房地产行业周报：持续关注保障性住房再贷款政策效用

核心观点 ⚫本周市场回顾。第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3601.48，周度涨幅为-2.1%；创业板指数报收1818.56，周度跌幅为-2.5%；房地产指数（申万）报收2127.32，周度涨幅为-5.3%。 ⚫全国性政策方面。5月21日，住房城乡建设部办公厅发出通知，要求全国各住房公积金管理中心贯彻执行新的个人住房贷款利率调整政策。地方政策方面。北京、上海、深圳、南京、武汉、天津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。安徽淮北鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫本周新房销量较第20周减少，二手房销售量较第20周减少。第21周44大城市新房销售为2.0万套，较第20周减少5.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第20周减少7.0%。一线城市新房、二手房交易较第20周分别减少8.8%、减少11.1%；二线城市新房、二手房交易较第20周分别减少6.5%、减少4.8%。库存量较第20周减少，库销比较第20周减少。截至第21周，18大城市库存为94.3万套，较第20周减少10.9万套；库销比为22.2个月，较第20周减少3.3个月。第21周土地市场活跃度较第20周下降。第21周36大城市市本级合计成交土地7块。土地出让金减少。2024年第21周36大城市市本级土地出让金为70.54亿元，较第20周减少213.0亿元。平均溢价率下降。2024年第21周36大城市市本级土地成交平均溢价率0.0%，较第20周下降1pct。第21周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为43块。 进入政策效果观察期2024-05-20关注“以旧换新”推进力度2024-05-12近期公募REITs市场回暖2024-05-05 ⚫重点公司公告。卧龙地产、美的置业实施2023年分红。万科宣布获得200亿贷款，并通过其控股子公司申请总计73.39亿元贷款。华夏幸福已完成约1897.51亿元债务重组。大悦城宣布消费基础设施REIT于深圳证券交易所单独上市。 投资建议与投资标的 ⚫央行设立3000亿保障性住房再贷款，市场化框架下支持去库存、保交房。再贷款总规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，支持地方政府选定的国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。解读政策，我们认为央行、21家全国性银行、地方政策和国企四方均受市场化约束，其中银行需“自主决策、风险自担”；国企收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是国企参与的核心约束点；由于收购主体是由地方政府选定，而5年最长贷款期限相对较短，地方政府或需为国企还款兜底。因此，在市场化、法制化严格框架下，再贷款使用难度较高。央行曾于2023年1月设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房。根据2024年一季度货币政策执行报告，截至3月末，额度为1000亿的租赁住房贷款支持计划余额为20亿元，表明先前政策空间较难充分利用。但是，我们认为随着未来国家继续加大保交楼攻坚力度，将加速保障性住房再贷款的使用进程，后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台申请情况及具体收购方案等。 ⚫近日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿。据悉，这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。假设200亿中一部分为新增贷款，一部分为续贷，则一定程度上有利于缓解公开债偿债压力。综合来看，此次万科融资为抵押贷款，仍处于市场化框架之下。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 目录 1.第21周市场行情回顾（2024.05.18~2024.05.24）.....................................4 1.1第21周行业指数表现...................................................................................................41.2第21周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.18~2024.05.24）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................11 风险提示......................................................................................................11 附录.............................................................................................................12 图表目录 图1：2024年第21周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2024年第21周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2024年第21周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................7图4：第21周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................8图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................9图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）.............................................................................10图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................12 1.第21周市场行情回顾（2024.05.18~2024.05.24） 1.1第21周行业指数表现 第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3601.48，周度涨幅为-2.1%；创业板指数报收1818.56，周度跌幅为-2.5%；房地产指数（申万）报收2127.32，周度涨幅为-5.3%。 1.2第21周地产板块个股表现 第21周地产板块涨幅居前的公司分别为新华联、特发服务、我爱我家、渝开发、城建发展。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.18~2024.05.24） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。5月21日，住房城乡建设部办公厅发出通知，要求全国各住房公积金管理中心贯彻执行新的个人住房贷款利率调整政策。地方政策方面。北京、上海、深圳、南京、武汉、天津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周湖南浏阳、山东青岛、安徽池州出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。安徽淮北鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。河南全力推进保交房工作，河南洛阳宣布优先推进安置房建设，分类处置在建已售未交付的商品房。 ⚫全国性政策： 1)住建部：做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作（5.21） 信息来源：观点地产网 ⚫地方政策： 1）河北：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（5.19