丰树商业信托（MCT SP）：买入：表现强劲

闪光提示2016年10月26日1HFY16 / 17业绩大致符合预期占用率保持高水平的运营绩效；收购MBC I后，债务指标保持强劲目标价维持在1.75新元；维持买入评级1HFY16 / 17业绩大致符合预期MCT报告的1HFY16 / 17 DPU为4.1新元（汇丰FY16 / 17e的49％：8.3新元和共识SGD8.2美分的50％）。收入为1.61亿新加坡元（占2016/2017财年汇丰银行的44％：3.69亿新加坡元，共识：3.64亿新加坡元），其中财产净收入为1.25亿新加坡元（占2016/17财年上海证券交易所的43％：2.87亿新加坡元），可分配收入为9700万新加坡元（占2016/17财年新加坡银行的46％）： 2亿1千2百万新加坡元）。我们预计，丰树商业城第一期（MBC I）的后端贡献将导致收入，净财产收入和可分配收入出现2H倾斜，收购于2016年8月25日完成。不变。在保持高入住率的前提下实现运营绩效截至2016年9月底，投资组合入住率为98.8％（与2016年6月末相比：97.8％），物业的实际和承诺入住率与预期相符。在1HFY16 / 17，VivoCity的购物者流量同比增长+ 1.8％（16/17财年第二季度：同比增长7.0％），而租户销售额为+ 1.5％（16/17财年第二季度：同比增长2.7％）。在1HFY16 / 17承诺的114个零售租赁中，保留率为95.4％，已实现+ 13.8％（对于固定租金租户）。同样，对于办公室/商业园区细分市场， 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.75分享价格（新币）上/下1.545+13.3%（截至2016年10月26日）市场数据市值（SGDm）4,446市值（美元）3,190BBGMCT SP3m ADTV（美元）6RIC马克西金融和比率（SGD）年到03 / 2016a03 / 2017e03 / 2018e03 / 2019e汇丰DPU0.0810.0830.0880.089汇丰DPU（上）----变化（％）----共识DPU0.0810.0820.0860.089股息收益率（％）5.35.45.75.8价格至净资产1.21.21.21.252-周价格（SGD）1.901.501.1010 /1504 /1610 /161HFY16 / 17签订了15份租赁合同，保留率为83.3％，实现目标价：1.75高：1.60低：1 .25电流：1.55回复率为+ 12.3％（不包括MBC I，回复率为+ 14.0％）。即将租赁资料来源：彭博社，汇丰银行估计16/17财年剩余时间的支出很少，租赁的c1％和c4％毛 零售和办公部门的到期租金收入将分别到期。收购MBC I后，债务指标仍然保持强劲在收购MBC I之后，债务指标仍然保持强劲–截至2016年9月底的负债率为37.3％（与2016年6月末的比率：35.0％），平均债务期限为4.3年（vs.2016年6月末：3.7年），平均债务成本为2.66％（vs.2016年6月末：2.73％），固定债务的74.1％（vs.2016年6月末：77.9％），剩余所有资产CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔不受阻碍发行1.65亿新加坡元的3.11％票据，于2026年到期，低于4% 在2018年3月底之前，总债务中的一半仍未偿还。目标价维持在1.75新元；维持买入评级我们的RNAV为1.59新元，而两阶段DDM的估值为1.87新元。我们的目标价（基于RNAV和DDM估值的平均值）保持不变，为1.75新元。以目前的价格，MCT的股价比RNAV折让c3％，且DPU收益率为5.4％，两年期DPU的复合年增长率为3.7％。上升空间为13.3％，由于投资者对稳定派息股票的持续需求，我们维持对MCT的买入评级。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016 MICA（P）021/01/2016报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产丰树商业信托（MCT SP）购买：性能稳定买进自由浮动66% 资质●房地产2016年10月26日2RNAV计算（SGDm）现金流量摘要（SGDm）产生的现金运作213272325326投资产生的现金流量活动(7)(1,866)(11)(11)筹资活动产生的现金流量活动(197)1,588(321)(328)现金和现金净变化等价物9(5)(7)(13)期初现金和现金等价物55645952现金及现金等价物结束64595239资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资属性4,3426,1296,1406,151其他非流动资产4444总非流动资产4,3456,1336,1446,155当前资产贸易及其他应收款6161919现金和现金等价物64595239总电流资产70757159总资产4,415 6,208 6,2156,213流动负债MCT：历史PBV图表1.51.41.31.21.11.00.90.811年5月2013年6月12日至7月13日8月14日至9月15日至10月16日贸易及其他应付款52687879短期借款35547337448其他电流负债5555总电流负债412120420532 MCT PBV平均+1 stdev -1 stdev资料来源：彭博社，汇丰银行非流动负债计息贷款和借款1,1972,3092,0201,909其他非流动负债43434343总非流动负债1,2392,3522,0631,952总负债1,6512,4722,4832,484资产净值2,764 3,735 3,732 3,729比率增长和单位分析截至03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e的年份同比变化：相对于和的性能1901601301007011年4月2012年2月2013年11月12日至8月13日2015年6月14日-15年3月2016年12月15日至10月15日MCTFSSTIFSTREI资料来源：彭博社，汇丰银行财务与估值：丰树商业信托购买财务报表每单位数据（分）03/201603 / 2017e03 / 2018e03 / 2019e一年至三月03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019eEPU 14.17.38.28.3损益摘要（SGDm）稀释的EPU 14.17.38.28.3DPU 8.18.38.88.9稀释后的DPU 8.18.38.88.9股息收益率(%)5.35.4%5.7%5.8%资产总值其他资产总GAV债务其他负债负债合计区域导航台数（米）RNAV /单位（SGD）6,962787,0412,3571162,4724,5682,8721.59+1标清：1.24平均值：1.12-1标准偏差：1.00总收入288369434443物业费用(67)(82)(95)(97) 财产净收入221287339346资产管理和信托费用(26)(43)(36)(36)息税前利润194244303310净利息费用(39)(58)(68)(71)公允价值收益144000 税前收入299187235239所得税费用0000税后收入净投资收益（用于分配）299173187212235253239257收入2％28％17％2％净资产收入4%30%18%2%税后收入-4％-37％26％2％净投资收益（分配）2%23%19%2%完全稀释的EPU2%2%6%1%完全稀释的DPU2%2%6%1%比率NPI保证金77%78%78%78%债务/资产总额35%38%38%38%净债务/资产34%37%37%37%息税前利润/净利息支出5.04.24.54.4 资质●房地产2016年10月26日3+1标清：6.5％平均克：6.0％-1标清：5.4％估值与风险目标价维持在SHD1.75不变；重申买入我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们针对MCT的RNAV为1.59新元（资产估值基于我们在稳定基础上估算的物业预计净财产收入和4.7％的估值上限），而我们的两阶段DDM估值为1.87新元（第一阶段直到FY19并使用我们预计的DPU，而最终阶段假设增长率为2.5％）。两者均未更改，因此我们的RNAV和DDM估值的平均值为SGD1.73（不变）。我们的溢价/折扣框架不赋予此平均估值溢价或折扣（不变）；因此，我们将MCT的目标价格（向上调整）定为1.75新元（不变）。我们的目标价较目前水平有13.3％的上涨空间；鉴于投资者对产生股息的股票的强烈需求，我们维持买入评级。下行风险主要风险包括：MCT为收购支付过多的费用，以及投资组合的组成随着时间的推移而发生变化（REIT的零售重点被稀释，因为发起人渠道主要由办公/商业园区资产组成），而宏观冲击（可能会对零售支出和投资产生负面影响）办公需求）和加息是新加坡房地产投资信托行业的一般风险。MCT：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）4%MCT：DDM的历史溢价/（折扣）-14%2%-16%0%-2%-4%-18%-6%2016年9月16日至10月16日MCT平均+1标准差-1标准差-20%2016年9月16日至10月16日MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计MCT：股息收益率MCT：10年期政府债券的股息收益率8%6%7%5%6%4%5%3%4%2013年4月12日至1月13日13年10月7月14日至4月15日1月16日至10月16日MCT平均+1标准差-1标准差2%4月12日1月13日10月13日7月14日4月15日1月16日16年10月16日MCT股息收益率跨10年期政府债券资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标清：0％平均克：-2％-1标清：-3％+1标清：-16％平均值：-17％-1标清：-19％均值：3.9％ 资质●房地产2016年10月26日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目