地产去库存专家交流纪要20240516

2、地产去库存政策的背景与实施机制地产去库存政策并非新生事物，而是有着清晰的政策演进轨迹。2023 年初，中国人民银行 推出的再贷款支持措施即为明证，随后，郑州市政府推动二手房收购项目等。政策的核心 目标在于消化现有存量，途径包括直接收储二手房或通过政策松绑促进去库存。3、房地产行业的现状与去库存面临的挑战自 2021 年下半年起，房地产行业受恒大集团事件影响而急剧降温，新开工和土地购置活动 显著减少。需求端的收缩速度超越供应端，导致库存被动累积，库存压力陡增。4、房地产库存规模与周期特点据科尔瑞统计，至 2024 年 4 月，待售及在售房屋总面积约 4.8 万亿平方米，统计局数据揭 示，至 2023 年底，现房待售面积达到 7-8 亿平方米，平均库存周期超过三年。5、政策调控与市场反馈政策调控虽趋向宽松，如二线城市全面取消限购，一线城市广州对大户型住房限购放松，但市场反应平淡，房价下跌幅度反而加大。居民杠杆意愿减退，首付比率下调也未能有效刺激销售。6、居民对政策调控的反馈居民在市场向好时愿意增加杠杆，对市场变化敏感度高。居民可支配收入和消费信心指数 直接影响房地产市场动态。7、金融体系对地产调控的支持作用地产政策调控离不开金融体系的支撑，央行推出住房租赁贷款扶持计划，商业银行加入存 量租赁住房收购行列。然而，实际运用的贷款余额有限，反映市场对政策的接纳度和实效 存疑。8、政策调控的实际操作层面将二手房收储为租赁住房或直接销售，需要金融支持与政策协作。实际操作中，收购成 本、租金收益率、政策补贴等都是影响因素。9、政策调控的可行性和挑战收储二手房在实际操作中面临资金来源、定价、市场需求等挑战。政策成效依赖于中央与 地方的协同、金融支持强度及市场反馈。10、长期影响与展望地产政策调控的长远效果取决于居民收入预期、城镇化进程、经济增长等因素。政策目标 在于市场稳定，而非迅速反转。11、资金来源与市场预期房地产行业资金来源受限，增量资金短缺。市场预期受政策调控、资金流动性、居民储蓄 和投资倾向影响。12、投资策略与政策信号投资策略应关注资金流动和市场预期，政策信号如银行贷款投放、财政支出、PSL 额度使 用等。结合这些因素制定策略，尤其是股市投资。 13、实际操作案例青岛、郑州等地的收储实践，涉及成本、资金、政策推进等。14、资金来源与预期央行资金注入对调控至关重要，PSL 额度、再贷款政策、国开行贷款投放是关键信号。Q&AQ：商品房市场未来趋势？A：商品房市场或将呈现分化，单纯依靠去库存难以重振市场。投资者应关注基本面，如 万科在当前环境下的盈利逻辑尚不明朗。市场难以 V 型反转，更可能步入 L 型底部稳定 期。Q：保障性租赁住房进展及市场影响？A：十四五规划下，2024-2025 年保障性租赁住房推进放缓。部分城市如郑州、西安、成都集聚力强，但中部二线城市能力有限。二手房收储有助于化解存量，但不足以根本改变市场基础。城镇化、经济增速、收入下降为关键影响因素。Q：保交付与收储二手房的内在矛盾？A：保交付需资金，与收储二手房可能冲突。如郑州一年内需保交 6 万套房，前一年烂尾 仅 5万套。保交付资金需求可能阻碍城改等供应端发展。考虑将烂尾楼转租赁，逻辑上不 合理且资金受限。Q：保障房推进难点与风险？A：回报率低、依赖城投和政府补贴、补贴重。若补贴低，大规模推广难。保障房快速入 市可能分化刚需市场，产生新失衡。Q：解读政府收储保障房传言？A：市场传言反映对政策预期，但投资者应谨慎。收储需考虑价格、居民接受度、补贴。中央大额财政支持或引发正面市场反应，投资者需关注并结合基本面分析。Q：投资者如何制定策略？A：投资者应关注基本面驱动的市场逻辑，将信息融入策略。关注政策、资金流动性、信 号等，制定投资计划。Q：货币政策与市场影响？A：央行政策目标和资金投放深刻影响市场。政策取向稳健或松紧，都引导市场。关注信 号而非预判结果，因政策难以准确预测。Q：政策信号预测市场？A：政治事件提供市场导向，内部信息虽仅确认大方向，细节各异，但可启发预期，判断 反弹空间、时间及反转可能性。Q：郑州与青岛收储情况？A：青岛由地铁旗下建融置业执行，涉及 2319 套，每套成本约百万；郑州关注 70 平以下房产，成本约 30 万，接近保租房。收购成本低于市价，折扣约 8 折，租售比、租金回报率是关键考量。 Q：管理大量二手房策略？A：大规模收储管理是挑战，集中管理更优。关注李宇江老师观点及华夏北京保障房中心 信息。Q：配售型保障房的角色与未来？A：配售型保障房在去库存中重要，涉及产权，适合二手房转收益性保障房。未来可能放 松一线城市限购，结合商品房，类似新加坡模式，占比 10%-15%。Q：郑州配售型保障房挑战？A：推进效果不佳，保交付问题，可能存在宣传大于实质。具体情况可私下了解。Q：资金来源与投放？A：央行投放资金至关重要，已有保交付、纾困、收储租赁房资金需有效使用。PSL 额度用 尽，但还款增多可能续接。观察信号是关键，市场中性偏谨慎，关注证实信号。Q：行情持续性与资金使用？A：地产行情持续，关注信号包括信贷投放、国内贷款、金融机构投放、房价等。资金使 用慢可能因审批严格、政策推进和地域差异。保障房需长期规划，资金循环投放。Q：市场情绪与政策传言？A：市场情绪复杂，传言与政策不符显示期待与现实差异。投资者应关注官方信息，避免 误信传言。