽管房东在价格谈判中一度被动，但买方市场的特征愈发明显，买 家议价能力增强，如外高桥一套原价990万的房产最终以950万成交，折价达5%至10%。 Q： 政策出台后，上海二手房市场的具体变化是什么？ A： 政策实施后，市场反馈积极，表现为咨询量普遍增加，最低增幅为10%-20%，某些区域甚至翻倍。待看量亦有显著增长，普遍超过20%，部分区域逼近100%的增幅。这些正面效应体现在公司业绩上，以5月最后一周对比4月，业绩提升了17%，网上的房地产交易数据显示增长了20%，环比增长更是达 到了47%，几乎翻番。政策的普惠性较强，各类购房者均可享受不同程度的信贷优惠，刺激了交易活 动，尤其是总价在500万左右的二手房市场尤为活跃。 Q： 不同价位段的二手房市场表现如何？ A： 总价在1500万以上的高端市场，如苏河湾和徐汇滨江区域，虽咨询量和待看量有所上升，但增长有 限，交易并不活跃。然而，与政策前相比，买家态度有所转变，更愿意参观房源，说明市场情绪在向 好。另一方面，如花木和世纪公园等区域，因前期价格大幅下跌，近期出现房东调价现象，如一套原 价1130万的房产上调50万，另一套原价990万的上涨20万，反映出这些特定区域的市场敏感度和房东 对市场反馈的尝试。 Q： 政策对二手房市场有哪些具体推动作用？ A： 政策通过加大信贷支持的力度，为不同类型的购房者提供差异化的优惠政策，直接促进了交易谈判。二手房市场因政策引导而变得更为活跃，尤其是价格适中的房源。政策不仅鼓励了二手房的购买，也通过针对性的激励措施，有效激活了市场需求，促使市场从买方主导的格局中逐渐找到新的平衡点。总体来看，虽然市场全面回暖尚需时日，但政策的积极作用已在局部区域和特定价位段的市场上得以体现。 Q： 从最近的二手房市场波动来看，政策调整对市场的影响呈现何种特征？ A： 近几个月来，二手房市场对政策的敏感度极高，尤其是上海、北京等一线城市，自去年9月起，每次 政策出台后市场都会经历一次短暂的反应周期。例如，去年9月的“认房不认贷”政策仅维持约一个月的 活跃期，到国庆后市场便开始降温；12月的股价标准调整影响期约为2-3周。这些政策 效应显现后，市 场往往会进入交易量减少和价格回调的阶段，体现了市场对政策的即时响应及后续的观望态度。Q： 客户对市场波动的反应如何？ A： 市场客户在面对政策变动时采取了审慎观察态度。他们通常会等待市场情绪释放后的实际交易情况，关注价格下降是否减缓或有转好的迹象，一旦市场展现出回暖趋势，客户则更倾向于入场交易。近期市场情绪的反馈显示，客户正基于此逻辑作出决策，市场在短暂的积极情绪释放后，呈现出一定的稳定性。 Q： 15个重点城市二手房成交面积的变化情况怎样？ A： 这些城市的二手房成交面积环比增长了5%，接近今年3月份的峰值水平，即小阳春期间的高点，与 当时最高纪录相比仅低约5%。这表明市场情绪在某一周内的释放相当充分，市场活力有所提升。Q： 四个一线城市二手房报价指数有何变化？ A： 深圳的二手房报价指数已超过今年3月份的小阳春水平，创下年内新高，显示出稳步上扬的趋势。而 上海的报价指数环比上涨7个点，达到37个点的高水平，北京和广州则保持平稳。尽管如此，四个城市 的最高报价指数普遍在30左右，仍处于较低位置，市场要实现强势上涨，该指数需反弹至50以上。当 前，深圳的市场表现最佳，而上海、北京、广州虽有反弹，但未超越3月份的高位。 Q： 上海二手房市场的具体表现如何？ A： 上海上周的二手房报价指数为29.9，较3月份的高点40还有一定差距。值得注意的是，上海新房成交 环比增长超30%，政策调整和市场情绪释放对此有显著推动作用。二手房挂牌量作为关键指标，自去 年10月触顶后逐步下滑，目前降至37.3万套，较最高峰下降了约7-8万套，降幅显著。即便考虑重复挂 牌因素，去除一半重复项后，仍有约18-19万套的挂牌量，相对于上海月均1.5万套的成交量，消化周 期较长。此外，5月份上海二手房成交价格指数环比下降1.67%，跌幅扩大，成交量受政策末周推动有 望超过4月，但若无此政策助力，成交量恐难达理想水平。Q： 对未来市场的预测是怎样的？ A： 预计6月份成交量将继续增长，关键在于新增客户量能否持续增加。若能保持增势，6月成交量预计 至少可达1.8万套，乐观估计可突破2万套。2万套是上海二手房月均交易量的重要基准，连续2-3个月 成交量超过此值，将促使价格回升。至于市场的持续性，香港市场的快速反弹后回调提供了警示，但 上海市场短期内的回暖预期较为乐观，政策调整范围更广，如离婚购房年限放宽、人才政策覆盖面扩 大等，为市场注入了新的活力，有助于激活不同层次的购房需求。 Q： 政策调整如何影响新房市场？ A： 政策调整旨在通过二手房置换激活刚需，缓解外环以外新房库存压力。目前，外环外新房库存面临 较大挑战，多数区域提供显著价格折扣以促进销售。开发商期待通过加快二手房与新房交易链的流转，带动整体市场回暖。同时，人才政策的调整扩大了购房选择范围，增加了市场的灵活性，满足不同人群的居住需求，有望形成良性循环，促进市场逐步复苏。 Q： 当前政策环境下，市场反应如何，以及政策出台的时机对市场有何影响？ A： 政策的出台时机对于市场反应至关重要。如果将当前政策放在一年半前市场低迷时期推出，其正面 效应可能更为显著，能够有效缓解市场焦虑，激发被抑制的需求，甚至可能逆转市场下行趋势。当时，市场普遍期待政策作为强心剂，防止进一步下滑。然而，实际情况是，政策的缓慢推进，如同挤牙膏般时断时续，逐渐消磨了市场的耐心与信心。 Q： 市场现状及政策出台后的影响分析？ A： 当前市场，一些房地产企业已宣告破产，幸存者亦步履维艰，新房质量参差不齐，二手房市场经历3 月暴涨后大幅回调，市场信心受损，不再视房产为稳定保值的投资渠道。尽管新房价格受政府调控，但二手房价格持续下挫，多数非核心区域房价已低于2018年底水平，跌幅达10%-20%，深圳等一线城 市也不例外，考虑实际成交折扣，跌幅更为显著。在此背景下，最新政策虽力度较大，但因市场情绪 低落、开发商融资难、整体环境不利，其提振效果受限。 Q： 政策核心目的及其面临的挑战？ A： 新政策旨在通过鼓励民众购房来填补开发商的资金缺口，理论上，庞大的人口基数应能有效降低市 场风险。然而，民众购房的核心动机是资产保值增值，当前环境下，购买决策更加谨慎。2021年初购 房的人群，尤其是3、4月份购房的，面临资产贬值的现实，加深了市场疑虑。因此，政策难以迅速激 发非刚需购房群体的购买意愿，更多是促使已有购房计划的消费者出手，而非创造新的购房需求。Q： 如何看待政策对市场的持续性影响？ A： 尽管政策短期内能带来数据上的积极反馈，但长期看，其对市场回暖的支撑作用有限，更像是在“续 命”而非根本性复苏。市场需要持续的政策支持和优化，同时新房供应量与质量的提升至关重要，以形 成良性循环。仅凭当前政策，难以重现历史政策的市场推动效果，因为市场环境、消费者财力和心理 预期均已发生根本性变化。“房住不炒”的调控理念深入人心，从一线城市富豪到四五线城市居民，普遍 预期房价下行，购房意愿普遍减弱。 Q： 新政后楼市表现如何，存在哪些问题？ A： 新政实施后，市场表现出冷热不均的状态。虽然有数据表明新房开盘数量显著增加，如最近两周分 别增加了6000套和9000套，且开发商推盘积极性提高，但去化率参差，如杭州57%，西安32%，上海 50%等，显示出市场接受度有限。即便是新开楼盘，销售表现也不如以往，过去可能100套能卖出80 套，现在只能卖出30套左右，除非大幅降价，否则难以吸引买家。这反映出，尽管政策努力激发市场 活力，但消费者购房意愿和支付能力的双重制约，使得市场复苏之路仍然坎坷。政策的持续性和与之 匹配的供应调整成为关键，若无法有效匹配消费者需求，市场前景依然不明朗。 Q： 郑州房地产市场现状如何？ A： 郑州市场近期有两个表现突出的项目，分别是本地国资背景项目和华润项目，它们位于城市3到4环 之间，凭借稀缺的地理位置、高品质的产品定位和高端属性，销售情况喜人。当前，郑州市场对新 房，特别是刚需和改善型住房的需求较高。虽然新政策中首付两成的规定对郑州影响有限（因当地 本 就存在一成或两成首付政策），但利率下调和烂尾楼等问题的解决有助于进一步激发购房需求。Q： 苏州、南京、天津房地产市场表现怎样？ A： 苏州市场本周新开放了400套房源，但市场反应各异，中环区域表现平平。南京新推出的360套住宅 项目在雨花台区，以及绕城外的两个项目销售情况冷淡。相比之下，天津外环外的两个项目，得益于 经济实力较强的开发商如华润及当地国资委的支持，销售情况良好，整体市场供应虽不充裕，但位置 优越的项目依然受到欢迎。 Q： 武汉、福建漳州、江苏徐州市场情况如何？ A： 武汉市内2到3环间的一个项目新增一百多套房源，销售表现抢眼。福建漳州的两个市区项目销售率 约40%，江苏徐州推出的稀缺大厅产品中，34套房源售出17套，反映出了五月份各地区不一的市场动 态。 Q： 五月房地产市场总结的关键点是什么？ A： 五月的市场总结显示，尽管政策刺激了项目推出，但真正优质的项目供应不足，这成为市场难以根 本扭转的关键。开发商面临的问题不是不愿意推盘，而是缺乏足够优质的产品来满足市场需求。整体 供应量和质量问题若得不到改善，市场难以维系，政策刺激的不足也会导致市场调整难度加大。Q： 重点城市推盘量和去化率情况如何？ A： 至今，多个重点城市的推盘量相比2022年同期显著下降，例如上海、杭州、成都等地。而去化率方 面，上海为47.6%，杭州52.5%，成都68%，长沙高达76%，天津48%，多数城市则徘徊在二三十的低 水平，北京的去化率也只有28%。这一情况反映了市场缺乏优质项目是导致推盘量减少和去化率低的 核心原因。 Q： 国企与民企在推盘中的角色如何？ A： 近期推盘的房企中，国营企业和城投公司相对较少，这两周虽有增加，但整体上，约60%的推盘来 自中小民营企业，而非头部的固定收益、权益、监测的核心公司。在我们监测的17家主流房企中，14 家共推出约1万多套房源，占样本的42.5%，去化率达到40.8%，表现优于整体样本，这主要归功于这 些核心房企成功推出了一些优质项目，从而提振了市场表现。 Q： 本周哪些房企的推盘量最多？它们的销售表现如何？ A： 本周推盘量最大的是保利，共推出1270套房源，但五月的整体开盘去化率仅为24%。其中，仅成都 一个四环外的项目表现出色，其余如杭州中环内、西安三环内、合肥二环外的项目销售冷清。华润紧 随其后，新增993套房源，去化率为46%，得益于郑州3-4环、杭州绕城内、上海闵行外环内项目的良 好表现，而西安三环外等地的项目表现较差。 Q： 绿城、中海、建发、万科的推盘及销售情况如何？ A： 绿城本周推出590套，去化率达到70%，主要归功于杭州绕城内四个项目的优秀表现。中海推出的 542套房源，所有项目均表现冷清，分布在厦门岛外、重庆环线外等地。建发的338套房子中，杭州绕 城内和成都2-3环项目热销，漳州市区项目表现不佳。万科的290套房源中，上海 宝山项目住宅部分表 现良好，其