房地产行业深度报告：地产收储，该几多期许，效果当几何？

我国当前的房地产库存情况及历史回顾

当前库存情况概览：

1. 全国库存状态：当前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的85%。
2. 新房销量与去化周期：新房销量不断下滑，导致去化周期迅速攀升，当前已创2010年来新高，达到27.2个月。
3. 城市库存分布：一线、二线、三线城市的库存分布均处于历史高位，其中三线城市形势最为严峻。

历史回顾：

• 2010年至2015年：限售政策的实施导致行业基本面迅速下行，房地产库存累积，至2015年达到历史峰值。
• 2014年政策转变：政策主导目标转向“去库存”，聚焦限购限贷放松、棚改货币化等措施。
• 政策效果：一揽子政策刺激下，购房需求迅速提振，房价随之上涨，实现了“去库存”的目标。

政策周期分析：

• 去库存阶段：
  • 第一阶段（2014年9月至2016年3月）：月度供应面积大于月度成交面积，80城库存面积未出现明显下降。
  • 第二阶段（2016年3月至2017年6月）：月度供应面积小于月度成交面积，80城库存水位迅速下降。

收储政策解析：

• 收储模式：
  • 收新房：通过设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励金融机构支持地方国企收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
  • 收二手房：“以旧换新”政策，政府下属国企平台收购存量住宅用作保租房，居民出售二手房后需购买新房。

收储政策的作用与挑战：

• 主要作用：

  • 提供保障性租赁住房增量。
  • 消化库存，改善供需关系，稳定房价预期。
  • 缓解开发商流动性压力，助力保交楼。

• 面临的问题：收益覆盖问题可能导致地方政府动力不足。

资金需求与测算：

• 预计5000亿资金可收购50万套存量新房，单套成本约100万元。
• 若去化周期需下降至特定水平（如16.9个月），所需资金分别为2.04万亿或3.67万亿，其中60%可通过央行的保障性住房再贷款解决。

投资建议与风险提示：

• 推荐财务稳健、土储集中在核心城市的优质地产企业，如保利发展、招商蛇口等。
• 建议关注拥有优质持有型物业资产、现金流有望改善的房企，如新城控股、金地集团等。
• 强调物业公司和代建中介公司的投资机会，如华润万象生活、绿城服务等。
• 风险提示包括收储政策落地进度不及预期、行业下行持续的风险等。