表现力指数 • 2024商办资产运营报告

前 言 过去一年，在新增办公面积持续放量、办公需求持续低迷、企业租赁决策周期变长等多重因素影响下，重点城市办公市场面临租金下行、空置率持续走高的情况，办公租赁市场进入调整期。 办公需求端，金融、科技、实业、专业服务业等领域依然是办公楼租赁的主力。此外，在各类支持性政策推动下，国内经济产业结构升级带动写字楼需求端改革，迈向发展新阶段。 同时，当下企业正加速向数智化转型，企业对数字化办公的需求也在不断升级，办公市场正朝着绿色、低碳、节能的方面发展，由此也给写字楼提出了新的要求。商办运营商应聚焦于企业与个人的办公需求，不断提升运营管理能力以及综合服务水平，创造与提升商办资产价值。 观点指数研究院盘点过去一年商办物业标杆项目，重磅发布“表现力指数 •2024 商办资产运营表现”研究成果，盘点并表彰商业办公领域极具代表性、指标意义的商办项目。同时，发布《表现力指数 • 2024 商办资产运营报告》，对行业过去一段时间的成长进行阶段性总结。 目 录 商办资产运营报告4 商办资产运营表现11 2024 商办资产运营表现 (30)14 2024 商办暨资管行业特别表现17 2024 企业总部领航中心2024 城市地标资管表现力企业2024 影响力商办运营品牌2024 商办资产资管运营卓越表现2024 商业楼宇科技创新领军平台2024 产办运营服务企业卓越表现 商办资产运营报告 复苏未至 办公市场正面临多重挑战，这对写字楼物业的楼宇质量和综合管理能力提出了更高的要求。 过去一年内，办公市场复苏未达预期，随着一系列稳增长宏观政策持续显效，2024 年国内经济稳中有增，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面临多重挑战。 在外部环境不确定的情况下，保持了相对稳定的增长态势。 宏观经济稳步恢复，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面对有效办公需求不足、供给持续增加、经济不确定性等因素，2024 年的办公市场仍面临多重挑战。 新增办公面积持续放量，在有效办公需求不足、企业办公方式更加灵活多样等多重因素影响下，重点城市写字楼空置率继续攀升，项目去化持续承压，同时办公市场以价换量趋势继续，写字楼租金仍面临下行压力。 行业发展的不确定性更加考验开发商、运营商的项目运营管理能力。其中也有不少企业展现出强劲的项目去化能力，实现写字楼出租率的稳步增长。同时，得益于新增办公物业投入使用以及写字楼项目稳定经营，超半数的样本企业实现写字楼业务收入的增长，优质写字楼物业创收能力依旧在线。 写字楼大宗交易市场上，近两年办公资产抛售潮愈演愈烈，但在办公市场调整阶段，不少投资者持保守态度，办公资产成交周期也有所延迟。据观点指数统计，2023 年全年写字楼资产交易数量及金额均出现同比下降，同时大额资产交易热度下滑，办公资产交易情绪以理性和谨慎为主。 除了直接出售外，办公物业资产证券化的方式也有利于企业快速筹集资金，提高资金使用效率。此外，在双碳战略持续推进的背景下，近几年企业以办公资产发绿债的动作愈加频繁，持有优质绿色资产是企业发行绿色债券的底气。 新增办公面积持续放量，商办运营商继续收割市场份额 据国家统计局披露的数据，2024 年 1-3 月，全国办公楼开发投资额累计 989.6 亿元，累计下滑 0.4%；办公楼销售额758.68 亿元，累计增长 6.3%；办公楼销售面积 580.55 万平方米，累计上涨 11.9%。2023 年全年办公楼开发投资额累计数值为 4530.78 亿元，累计下滑 9.4%；办公楼销售额 随着宏观政策持续显效，2024 年国内经济稳中有增。一季度，国内生产总值（GDP）实现 296299 亿元，同比增长 5.3%， 万平方米增长至 2023 年的 197 万平方米；招商蛇口 2023年内在深圳、宁波、武汉以及赣州四城投入使用 4 个写字楼项目；中海新增投入使用的写字楼物业包括上海中海中心 A 座、昆明中海国际中心、沈阳中海广场以及上海中海中心 F 座在内。 累计值 3742.22 亿元，累计下降 12.9%；办公楼销售面积2717.14 万平方米，累计下滑 9%。 整体来看，过去一年，商办投资和销售市场表现欠佳。不过今年一季度，办公楼销售面积和销售额均出现同比上涨，办公楼销售市场表现可圈可点，但同时办公楼开发投资额同比持续下滑。 值得一提的是，中海商业预计于十四五期内入市 17 个自持商业项目，其中将于北京、上海、天津、苏州和南京 5 城入市 5 个写字楼项目。“十四五”后，预计入市 21 个项目，包括上海、苏州、成都和天津 4 城在内的 8 个写字楼项目。 全国办公楼建设上，截止到 3 月，全国办公楼新开工面积累计值为 546.18 万平方米，累计下滑 10.9%；办公楼竣工面积累计值为 448.16 万平方米，同比下滑 6.8%。2023年全年新开工面积累计值为 2589.28 万平方米，累计下滑18.5%；办公楼竣工面积累计值为 2889.93 万平方米，累计上升 10.8%； 有效办公需求不足，写字楼租金下行压力仍存 从新开工数据的变动可以发现，办公楼的开发速度有所下滑，市场开发渐趋理性。可以预见的是，去年继续增长的办公楼累计竣工面积将持续为办公市场带来增量，推动办公市场存量面积进一步攀升，行业去化面临压力。 租金表现上，从图中可以明显看出，近几年一线城市甲级写字楼平均租金下滑趋势明显。从 2022 年 Q1 到 2024 年Q1，一线城市甲级写字楼平均租金已连续多个季度下跌，租金下行压力仍存。 据第一太平戴维斯披露的数据，四大一线城市新增办公面积持续放量，2023 年全年新增入市的甲级写字楼面积合计521.14 万平方米，同比增长 79%；其中上海全年新增入市面积位居一线城市首位，达 269.1 万平方米。 从第一太平戴维斯披露的数据来看，今年一季度北京甲级写字楼平均租金下跌至以 2 字开头，数值为 295.7 元 / 平方米 / 月，环比去年第四季度下降 2.47%。 今年一季度该项数据为 107.5 万平方米，对比去年同期继续增长。值得一提的是，上海新增入市面积继续位居一线城市首位。 同时，今年一季度，上海、广州及深圳甲级写字楼平均租金在环比和同比上亦出现不同程度的下滑，一线城市办公租金表现欠佳。从租金变动可以发现，办公市场正处于调整阶段，写字楼业主及管理方为保持项目稳定，今年将继续沿用以价换量策略。过去一年里，商办运营商在营写字楼物业的租金变动情况同样可以验证这点。 新增供应面积的推动下，一线城市甲级写字楼总存量面积继续增长，上海、北京及深圳总存量面积均超千万平方米。 同时商办运营商继续收割市场份额。举例来说，陆家嘴集团持有的在营甲级写字楼物业总建筑面积从 2022 年的 191 2023 年，陆家嘴集团持有在营的位于上海的成熟期甲级写 相对有限，写字楼空置率并没有迎来快速反弹。 字楼平均租金为 7.97 元 / 平方米 / 天，同比下滑 2.21%。 要关注到的是，写字楼净吸纳量的表现正在加强，新增物业供应给企业选址带来更多的选择，今年写字楼租赁市场仍值得期待。 此外，上文提到的为企业提供灵活办公服务的代表性企业包括 WeWork 中国、IWG、创富港、BEEPLUS、高格办公空间等。 作为商业办公的细分领域，不少企业持续深耕办公空间服务领域，精进项目管理能力和盈利能力。 年内的数据来看，不少企业也收到正向的成绩，比如早前WeWork 中国在与观点新媒体交流中表示，其位于香港、北京、深圳三城的项目实现收益回正。此外，包括 IWG、创富港、BEEPLUS、高格办公空间等在内的企业对行业发展的信心不减，继续外拓扩展规模。 空置率方面，第一太平戴维斯数据显示，一季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为 20.2%、21.7%、19% 以及 30.6%。深圳甲级写字楼依然是一线城市中最高的，已连续多年超过其余三个城市。 同比上，今年一季度四个一线城市甲级写字楼空置率表现均不如去年同期，同比上升区间在 0.9 个百分点到 6.2 个百分点。 事实上，不少办公空间服务企业选择入驻的物业类型为写字楼项目，这在一定程度上推动了写字楼物业的去化。同时，优质写字楼物业供应量的增长，也给办公空间服务商带来更多施展身手的空间。 环比来看，仅北京空置率数据环比出现微降，对比 2023 年第四季度，上海、广州及深圳甲级写字楼空置率均出现不同程度攀升，环比提升 1.4 个百分点、1.3 个百分点和 1.7个百分点。 业绩明显分化，写字楼物业创收能力在线 观点指数认为，有效办公需求跟不上市场供应是重点城市写字楼空置率持续攀升的重要原因，但企业办公方式灵活变动带来的影响也不容忽视。 供给持续入市，租金下行压力仍存，同时城市空置率继续攀升、办公需求不足等不确定性的市场因素都在考验着开发商、运营商的项目运营管理能力。 净吸纳量表现可观，办公空间服务企业继续外拓规模 不过，四个城市在净吸纳量上有不错的表现。具体来看，一季度北京、上海及深圳净吸纳量分别录得 3.1 万平方米、30 万平方米和 3.5 万平方米，其中上海净吸纳量环比涨幅位居首位。 整体来看，受宏观经济、市场新增供应等多方因素影响，办公楼市场去化端继续承压。在激烈的竞争环境下，业主方普遍通过下调租金来吸引或留住租户，但新增办公需求 内地在营写字楼物业出租率表现上，2023 年，图表中 13家样本企业的平均出租率为 84.45%，同比下滑 2.21 个百分点，商办运营商在项目去化端仍面临比较大的压力。 建筑高 528 米，地上 108 层，地下 7 层，是北京第一高楼，首都新地标。 样本项目出租率表现分化，优质写字楼项目出租率保持高位运营，但同时不少写字楼样本项目出租率表现欠佳，租户的流失也将更加考验企业的项目运营管理能力。 其中中国金茂和瑞安房地产写字楼平均出租率数据下滑明显，同比分别下滑 10.68 个百分点和 23 个百分点。 截至 2023 年末，瑞安房地产旗下办公楼物业组合的整体出租率为 66%，同比下滑 23 个百分点。主要是由于新投入使用的办公楼去化面临压力，较成熟期的办公楼物业出租情况整体保持稳定，平均出租率超 90%。 此外，近期太古地产和中国国贸披露了 2024 年一季度的经营业绩。其中中国国贸写字楼整体出租率为 93.2%，对比2023 年底出现轻微下滑，太古地产旗下广州太古汇和北京颐堤港项目出租率对比 2023 年底保持不变，上海兴业太古汇项目出租率出现小幅下跌。 中国金茂主要是由于南京玄武湖金茂广场一期写字楼和西城金茂中心两个项目的出租率下滑明显。 不过也有不少企业展现出强劲的项目去化能力。包括华润万象生活、嘉里建设、招商商管、恒隆地产、金融街以及大悦城地产在内的企业出租率实现同比提升，升幅在 0.2个百分点到 4.6 个百分点不等。 值得一提的是，嘉里建设、太古地产以及中国国贸内地写字楼物业整体平均出租率达 90% 以上（嘉里建设 90%），办公物业实现稳健运营。 收入端，从企业披露的数据来看，2023 年全年 13 家样本企业内地写字楼物业经营收入共计录得 175.04 亿元，同比增长 5.07%。（其中太古地产 2023 年和 2022 年办公收入均按 1 港币≈ 0.923 人民币计算。） 观点指数判断，写字楼租赁业务收入的增长一定程度得益于样本企业有办公物业新投入运营，同时亦离不开其稳健的经营管理能力。 从图中可以明显看出，中海商业和陆家嘴办公物业收入有明显优势，两者全年创收均超 30 亿元，2023 年前者办公物业收入 34.3 亿元，同比增长 0.29%；后者包括甲级写字楼与高品质研发楼在内的收入录得 35.03 亿元，同比增长15.08%。 具体项目表现上，2023 年，观点指数统计的 31 个写字楼样本项目平均出租率为 90%，同比减少了 1.2 个百分点，出租率出现同比增长的项目占 25.81%，其中平均出租率超9