编辑：黄奕电话：（852）2277 6765电邮：foreignstock@phillip.com.hk 丰树工业信托对多付收益持谨慎态度新加坡|房地产（房地产投资信托）|更新英国脱欧公投后价格升值近10％目前的交易市盈率为远期市净率的1.28倍中性（降级）降级为“中性”，维持现有的目标价为1.72新元由于价格已经超过我们的目标价1.72新元，我们将丰树工业信托（MINT）的评级从“收集”下调至“中性”。 MINT获得了从6月24日（英国退欧公投后的收盘价）到7月7日的最后收盘价之间，有9.8％的股票涨幅超过了富时海峡时报指数（上涨4.6％）最后收盘价预测细分目标价格总回报公司资料1.790新元0.107新元1.720新元2.1%和富时房地产投资信托指数（上升6.8％）。我们如何看待呢？ 英国脱欧没有直接影响；国内工业空间格局仍然充满挑战MINT没有直接接触英国或英镑的风险。 MINT的投资组合纯粹是受JTC严格控制的新加坡工业航天领域。 2016年第一季度，JTC部门的入住率下降50个百分点至90.1％。同样，MINT的投资组合占用率也下降了50个百分点，至16年1季度的94.2％。展望未来，我们预计租金下跌的压力将来自扁平工厂和高科技建筑板块，2016财年第4季度的新租赁比过去的租金低。图1.工业部门的入住率96%94%营运股份（百万股）:1,801马凯币（百万美元/新币百万）：2345/3161 52-西九龙高/低（SGD）:1.78 3M平均每日T / O（mn）：2.57主要股东（％）M APLETREE INVESTM ENTS PTE LTD34.2%施罗德PLC7.0%友邦集团有限公司5.0%价格表现（％）通讯潘妮9.111.020.9性病返回2.03.8(11.2)价格VS。性病1.901.7092%1.5090%88%1Q20142季度2014第三季度20144季度20141Q20152季度2015第三季度20154季度20151Q20161.301.107月15日至10月15日至1月16日2016年4月 2016年7月MINT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格资料来源：公司，JTC，菲利普证券研究（新加坡）正在进行的BTS和AEI项目的有机增长的下一站MINT正在进行两个项目，分别是直落布兰雅（Telok Blangah）集群的惠普定制成衣（BTS）和加冷盆地4集群的资产增强计划（AEI）。惠普BTS预计将在2HCY16和1HCY17两个阶段完成。 AEI预计将于2018年第一季度完成。2017财年到期债务的4.6％，2018财年到期的债务的14.9％如果持续保持低利率环境，MINT将是近期的受益者，因为它的债务中有4.6％将于当前的2017财年到期，而到2018财年则为14.9％。降级至“中性”评级，DDM估值不变，仍为1.72新元MINT的预期远期收益率约为6.0％，这得益于该投资组合的稳定性和弹性。长期的低利率环境会导致有吸引力的收益率差，但是我们谨慎地为市净率估值支付高额溢价。注意：MINT将在市场开盘后的7月26日公布2017财年第一季度财务业绩。关键金融Gross Rev.（新币百万）331.6333.0356.9370.3NPI（百万新元）245.1243.0260.5273.7距离Inc.（百万新元）197.8193.1206.7217.8P / NAV（x）1.181.321.321.32DPU，调整（美分）11.1510.7211.4612.07分布产率，％6.905.996.406.74资料来源：公司数据，PSR est。评估方法DDM（权益成本：7.5％；终端g：0.5％）CFTe的Richard Leow，FRM(+65 页面1 |菲律宾证券研究MCI（P）118/10/2015参考编号：SG2016_0136Y / E MARF Y 16 F Y 17e F Y 18 e F Y 19 eJTC部门的入住情况MINT投资组合占用率94.7%94.2%90.6%90.1%1M T H 3 M T H 1Y R2016年7月8日 更新同行相对估值MINT的交易价格高于行业平均P / NAV倍，但低于同行平均1200万尾随收益。工业S-REIT对等相对数据（由Mkt。Cap。安排）Mkt。帽。（百万新元）价钱（新币）尾随P / NAV（x）尾随12M让 （％）腾飞房地产投资信托6,6592.491.216.2丰树工业信托3,2241.7901.316.2宝泽资本工业房地产投资信托8941.4050.958.1剑桥工业信托7240.5550.838.4土建业务空间房地产投资信托6350.6750.859.5维瓦工业信托6230.7200.899.4萨瓦纳伊斯兰教合规房地产投资信托3940.5350.6012.0平均0.958.5资料来源：彭博社（更新：2016年7月7日）MINT的交易价格为1.26倍12M转发P / NAV倍数。这高于历史平均水平的12M转发P / NAV 1.20倍，并且接近+1标准偏差倍数1.28倍。图2. 12M转发P / NAV（x）1.61.51.41.31.21.11.0201120122013201420152016资料来源：彭博社，辉立证券研究（新加坡）页面2 |菲律宾证券研究（新加坡） BEST_PX_BPS_RATIO平均MAPLETREE工业信托 金融总收益和分配表声明资产负债表3月，新币/百万2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e总收入313.9331.6333.0356.9370.3物业费用(85.3)(86.5)(90.0)(96.5)(96.6)财产净收入228.6245.1243.0260.5273.7净财务（费用）/公司(23.6)(25.6)(27.6)(30.6)(32.0)经理费(24.8)(26.6)(26.8)(27.9)(28.5)其他项目(2.3)(2.3)(2.6)(2.7)(2.8)特殊物品-----净收入178.0190.6185.9199.2210.3FV更改，Invmnt。属性197.482.0---税前总回报375.4272.6185.9199.2210.3税收(1.1)-(0.4)(0.5)(0.3)税后总收益374.3272.6185.5198.7210.1分配调整(193.5)(74.8)7.67.97.7可分配收入180.8197.8193.1206.7217.8其他-----流动负债合计195.7127.1211.6268.5352.5借贷949.2973.8991.7976.7911.7其他58.857.957.957.957.9非流动负债合计1,0081,0321,0501,035970每股数据负债总额1,2041,1591,2611,3031,322Y / E 3月2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e资产净值（新元）1.321.371.361.361.36净资产2,3122,4652,4572,4582,453EPU（分）21.8215.4010.3211.0511.66代表：DPU（分）10.4311.1510.7211.4612.07单位持有人的资金2,3082,4652,4572,4582,453资产净值（新元）1.321.371.361.361.36套期储备4.2----*远期EPU不包括投资物业的公允价值变动现金周转3月，新币/百万2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e首席财务官总回报374.3272.6185.5198.7210.1调整项(174.9)(53.4)30.133.234.4厕所变化5.50.5(3.8)3.54.6运营产生的现金204.9219.7211.8235.4249.0其他-----来自运营的现金流204.9219.7211.8235.4249.0估值比率Y / E 3月2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e首席财务官P / NAV（x）1.211.181.321.321.32资本支出净额(34.2)(36.0)(80.0)(20.0)-P / DPU（x）0.150.140.170.160.15购买Inv。财产。(20.3)(7.6)(32.0)(32.0)(16.0)分配收益率（％）6.546.905.996.406.74其他-----NPI收率（％）6.937.026.727.057.34投资现金流量(54.5)(43.5)(112.0)(52.0)(16.0)增长和利润率（％）成长性CFF收入4.9%5.6%0.4%7.2%3.8%分享我的净收益-----财产净收入（NPI）6.5%7.2%-0.9%7.2%5.1%贷款，扣除还款额(54.3)(54.6)105.436.015.0可分配收入8.9%9.4%-2.4%7.0%5.4%股利(97.5)(114.6)(196.0)(199.9)(217.2)DPU5.1%6.9%-3.9%6.9%5.3%其他(22.4)(24.6)(27.8)(30.8)(32.1)保证金筹资活动产生的现金流量(174.2)(193.8)(118.4)(194.7)(234.3)NPI保证金72.8%73.9%73.0%73.0%73.9%现金净变化(23.8)(17.6)(18.6)(11.3)(1.3)关键比率汇率的影响-----净债务或（净现金）1,0039671,0911,1381,154期末现金72.054.335.724.423.1资产负债率（％）30.6%28.2%30.3%30.9%31.2%资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格推算倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。MAPLETREE工业信托更新3月，新币/百万2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e资产投资物业3,2673,3383,3703,7223,738Inv。财产。在Devmnt下。157.0219.5299.5--个人防护装备0.0010.0020.0020.0020.002其他3.610.340.340.340.34非流动资产总计3,4283,5583,6703,7223,738现金72.054.335.724.423.1贸易应收款项13.49.29.911.911.2其他2.92.22.22.22.2流动资产总额88.265.847.738.536.5总资产3,5163,6243,7183,7613,775责任贸易应付款项70.379.776.782.686.7借贷125.547.4134.9185.9265.9 页面3 |菲律宾证券研究（新加坡） 页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）MAPLETREE工业信托更新评分历史1.90市场价目标价1.801.701.601.501.40资料来源：彭博社，PSR1.3012345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％< -20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票16年12月16年9月16年6月16年3月15年12月15年9月15年6月15年3月14年12月 22776846