房地产周报：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳

2024年6月3日 看好/维持 市场行情：本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（5.27-5.31）A股房地产指数（801180.SL）涨幅-4.72%（上周-5.26%），A股中证A股指数（930903.CSI）涨幅-0.32%（上周-2.77%）；H股（5.27-5.31）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅-6.68%（上周-6.87%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅-2.84%（上周-4.83%）。 未来3-6个月行业大事： 2024年6月中旬，统计局公布5月房地产数据。资料来源：国家统计局、东兴证券研究所 行业销售：新房销售维持弱势。从数据来看，23城商品房年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-32.20%，对应前值（1.1~5.24）为-32.52%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-31.12%，对应前值（1.1~5.24）为-31.50%。23城商品房销售面积本月至今（5.1~5.31）同比增速为-28.08%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-30.42%。其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.31）同比增速为-27.80%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-28.92%。 一线城市二手房有所回稳。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-8.52%，对应前值（1.1~5.24）为-9.31%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-10.50%，对应前值（1.1~5.24）为-11.80%。13城二手房销售面积本月至今（5.1~5.31）同比增速为-2.28%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-1.86%。其中一线城市(2城)本月至今（5.1~5.31）同比增速为4.45%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为2.19%。 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn执业证书编号：S1480521080001 行业要闻：上海、广州、深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。5月27日，上海出台“沪九条”优化调整房地产市场政策，首套房首付比例最低20%，房贷利率下限为LPR-45BP；二套房首付比例最低35%，房贷利率下限为LPR-5BP；非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房等。5月28日，广州成为一线城市中首个全面取消利率下限的城市。信贷政策方面，首套房最低首付款比例调整为15%，二套房最低首付25%，并取消利率下限。深圳市首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。 投资建议： 我们认为，核心一、二线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，有助于市场需求的企稳，6月成交降幅有望收窄。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、贝壳等有望受益。 风险提示：盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 1.市场行情 2.新房销售 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.行业要闻(2024.5.27~2024.6.2) 5.投资建议 我们认为，核心一二线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，有助于市场需求的企稳，6月成交降幅有望收窄。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、贝壳等有望受益。 6.风险提示 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 相关报告汇总 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及报告作者在自身所知情的范围内，与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）：以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上；推荐：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间；中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）：以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率5％以上；中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；看淡：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 东兴证券研究所 深圳福田区益田路6009号新世界中心46F邮编：518038电话：0755-83239601传真：0755-23824526 上海虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层邮编：200082电话：021-25102800传真：021-25102881 北京西城区金融大街5号新盛大厦B座16层邮编：100033电话：010-66554070传真：010-66554008