以旧换新专家交流纪要20240521

Q：置换流程的详细步骤是怎样的？ A：置换流程首先需要业主在小程序上登记注册并输入旧房信息，经过线上初审，主要审核旧房子是否位于主 城区六个区、是否为住宅性质、产权是否清晰、能否交易以及是否有抵押贷款。审核通过后，业主到集团公 司，由置业顾问带领看房并交纳5万元定金以锁定新房房源。接着，安居集团旗下子公司会随机抽取三家资产 评估公司对旧房进行评估，通常10到15个工作日完成。业主若认可评估价，交易继续进行。旧房评估价最多 不能超过新房总价的80%，剩余20%需业主自筹或通过贷款支付。旧房收购款转入房产局资金监管账户，业 主与开发商签订商品房预售合同，新房产权完成首次转移登记后，资金转入开发商账户，资金流转完成。最 后，新房竣工交付后，业主完成置换。 Q：目前置换项目的进展情况如何？ A：目前置换项目的进展状况良好，线上线下接访客户已有四千多组，推出的新房共2000套，已有近800组客 户交纳5万元定金锁定新房，旧房进入资产评估阶段。首批次53个业主的旧房评估价已出，业主均表示认可。置换的旧房子大多位于主城区，房龄在15年到20年左右，位置好、配套好、环境人气旺，但房子较老、户型 设计落后。置换后，除了鼓楼区和建邺区的旧房将作为人才房回购，其他区的旧房将作为租赁式住房出租运 营。现阶段重点是筹集20亿资金，落实以旧换新流程，为市场树立榜样，吸引更多国有企业参与。2000套房 源分布在13个楼盘，主要集中在建邺区、栖霞区、秦淮区，户型集中在120-180平，总价400-800万的改善型 户型，受欢迎程度高。另有1000套左右房源尚未推出，以备后续发展。四个位于偏远郊区的楼盘目前无人问 津，不符合置换需求。 Q：已经有多少资产评估价格出来？ A：目前已经有53个资产评估价格出来。 Q：旧房单套房子的价格及首批客户收购旧房所需资金规模是多少？20亿资金能否覆盖？ A：旧房的均价预估为每套200万，20亿资金最多能够收购100套新房。旧房收购价格会根据房龄、户型设 计、装修条件和周边配套设施等因素有所不同，价格区间在100万到300万之间。20亿资金在新房盘子中是不 够的，但主要考虑的是保证五、六月份报名置换的业主能够使用，市政府协调下将流程时间从40至60天压缩 至20至30天，以加快进度。 Q：20亿资金是否足够覆盖前两个月的收购需求？后续资金如何保障？ A：20亿资金是预估用于五、六月份报名置换的业主，但目前已有近700组客户报名，若每组客户用两套旧房 置换一套新房，则需收购1400套旧房，超出了20亿资金所能覆盖的1000套。因此，20亿资金可能无法撑到6 月底。为保障资金，七、八月份计划与银行接洽，可能贷款数额在4亿到7亿之间，以确保资金不足时项目能 继续稳定推进。目前更倾向于使用自有资金滚动发展。 Q：目前的资金状况是否能满足项目需求，以及政府在资金层面提供了哪些支持？ A：目前的资金状况有些超出预期，首批次业主已经认可，预计6月上旬可以回笼一部分风险资金。但根据预 期测算，资金可能撑不到6月底。政府在资金层面的支持主要是通过资源支持，如财政局出面 将市政府资产抵 押给银行，以及协调市政府下属各单位在审批方面提供便利，加快资金流转速度。省政府和中央目前主要是 通过新闻报道进行舆论支持，尚未看到资金或政策上的直接支持。 Q：20亿资金的来源具体有哪些？ A：20亿资金主要来源于两方面：一是银行贷款，包括宁波银行和江苏银行的贷款，共计12亿左右，年利率 不超过3%，贷款期限为25年；二是安居集团以保障房名义发行的企业债，筹集了约8亿资金。这两部分资金 加起来共20亿，安居集团再以借款形式将资金借给子公司南京至新资产管理有限公司，用于实际操作以旧换 新的项目。 Q：银行贷款的利率情况如何？ A：银行贷款的年利率不到3%，具体在2%多一点，如2.6%或2.7%。这个利率水平并不算低，但考虑到贷款 期限长达25年，整体来看还是可以接受的。 Q：南京安居集团是否会有政府贴息支持，以及央行再贷款政策对集团业务规模的影响如何？ A：目前南京安居集团没有政府贴息支持。与郑州政府主导的行为不同，南京的“以旧换新”项目是由企业主 导，政府提供政策指导和融资协调帮助。关于央行再贷款政策，安居集团目前发展已到瓶颈期，投资拓展策 略较为平稳，不会大规模投资。央行贷款支持可能用于保障现有工程和项目，而非扩大投资。 Q：安居集团在“以旧换新”项目中资金需求和后续滚动操作的资金体量是多少？ A：安居集团目前的发展策略不会使用央行贷款等资金支持去扩大投资。资金主要用于保障现有项目顺利交 付。关于资金体量，南京安居目前在售楼盘货值约六七十个亿，加上未开工地块，总货值可能达到100亿左 右。这100亿是安居集团在售和未来市场的新房总货值。 Q：收购旧房后的租金回报率是否能覆盖利息成本？ A：安居集团曾进行过相关测算，基于南京市租售比的高、低、中位数和平均数进行了可行性研究。南京房价 虽在下降，但租房价格相对坚挺，甚至有所上涨。租售比在上升，尤其在安居集团计划收购旧房的六个区 域。这表明收购旧房后的租金回报率有潜力覆盖利息成本。 Q：哪些区域不在贵公司考虑范围内，以及主城区六个区的租住比情况如何？ A：江宁、浦口、六合、溧水、高淳这几个区不在考虑范围内。主城区六个区的租住比相对较好，能够覆盖成 本。以栖霞区燕子新城为例，房价约2万元/平方米，90平方米的三室一卫户型月租金可达4200元左右，租赁 比符合中位数平均值。 Q：鼓楼区和建业区的收购和运营策略是什么？ A：鼓楼区和建业区供地量少，新房量少，人才房需求量大。收购成本约为1500元/平方米，将由鼓楼高新集 团和建业高新集团进行第二次回收，以人才房名义出售给符合条件的人才，实现一次性资金回笼，保证装修 完成后收支平衡。 Q：贵公司是否有计划收购非安居集团或其他开发商的楼盘？ A：没有这种计划。公司资金是自筹的，优先考虑卖出自己的房子。其他开发商如果想参与以旧换新项 目，可 以参照安居集团的做法，自己筹集资金收购旧房，编入南京及万金体系。公司不会收购其他开发商的楼盘，也不会把自己的旧房卖给安居，再从安居购买其他楼盘的旧房。 Q：其他企业是否有可能参与类似以旧换新项目？ A：有可能。目前市场反响好，市民参与积极，其他企业看到后有些后悔和眼红。但具体参与情况还需观察。Q：南京地区哪些企业有意向参与“以旧换新”政策，并且他们的楼盘销售情况如何？ A：南京地区有意向参与“以旧换新”政策的企业主要是南京本地的国有企业，包括南京河西集团下属的南京奥 体建设和南京高科。南京奥体建设在建邺区和秦淮区有较多楼盘，资产质量较好，但由于市场行情，销售情 况并不理想。南京高科作为上市公司，在栖霞区有一些品质优良的楼盘，也面临相似的销售困境。这些企业 参与政策的热情较高，主要是因为他们拥有地段和品质较好的楼盘，且目前销售情况不佳。 Q：收购的旧房分布散乱，运营难度大，这个问题如何解决？ A：对于收购的旧房分布散乱的问题，目前没有特别好的解决办法。硬件方面，可以通过统一的装修标准提升 房屋质量。软件方面，由于物业服务和后勤管理难以达到成片小区的品质，计划从锦家公寓现有的运营团队 中抽取部分人员，为分散的租户提供定期的上门物业服务，例如每季度一次的管家式服务。 Q：评估价格是如何确定的，是否会高于市场价？ A：评估价格的确定是基于过去一年内同小区、同面积段、同楼层相似户型的历史成交价的中位数，并在此基 础上略高一点。评估机构不是由业主自己选择，而是由新成立的南京智鑫资产管理有限公司组建的第三方资 产评估公司库中随机抽取三家，最终以这三家评估价的中间值为业主的房产评估价。 Q：业主在选择新房时，楼盘新房的价格与市场价之间存在多大差距？ A：楼盘新房的价格与市场价没有太大差距。业主选择的新房会享受到自开盘以来的最低折扣，例如，如果项 目在过年时为了促销达到了9折的最低折扣，那么业主现在也能享受到9折的优惠。这个价格没有突破利润测 算的底线，也没有突破物价局对房价的管控底线，是由开发商自己决定的。开发商会在保障利润和遵守管控 的基础上，给予业主最大的优惠。 Q：楼盘的最低折扣是多少，是否有特殊项目的例外情况？ A：楼盘的最低折扣通常不会突破备案价的9折。对于近一年左右开盘的项目，包括那些开发商拿地价格本身 就比较高的项目，南京市物价局对房价优惠程度控制得非常严格，最低折扣通常不会低于备案价的9折。如果 需要突破这个折扣，需要一事一议，经过物价局的局长办公会讨论通过。不过，对于一些已经交付、尾盘剩 余几十套房子的项目，开发商可能会将价格降到远低于开盘价，这些项目基本上没有人管，即使业主有所不 满，也不会有人介入。 Q：13个楼盘中是否全部为现房，还是包括期房和现房？ A：13个楼盘中既有期房也有现房。现房大多是拿地时间较早、已经交付的项目，但由于位置偏远，销售区划 不到40%，疫情期间几乎无人问津。相比之下，近一年或一年半左右开始拿地、开工建设 的项目比较热门，受到追捧。这些期房中大约有八九个，交付时间从半年不到到一年多不等。另外还有三个项目是现房。Q：如果期房还有一年多才能交付，但旧房已经被收购，居民如何安置？ A：居民的安置方式多样。参与置换的业主大多数在南京宝城居住三套房子以上，他们通常会拿出两套或三套 房子进行置换，而自己居住的房子不进行置换，因此他们可以继续住在自己的房子里。如果业主没有地方 住，开发商会将收到的旧房子按照小区的正常出租价格租给业主，作为过渡，直到新房交付后业主搬入新 房。 Q：在以旧换新过程中，居民需要承担哪些成本？ A：居民需要承担的成本包括诚意金和评估费。诚意金是业主表达置换新房意向时需要交纳的费用，如果最终 不要房子，诚意金可以退还。每套房子需要交纳1000元的诚意金，这实际上用作评估费，因为第三方评估公 司进行评估需要收费。如果业主不认可评估价格，诚意金退还一半，即500元；如果认可，则诚意金可以充作 房款。另外，旧房的总价不能超过新房的80%，剩余20%需要业主自己支付，无论是直接支付还是通过公积 金贷款或商业贷款。 Q：关于新房的交付，业主需要等待多长时间，是否存在烂尾或质量问题？ A：业主可能需要等待一段时间才能拿到新房。但可以保证的是，安集团的工程不会出现烂尾或质量问题，业 主可以放心。安集团在工程管理和质量交付方面有很高的水平，业主主要需要付出的是等待时间成本。Q：南京和郑州的“以旧换新”模式有何不同，哪种模式更优？ A：南京和郑州的“以旧换新”模式存在显著差异。郑州模式以政府为主导，资金由政府整体支出，旨在置换楼 盘新房，而南京模式则更依赖于市场反应和高净值人群的需求。南京的城市底蕴、GDP、人口密度以及产业 格局均优于郑州，高净值人群占比及人均可支配收入也更高，这使得南京市民对新房和改善居住环境的需求 更为强烈。南京的主城区业主更倾向于通过“以旧换新”避免房产被贱卖，而郑州市民对新房的需求相对较低。此外，南京的市属国企众多，竞争激烈，没有一家企业能够独揽项目，而郑州可能更倾向于政府主导，以增 强公信力和保障力度。 Q：为什么民营企业在“以旧换新”项目中的参与度不高？ A：民营企业在“以旧换新”项目中的参与度不高有多重原因。首先，南京市场上活跃的民营企业数量有限，目 前只有龙湖和万科等少数几家。龙湖主要聚焦于商业综合体的开发，住宅项目不多，而万科作为全国性房 企，在南京市场的拿地和营销策略较为精准，新房去化程度较好，因此对参与“以旧换新”项目的积极度不高。另外，万科作为非南京本地国企，在政策支持和倾斜方面无法与本地国企如安居集团相比，参与此类项目的 阻力较大。总体来说，南京民营房地产公司数量有限，且多数企业对于参与“以旧换新”项目持观望态度，或因 政策支持不足而缺乏积极性。 Q：消费者在“以旧换新”中需要补多少差价，以及老房子改造的周期是多久？ A：在“以旧换新”的过程中，消费者需要