6月第1周：房地产前路何往？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 国内经济高频周报 6月第1周：房地产前路何往？ 2024年06月11日 ➢ 5月全月，高频数据走势偏平，需求不强、供给不弱，低基数下部分数据的同比读数不低。生产端，总体基本持平于上月，上游开工率降幅有所收窄，中下游开工率小幅下降。需求端，螺纹钢表观消费量同比降幅小幅扩大，热轧卷板同比涨幅小幅上升，乘用车销量同比走弱。 ➢ 6月第1周，高频数据继续平稳运行，局部稍弱。生产端，总强度小幅减弱，上游开工率降幅微幅扩大，处于过去半年的中等水平；中下游开工率涨幅收窄，处于过去半年的稍低水平。需求端，螺纹钢表观消费量同比降幅扩大，处较低水平，热卷同比继续上升至中等偏高水平，乘用车零售同比回正。地产端，30城新房成交同比降幅收窄，15城二手房成交同比涨幅收窄，二手房挂牌价环比继续下行。价格端，出口运价持续上涨，猪肉价格连续反弹，工业品价格多数下跌。 ➢ 总的来说，国内经济总量处于低波状态，建筑链重新走弱，出口链温和复苏，各方面以价换量效应显著。今年几近过半，经济增速达标概率较高，宏观政策力度偏稳、更加关注防风险。 ➢ 鉴于过去两个多月内外部环境的新变化，决策层处置房地产问题的态度更加积极，而从政策加码到基本面扭转，可能还需要经历数次政策探索和执行评估。例如5·17系列政策落地已近1个月，房地产市场确实出现了积极变化，但从高频数据来看仍不够强，需要新的政策继续推进。 ➢ 当前房地产业在供需两端都有需要处置的情况。 ➢ 地产链库存压力较大。1）开发端，假设今年新开工面积和百城成交土地建面均下降25%，未开发土地去化周期（土地面积/开工面积）为7年；2）施工端，2023年全年建安设备投资6.6万亿元，房屋施工面积83.8亿平，按造价2100元/平估算，存量施工周期2.65年，是2003年以来的最高水平；3）竣工端，截至去年底，待售商品房面积6.7亿平，现房去化周期（待售面积/现房销售面积）2.7年，是2005年以来的最高水平。 ➢ 因此，政府主导收购闲置土地和房屋是有益探索，既有利于降低去化周期，也有利于盘活开发商难以变现的存量资产，提供现金流用于保交房。重点在于：1）收购规模要足够大才能有效降低去化周期；2）如果要求收购资产尽快变现，又会形成新增供给；3）如果要求收购项目收支自平衡，当前租售比和融资成本要求折价收购或财政贴息，前者涉及与开发商的漫长协商，后者需要中央或地方财政加杠杆；4）收购的土地/房屋存在价值下跌的风险。 ➢ 人口数量红利过后，需求主要是经济问题。根据中指监测数据，今年3月，50个重点城市租金房价比平均为2.15%，相比之下，当前10年/30年国债到期收益率在2.25%-2.3%/2.5%-2.55%附近，高于租金房价比。理论上，如果租金稳定，租金房价比会随着房价调整上升，而租金稳定需要租房群体的收入稳定，这需要国内经济进一步保持恢复向好的势头。 ➢ 总的来说，政策加码有利于稳定房地产行业，对于政策效果的评估，供给侧关注政府收购规模是否扩大、收购主体是否调整、财政能否适度贴息、收购资产的变现要求等；需求端关注名义经济增长和购房限制性政策进一步放松。 ➢ 风险提示：高频数据不能准确反映经济全貌，外部环境超预期变化。 [Table_Author] 分析师 赵宏鹤 执业证书： S0100524030001 邮箱： zhaohonghe@mszq.com 分析师 张鑫楠 执业证书： S0100524030003 邮箱： zhangxinnan@mszq.com 相关研究 1.全球大类资产跟踪周报：降息交易再度“折返跑”-2024/06/08 2.2024年5月外贸数据点评：出口复苏的弹性和持续性-2024/06/08 3.全球大类资产跟踪周报：市场等待新线索-2024/06/01 4.2024年5月PMI数据点评：PMI为何大幅波动？-2024/06/01 5.宏观点评：节能减碳会影响通胀吗？-2024/05/31 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 高频要点（6月第1周） ➢ 流量：整体平稳运行，货运流量降幅扩大。 ➢ 生产：总强度小幅减弱，上游开工率降幅微幅扩大，处于过去半年的中等水平；中下游开工率涨幅收窄，处于过去半年的稍低水平。 ➢ 需求：螺纹钢表观消费量同比降幅扩大，处较低水平，热卷同比继续上升至中等偏高水平，乘用车零售同比回正。 ➢ 地产：30城新房成交同比降幅收窄，15城二手房成交同比涨幅收窄，二手房挂牌价环比继续下行。 ➢ 价格：出口运价持续上涨，进口运价转为上升；猪肉价格连续反弹，工业品价格多数下降。 图1：高频数据定量汇总（%）（红色代表上升，灰色代表下降） 同比 11月 12月 1-2月 3月 4月 5月 5月第5周 6月第1周 工业生产 样本上游 7.0 3.6 -9.3 -15.9 -6.6 -3.3 -2.8 -3.1 样本中下游 6.3 6.5 25.0 10.1 9.3 8.8 9.0 7.8 合计（修正后） 4.4 4.0 7.0 4.5 6.7 6.8 6.9 6.5 工业需求 螺纹钢 -12.6 -19.3 -20.5 -32.5 -11.1 -12.3 -19.9 -24.3 热轧卷板 8.5 9.5 -0.3 0.4 2.4 3.7 -0.8 4.5 乘用车零售 13.3 12.1 17.0 7.0 -2.0 -3.0 -2.0 6.0 房地产 30城新房销售 -15.2 -12.4 -40.2 -47.0 -38.9 -38.1 -33.2 -26.3 15城二手房销售 28.9 5.8 -9.1 -25.7 -15.7 -2.6 5.0 2.9 二手房价环比 -0.9 -1.3 -1.1 -0.7 -1.1 -1.1 -0.05 -0.17 同比 -6.1 -5.7 -7.7 -8.3 -8.8 -9.3 -9.31 -9.33 居民出行 航班执行架次 45.5 18.3 18.6 6.8 -1.9 -1.6 -3.7 2.0 地铁客运量 23.5 18.1 26.7 6.7 5.9 7.6 7.9 8.8 道路货运 货运流量指数 -16.4 -16.3 7.7 -11.1 -3.7 -2.7 -2.0 -3.1 接触性消费 观影人次 -24.5 24.4 9.1 35.5 -2.8 -24.3 -38.6 -29.8 资料来源：wind，民生证券研究院 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 ➢ 出行物流：平稳运行 整体平稳运行，货运流量降幅扩大。 图2：十一城地铁客运量（万人，公共交通） 图3：观影人次（万人，服务消费） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 图4：国内航班执行架次（架，出差旅行） 图5：整车货运流量（2019年周均值=100，道路货运） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：G7，民生证券研究院 200025003000350040004500500055006000650070001月2月3月4月5月6月201920232024050010001500200025001月2月3月4月5月6月2019202320246000700080009000100001100012000130001400015000160001月2月3月4月5月6月202320240204060801001201401月2月3月4月5月6月201920232024 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 ➢ 上游生产：降幅扩大 上游开工率降幅微幅扩大，处于过去半年的中等水平。 图6：铁水日均产量（万吨） 图7：焦化钢厂产能利用率（%） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 图8：水泥磨机开工率（%） 图9：石油沥青装置开工率（%） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 2102202302402501月2月3月4月5月6月2019202320247073767982851月2月3月4月5月6月201920232024010203040506070801月2月3月4月5月6月201920232024202530354045501月2月3月4月5月6月201920232024 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 ➢ 中下游生产：涨幅收窄 中下游开工率涨幅收窄，处于过去半年的稍低水平。 图10：PTA开工率（%） 图11：聚酯切片开工率（%） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 图12：涤纶长丝开工率（%） 图13：半钢胎开工率（%） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 60657075808590951月2月3月4月5月6月20192023202460657075808590951月2月3月4月5月6月2019202320244050607080901001101月2月3月4月5月6月20192023202420304050607080901月2月3月4月5月6月201920232024 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 ➢ 钢材需求：螺弱卷强 螺纹钢表观消费量同比降幅扩大至较低水平，热卷同比继续上升至中等偏高水平。 图14：螺纹钢表观消费量（万吨） 图15：热轧卷板表观消费量（万吨） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 图16：螺纹钢库存（万吨，社库+厂库） 图17：热轧卷板库存（万吨，社库+厂库） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 05010015020025030035040045001-0102-0103-0104-0105-0106-012019202320242502602702802903003103203303403501月2月3月4月5月6月201920232024500600700800900100011001200130014001月2月3月4月5月6月202320242503003504004505001月2月3月4月5月6月20232024 宏观定期报告 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 ➢ 汽车消费：总体走弱 5月全月乘用车零售同比-3.0%，总体走弱，最后1周边际回正。 图18：乘用车零售当周同比（%） 图19：乘用车周度日均零售（辆，月底除以2） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 ➢ 房地产：以价换量 6月1-8日，30城新房成交同比-30.4%，降幅收窄；二手房成交同比涨幅收窄。 6月第1周，二手房价同比-9.33%，前值-9.31%； 环比-0.17%，前值-0.05%。 图20：30城商品房成交面积（万平方米 MA7） 图21：15城二手房成交面积（万平方米 MA7） 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 -50-30-1010305070902019-012020-012021-012022-012023-012024-0101000020000300004000050000600007000080000900001000001月2月3月4月5月6月2019202320240