知名房屋中介平台专家解读工抵房处置模式及进展20240522

会议要点1、供给房处置现状与政策解读∙ 供给房（工抵房）在 2021 年 9 月开始增多，之前较少，主要作为促销手段。供给房分为真供给房和假供给房，后者用于促销。供给房占比全国平均约 20%，之前只有 5%-10%。∙ 供给房主要涉及四方面：工程施工队欠款、建筑材料欠款、规划设计欠款和营销代理或服务欠款。∙ 2023 年供给房销售额约 1.5 至 2.5 万亿，占新房销售额的 15%至 20%。供给房价格通常低于正常销售价 20%左右，但地段好的可能只低 15%。∙ 供给房存在风险，如交房延期或无法交房，导致交易纠纷。供给房必须是能达到交房条件的，优先考虑国企、央企或混合所有制企业项目。2、供给房市场分析∙ 供给房市场受政策影响，如央行 3000 亿收储政策。供给房占比和趋势分析显示，供给房占比有所增加。∙ 供给房销售额在 2023 年占新房销售额的 15%至20%，价格通常低于市场价 20%，但地段好的可能只低 15%。∙ 供给房市场下滑，2024 年 1 至 4 月销售额同比下 滑 40%，二手房市场下滑约15%。3、供给房操作模式与风险∙ 供给房操作中，需注意总包和分包之间的风险，以及法律风险，如更名手续和商品房网签。∙ 供给房操作中，需确保房子建好且交付无问题，避免交房滞后风险。∙ 供给房操作中，全款支付可直接给施工方，但需签订三方协议确保更名和房产证办理。贷款则需通过开发商资金监管账户。4、供给房市场展望∙ 供给房市场将继续存在，国企、央企或混合所有制企业项目更受青睐。供给房价格优势明显，易于销售。∙ 供给房市场受金融政策影响，如郑州、太仓和杭州的以旧换新模式，可能增加供给房流通。∙ 供给房市场风险需关注，如烂尾楼问题，施工方和材料商的损失承担等。5、供给房与房价走势∙ 供给房市场对房价有影响，供给房价格低于市场价，可能进一步影响房价走势。∙ 房价预期受供给房市场影响，一线城市预计2023 年第四季度房价企稳。∙ 新房市场预计先于二手房市场企稳，供给房市场对房价和交易量有直接影响。 6、供给房操作细节与注意事项∙ 供给房操作中，需关注开发商与施工单位的协议，确保供给房真实性，避免一房二卖风险。 ∙ 供给房操作中，施工方或材料商可能承担损失，需明确损失承担方和比例。 ∙ 供给房操作中，需注意烂尾楼风险，以及期房和现房的合同效力问题。 7、供给房市场的未来趋势∙ 供给房市场未来可能继续增长，特别是施工单位直接过户给个人后，通过银行贷款再销售的情 况。 ∙ 供给房市场受房价走势影响，预计一线城市房价在 2023 年下半年企稳，二线和三线城市随后。∙ 新开工项目预计到 2024 年下半年才有起色，目前市场交易量下滑，新Q&AQ：当前工抵房的处置现状、主流模式及其占比变化趋势是怎样的？央行的重磅政策对工抵房市场有何影响？ Q：工抵房的处置过程中存在哪些主要问题和风险？ A：工抵房的处置主要涉及工程施工、建筑材料、规划设计和营销服务四个方面。存在的风险 Q：当前工抵房的销售情况和未来趋势如何？A：目前工抵房的销售情况相对较快，因为价格通常低于市场价 15%到 20%，非常吸引买家。但是，销售过程中也存在楼层和房型选择上的问题。未来工抵房的局部月份还会继续，因为开发 商需要迅速去化房子以解决资金问题。不过，风 险依然存在，包括交房滞后和更名过程中的问 题。特别是一些大型开发商如恒大和绿地的项 目，因为烂尾问题，风险较大。预计 2024 年以 后，工抵房的数量还会增加，因为销售速度不足 以快速解决施工单位和材料单位的资金问题。Q：今年 1 到 4 月份新房和二手房的成交量和销售额下滑情况如何？ A：今年 1 到 4 月份新房的销售面积和销售额统计 显示下滑了 40%。新房的房价略有下 跌，因此销 售额的下滑幅度相对较小。二手房的成交量下滑 大约在 15%左右。去年的二手房市场相当于一个 月能卖出一个半月的量，而今年市场则比较平 稳。 Q：关于工抵房处置模式及其对市场的影响和后续展望是怎样的？ A：工抵房的收购模式目前在郑州、江苏县级市 太仓和杭州等城市进行试点，但数量较少。郑州 计划在 2024 年完成 1 万套的收购，这大约相当于 2023 年新房或二手房销售套数的7%。其他城市 如太仓大约收购 500 套，而武汉、无锡和杭州的 试点则在 1 到 200套之间。目前，收购主要由国资 进行，如郑州的城投公司通过成立安居公司来进 行收购，以促进新房的销售。尽管目前的收购量 较少，但随着金融政策的支持，收购量可能会增 加。收购的房屋可以作为保障性住房或租赁住房 使用，这将有助于房屋流通，加快二手房的去化 周期，从平均 400 多天缩短到可能的 40 天。此 外，收购的对象主要是 20 年以内、面积不超过 120平方米的次新房，这将促进开发商的去化并 加强以旧换新。 Q：目前二手房的去化周期是怎样的？ A：目前二手房的去化周期平均为 400 多天，这是 指从房源在平台上架开始计算的时间。有的房源 可能需要 500 天或 600 天，而有的可能只需要 120 天。这些数据是基于一线、二线、三线城市的统 计，不包括县城，只限于地级以上城市。 Q：关于工抵房的合作模式，主要合作的客户有哪些？合作比例大概是多少？工抵房的成交价相对于案场成交价低多少？这种价格差异会给施工方或材料商带来多大的应收账款损失？ A：我们主要与开发商、施工单位、建设单位以及规划设计单位等进行合作。具体的合作比例和成交价差异需要根据开发商与施工单位之间的协议来判断。通常情况下，工抵房的成交价会比案场成交价低 15%到 20%。这种价格差异可能会导致施工方或材料商面临一定的应收账款损失。 Q：开发商与施工单位之间的协议是如何规定的？如果工抵房的成交价低于协议价，开发商是否会承担损失？ A：开发商与施工单位之间的协议规定了工程款的支付方式和金额。如果工抵房的成交价低于协议价，开发商是否会承担损失取决于具体的协议内容。大约 70%的开发商会按照协议价支付工程款，而不考虑房价的涨跌。这种情况下，施工单位需要承担房价下跌带来的损失。而有些开发商会根据实际成交价与协议价之间的差额来弥补施工单位的部分损失，通常在 10%左右。 Q：施工方或材料商在工抵房交易中承担的损失比例大概是多少？ A：施工方或材料商在工抵房交易中承担的损失比例至少在 15%以上。如果工抵房的成交价远低于协议价，施工方或材料商的损失可能会更大。在某些情况下，施工方或材料商可能只能回收到原应收账款的 85%左右。总的来说，施工方在工抵房交易中是最大的受害者，他们基本不赚钱，甚至可能亏损。 Q：客户资金的流向及全款与贷款的区别是什么？ A：客户资金必须流向开发商，因为房屋所有权在没有过户之前属于开发商。如果客户选择全款支 付，资金可以直接支付给施工方，但必须有三方协议，确保施工方在规定时间内完成更名并办理房产证。如果客户选择贷款，资金必须先进入开发商的账户，然后转入房产局的资金监管账户，因为没有首付，无法办理贷款。大部分客户选择贷款，贷款占到 80%以上。 Q：期房在没有竣工的情况下，如何处理烂尾风险？ A：期房在没有竣工的情况下，如果发生烂尾，情况会更糟。如果开发商破产，施工单位可以优先清偿工程款，而以物抵债的协议是无效的。判断烂尾的标准是交付不了房源，交不了房。如果开发商没有及时交房并办理房产证的不动产登记过户手续，房屋可能导致协议无法履行。如果拿到的是现房，并且已经签订了以物抵债的协议，那么拥有抵押权或所有权的保障会更强。 Q：施工单位如何处置工抵房，以及是否需要支付契税和房产过户费用？ A：施工单位可以直接将工抵房卖给分销单位或亲戚朋友，并到开发商处更名，这样可以避免支付契税和房产过户费用。此外，施工单位也可能选择自己找客户，直接购买房产，以期房产增值。 Q：施工单位在处理工抵房时，是否会考虑银行抵押和评估价的问题？ A：施工单位在处理工抵房时，可能会遇到房子被降价但遭银行抵押的情况。例如，开发商以300 万的价格抵押给施工单位，施工单位可以选择不通过促销降价，而是直接以公司名义购买，之后拿到房产证可能评估价高于 300 万，从而在银行获得更高额度的贷款。 Q：为什么公主房的量不多，施工单位在处理工抵房时有哪些考虑？ A：公主房的量不多是因为部分施工单位不想大幅度降价。他们宁愿自己持有房产，等待房价上涨后再出售，以减少亏损。施工单位在处理工抵房时，首先考虑的是不降价能否将资金周转出来，因为他们本身已经亏损，不愿意进一步割肉。 Q：施工单位使用现房抵工程款时，是否会影响他们的应收账款？ A：施工单位使用现房抵工程款时，一般会有所亏损。例如，如果施工单位以 300 万的价格获得一套房子，并通过亲戚朋友或自然人办理手续，之后用房产证贷款，当前的低利率（大约 3%）相比直接亏损二三十万要划算得多。 Q：施工单位在什么情况下会选择通过中介平台销售工抵房？ A：施工单位在没有其他办法，例如找不到经济朋友或二手房平台时，才会选择通过新房中介平台销售工抵房。他们会优先考虑自己内部消化，如果找不到足够的人来接手，才会考虑降价销售。 Q：房屋价格下跌是否会影响施工单位通过现房抵押贷款的操作？ A：如果房屋价格下跌，银行的评估价也可能下降，这可能会使得通过现房抵押贷款的操作变得无利可图。但是，如果施工单位能够周转过来，他们仍然会选择卖新房，因为新房限售两年后可以销售，而且如果房价稳定，他们可以通过贷款 Q：施工单位拿到现房后，是否会有一半选择自己内部消化，另一半选择销售？ A：施工单位拿到现房后，确实有大约一半会选择自己内部消化，比如通过贷款等方式，另一半则 可能直接销售。目前从开发商手里拿到的工抵房中，大约有 40%的房子被抵押，施工单位可能无法找到足够多的人来接手，因此会有部分房子通过中介销售。 Q：未来工抵房在中介平台的比例是否会增加？A：未来工抵房在中介平台的比例可能会增加。因为施工单位和开发商可能会通过抵押房产来获得贷款，而且有 30%到 40%的房子可能不会通过中介销售，而是施工单位自己想办法处理。去年的商品房销售额中，有 4 万亿是工抵房，这部分房子因为卖不动而转为工程款，未来可能会有更多这样的房子通过中介平台销售。 Q：未来房价的走势如何？ A：一线城市的房价预计将在今年第四季度企稳。目前，无论是二手房还是新房，几乎所有城市的二手房价格都在下降，其中一线城市和二线城市的降幅较为明显。由于政策的出台，如杭州取消限购，主要是为了稳定房价预期。此外，贷款利率的下降和首付比例的降低也对房价稳定起到了一定作用。 Q：金融政策出台后，二手房和新房的成交企稳和价格企稳的先后顺序是怎样的？ A：新房的成交和价格企稳将先于二手房。新房的价格稳定后，二手房市场才会逐渐稳定。目前，二手房市场普遍面临价格下降的压力，但随着新房市场的稳定，二手房市场也将逐步恢复。Q：新开工的情况如何？何时会有起色？ A：新开工的情况目前较为困难，预计要到明年下半年才会有起色。由于交易量下滑，新开工的项目将面临更大的销售压力。目前，许多企业选择减少新开工项目，以降低负债和避免恶性循环。国企和央企在新开工方面也面临资金压力，因此新开工的复苏还需要一段时间。 Q：土地拍卖的情况如何？何时能够恢复？ A：土地拍卖的恢复可能需要等到后年。只有在新房和二手房价格稳定之后，土地拍卖市场才有可能恢复。目前，土地拍卖市场主要由国企参与，民企和混合所有制企业的参与度较低。随着市场的逐步复苏，土地拍卖市场也将逐步恢复活 Q：目前地产行业的复苏还需要多长时间？ A：地产行业的复苏还需要一段相当长的时间。从目前的情况看，无论是房价、新开工还是土地拍卖，都面临着一定的压力和挑战。不过，随着政策的逐步调整和市场的自我修复，地产行业有望逐步走出低谷，实现复苏。