国君房地产|解开金融链与实物链,利率是核心

地产周期与金融周期的关系及影响分析

关键点概述：

金融地产周期与实物地产周期：

• 金融地产周期：在时间上领先、在贡献上更为重要，影响市场的主要因素。
• 实物地产周期：与经济活动紧密相关，但其影响力次于金融地产周期。

地产对金融系统的影响：

• 地产行业对金融系统的拉动作用超过其对GDP的贡献，具体体现在对新增人民币贷款和社融的贡献上。

金融周期中的角色区分：

• 房企对金融系统的影响大于居民，原因在于房企的杠杆率更高，易受抵押物价格波动和资金流动性的变化影响。

2023年案例分析：

• 当年新增按揭贷款投放约6万亿元，对应新房和二手房成交额约19万亿元，显示居民在首付比例上采取了高首付策略，未出现因房价下跌引发的居民大规模断供风险。

政策角度分析：

• 当前地产政策从利率角度看，尚未达到理想水平，与LPR-CPI相比，相对于其他资产类别仍然较高，故未达到刺激阶段。

政策影响方向：

• 政策重点在于改善房企的资金流动性以及提振居民预期，对金融体系的影响大于对实物量链的影响。

未来展望：

• 若能实现房企或居民信用的再次扩张，则对实物量链的影响将更大；若政策旨在防范金融风险、改善流动性，则对金融链的影响更为显著。

配置建议：

• 推荐配置产能出清后的核心资产，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，以及重组类标的，如旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：

• 需警惕市场需求加速下行带来的潜在风险。

结论：报告强调了金融地产周期对市场的重要性及其对金融系统的影响，指出政策的主要目标是改善金融环境，提振市场预期，而对实物量链的影响相对较小。同时，提供了具体的配置建议，并提醒关注市场需求的风险。