丰树大中华区商业信托：买入：2017财年第一季度DPU增长强劲

2016年7月31日2017财年第一季度DPU同比增长9.1％，隐含6.9％的收益率（年率化）Festival Walk的租金涨幅有所回升，而Sandhill Plaza的贡献增加，抵消了Gateway Plaza的租金下降维持买入评级，目标价为1.15新元（此前为1.06新元）2017财年第1季度的DPU同比稳定增长9.1％。丰树大中华商业信托（MGCCT）报告的2017财年第一季度DPU为0.0185新元（同比增长9.1％），占我们2017财年DPU估计值和共识的2017财年DPU（业绩前）的25％。如果按年率计算，我们估计全年的DPU为0.0742新元，这意味着FY17e的股息收益率为6.9％（基于最近的收盘价）。我们预计MGCCT的股息收益率将受到稳定租金的支持，尽管增长有所放缓，并且积极进行资本管理，而潜在的收购可以成为DPU增长的另一个来源。 MGCCT将于2016年8月1日主持结果发布会。2017财年第一季度表现不佳。2017财年第一季度，MGCCT的收入同比增长12％。 Festival Walk（FW）的收入同比增长10％，反映了零售租金在2017年第一季度实现了13％的恢复（与2016年第四季度相比为37％）和入住率达到100％（环比持平），尽管其零售额同比下降了12.7％。 2017年第一季度（部分原因是电影院翻新）。 Sandhill Plaza（SP）的收入贡献增长到2017财年第一季度的收入为590万新元，而一年前为80万新元，反映了整个时期的贡献 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.151.06分享价格（新币）上/下1.08+6.5%（截至2016年7月29日）市场数据市值（SGDm）2,993自由浮动62%市值（百万美元）2,228BBG魔术SP300万个ADTV（USDm）3.06RIC迈普金融和比率（SGD）年到03 / 2016a03 / 2017e03 / 2018e03 / 2019e汇丰DPS0.0730.0750.0750.075汇丰DPS（上）-0.0730.073-变化（％）-2.42.9-共识DPS-0.0740.0740.073PD（x）14.814.414.314.4股息收益率（％）6.76.97.06.952-周价格（SGD）1.200.980.761月15日167月16（于2015年6月17日收购），截至2017年第一季度良好的租金调升率为28％，和目标价：1.15高：1.08低：0 .80电流：1 .08100％的入住率。同时，Gateway Plaza（GP）报告的同比下降7％资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计收入，入住率略低（截至2017年第一季度季度环比下降1.8个百分点至95.0％）和 截至2017财年第一季度，全科医生办公室的租金上涨达到6％（2016财年第四季度为25％）。2017财年DPU对冲了利息和外汇波动性。MGCCT的账面资产净值为1.183新加坡元，环比下降-4.5％，部分原因是投资物业的折算损失和分配给单位持有人后的现金余额减少，截至2016年6月的负债率为40.1％（截至2016年3月为39.5％） ）。 MGCCT的固定利息成本为债务的80％（截至2016年第四季度为77％），并将2017财年可分配收入的60％以上对冲至新元（相对于2016财年1HFY17可分配收入的70％以上）。维持买入评级，目标价上调至1.15新元（此前为1.06新元）。在假设FW租金较高而较低的情况下，我们将FY17-18e DPU的估算提高2-3％Perveen Wong *，CFA分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Ganesh Siva *助理班加罗尔利息成本，但被GP较低的租金所抵消。我们将目标价格上调8％至 SGD1.15，基于我们DDM-的估值（上涨10％，至SGD1.17）和基于NAV的估值（上涨6％，至SGD1.13）的加权比：我们将净资产值和DDM的预测向前推0.5-1年。主要的下行风险包括加息速度快于预期，这可能给香港的商业上限利率带来上行压力，和/或影响Festival Walk的香港零售业复苏慢于预期。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证✔ 在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产丰树大中华商业信托（MAGIC SP）购买：2017财年第一季度DPU强劲增长买进 股本 房地产2016年7月31日2336,638350,366362,712374,654(59,172)(61,168)(63,260)(65,391)277,466289,198299,452309,263(27,710)(25,300)(24,698)(24,693)249,756263,899274,754284,570(32,111)(68,602)(73,897)(82,184)217,645195,297200,857202,387217,645195,297200,857202,387(37,843)(33,642)(34,506)(34,808)179,802161,655166,351167,579179,802161,655166,351167,579179,802161,655166,351167,579199,874208,439212,379214,138租金收入营业费用财产净收入非物业费用/收入营业利润/ EBIT利息支出PBT汇丰PBT税收核心利润净利润汇丰净利润分配收益收入净财产收入汇丰PBT汇丰每股收益20%21%36%41%41%4%4%-10%-11%-11%4%3%4%3%3%1%2%-1%2%-1%ROIC例外ROAE例外ROAA例外EBITDA利润率核心利润率例外（x）债务/总资产的利息保障净债务/ EBITDA（x）来自运营/净债务的现金流3%5%3%74%53%7.839%8.912%3%5%3%75%46%3.840%8.412%3%3%5%5%3%3%76%76%46%45%3.73.539%40%8.17.813%13%财务与估值：丰树大中华区商业相信购买财务报表截至03 / 2016a 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e年度的损益表（’000 SGD）魔术：价值细分（SGDm）COE 7.6％终奌站成长性1.5%调整后的DDM / NAV2017财年0.0692018财年0.06519财年0.060永续价值0.916DDM值估计1.170资产净值估计（新元）1.130平均值（公允价值）1.150资料来源：汇丰银行估算价格相对 现金流量摘要（’000 SGD）资产负债表摘要（'000SGD）1.21.11.00.90.80.70.613年3月13年11月14年6月15年2月15年10月16年6月 MAGIC分享价钱相对于性传播感染1.21.11.00.90.80.70.6比率，增长和每股分析年至03 / 2016a 03 / 2017e03 / 2018e 03 / 2019e同比变化资料来源：汇丰银行注意：价格于2016年7月29日关闭比例（％）每股数据（SGD）资料来源：MAGIC，汇丰银行估算每股收益报告（稀释）汇丰银行每股收益（稀释）DPSBV0.06560.06560.07251.2390.05830.05830.07471.2400.05920.05890.05920.05890.07510.07481.2421.244经营活动产生的现金净额其他投资活动已付分配筹资活动所用现金净额现金净额变动期末现金264,923268,594281,176291,220(13,557)(1,009)(1,009)(1,009)(322,436)000(188,327)(204,157)(210,409) (213,259)108,120(199,860)(284,863) (204,333)37,61968,282(4,139)86,436206,107274,389270,250356,686股东资本长期负债递延项目占用资本总额固定资产流动资产总资产3,416,1873,460,3713,511,291 3,561,5391,959,8771,738,5501,760,550 2,147,567130,042132,643135,296138,0025,506,1065,331,5645,407,137 5,847,1075,923,8065,983,4636,043,637 6,104,361221,746293,224289,624376,5826,153,5046,276,6876,333,261 6,480,943 股本 房地产2016年7月31日3资产负债表和投资组合摘要九月15十二月153月166月16日-资产负债表摘要资产负债率41.0%41.4%39.5%40.1%-0.6ppt资产净值（SGD）1.1921.1671.2391.183-4.5ppt投资组合摘要占用–节日漫步100.0%100.0%100.0%100.0%0.0点入住–盖特威广场96.3%97.0%96.8%95.0%-1.8ppt入住–沙丘广场100.0%100.0%100.0%100.0%0.0点占用–投资组合98.4%98.7%98.6%97.8%-0.8ppt租金上调Festival Walk –零售20%42%37.0%13.0%-24.0个百分点Festival Walk –办公室不适用*不适用*不适用*11%不适用盖特威广场–办公室桑德希尔广场–办公室25%29%25.0%6.0%-19.0点零售额增长（同比）节日漫步1.7%-1.5%-5.3%-12.7%-7.4ppt不适用-不可用。 * 15-16财年的Festival Walk没有办公室租赁到期。资料来源：公司资料MGCCT – 1QFY17结果摘要（SGD’000）2017年第一季度2016财年第一季度-总收入84,96975,94412%物业营运支出-15,546-13,50115%财产净收入（NPI）69,42362,44311%经理的管理费-5,341-5,0017%财务费用（净额）-17,466-13,58129%其他信托费用-644-747-14%汇兑差额2,80631,202-91%除税前溢利48,77874,316-34%衍生工具公允价值变动净额-1,6884,017NM所得税费用-7,654-6,76913%净收入39,43671,564-45%分配调整11,826-25,230NM可分配收入51,26246,33411%DPU（新加坡元）0.018500.016969%资料来源：公司数据，汇丰银行的估算。 NM –没有意义物业组合摘要（SGDm）2017年第一季度2016财年第四季度-2016财年第一季度-节日漫步总收入60.061.7-3%54.810%非营利组织47.149.6-5%43.39%NPI保证金79%80%-1.9ppt79%-0.5个百分点港威广场总收入19.026.1-27%20.4-7%非营利组织16.923.4-28%18.4-8%NPI保证金89%90%-0.7ppt90%-1.2ppt沙丘广场*总收入5.95.65%0.82不适用非营利组织5.55.18%0.77不适用NPI保证金* 2016财年第一季度贡献了2015年6月18日至30日。NA –不适用。93%资料来源：公司d91%ata，汇丰银行。+ 2.