专家鑫访谈地产去库存怎么运作钱从哪来前景如何20240519

华鑫证券2024-05-19Q： 商品房市场的未来趋势如何？A： 商品房市场的冲击可能会产生分化， 不能期 望通过收储存量和去化库存来实现市场的 繁荣。 投资者应关注基本面逻辑， 如万科在当前市场环 境下的收益逻辑可能并不清晰。市场不太可能实 现 V 字形反转， 而是可能进入一个平稳的 L 型底 部。Q： 保障性租赁住房的推进情况及其对市场的影 响是什么？A： 根据十四五规划， 保障性租赁住房的推进在 2024 年和 2025 年将有所减弱。尽管一些 城市如 郑州、 西安、成都可能具有更强的集聚能力， 但 中部的二线城市可能面临集聚能力不足的问题。 二手房的收购旨在化解存量问题， 但不应期望其 能扭转整个市场基本面。城镇化率、经济增速和 居民收入的下降都是影响市场的关键因素。Q： 保交付和收存量二手房之间的内在压力和冲 突是什么？A： 保交付需要资金投入， 这可能会与收存量二 手房的行动产生冲突。例如， 郑州计划在 一年内 保交房 6 万套， 但此前一年该市仅有 5 万套烂尾 楼。此外， 保交付的资金需求可能会限制城中村 改造等供给端的推进。有关政府可能会考虑将烂 尾楼转变为租赁房， 但这在逻辑上并不成立， 且 资金有限。Q： 保障房模式的推进难点和潜在隐患是什么？A： 保障房模式的推进面临资金回报率低、依赖 城投和地方政府、 以及政府补贴负担重等 难点。如果政府补贴不足， 如 2%的补贴， 那么大规模推 广将非常困难。此外， 如果保障房收储后立即供 给市场， 可能会分化刚需市场， 造成新的不平衡。Q： 如何理解市场上关于政府收储保障房的小作 文及其背后的动机？A： 市场上的小作文可能反映了作者对政府政策 的猜测和预期， 但投资者应审慎对待这些 信息。 政府收储保障房的行动需要考虑收购价格、居民接受度和补贴额度等因素。如果中央政府出台大 规模的财政支持措施， 如 1 万亿 PS 或7000 亿财政 资金， 市场可能会有积极反应。投资者应关注这 些政策动向， 并结合基本面分析进行投资决策。Q： 投资者应如何根据当前市场情况和政策预期 进行投资决策？A： 投资者不需要详细了解每个地区的具体操作 模式， 而应关注是否为基本面驱动的行情， 以及 如何将这些信息落实到投资策略上。考虑中央政 府可能的举措， 以及这些举措 对市场的影响， 投 资者应基于这些分析来制定投资计划。 Q： 地产行业的核心推动力是什么？A： 地产行业的核心推动力主要有两个方面。 首 先， 是增量资金的问题。从图表中可以看出， 开 发资金来源中的国际贷款呈现蓝色线， 表明行业 的增量资金是较弱的。其次， 是开发计划总投资 的累计同比， 橙红色线显示了这一数据， 这个数 字非常稳定， 因为它代表了房企报给发改委的项 目开发计划总投资。这个指标不仅反映了房企报的项目数量， 而且决定了房企融资的上限。通常 房企会根据开发计划总投资与信托和银行进行贷 款， 除了抵押物外， 开发计划总投资的缺口也是 决定融资额度的重要因素。在这种背景下， 我们 可以看到四个周期的变化。Q： 地产开发计划总投资的增长趋势及其影响是 什么？A： 地产开发计划总投资在 2008 年至 2010 年间的 同比增速从 30%-40%降至 10%， 显示出增长趋 势的放缓。 2015 年至 2021 年期间， 年均增长率 保持在 10%， 表明房地产行业处于稳定发展阶段。然而， 自 2021 年恒大事件后， 开发计划总投 资开始下降， 反映出行业资金增长的减弱。 同时， 银行贷款增速也经历了波动， 形成了周期性 变化。Q： 2022 年四季度银行贷款额度的实际情况如 何？A： 尽管彭博曾报道六大行在 2022 年四季度的贷 款额度净增每家 1000 亿， 但实际上这一情况并未发生。Q： 监管政策对地产融资的影响有哪些？A： 监管政策要求银行对民企开发商的贷款不低 于国企开发商， 且对地产的贷款不低于平均增速。但实际中， 增加地产贷款投放的银行其地产 业务不良率反而更高。及时收敛贷款的银行则看 到不良率开始下降。银行股推荐逻辑在于地产贷 款不良率的拐点， 但这主要是通过降低贷款量实 现的。Q： 三支箭政策对地产行业的影响及其实际效果 如何？A： 尽管有三支箭政策的支持， 但实际效果有限， 如雅居乐、碧桂园、旭辉等公司仍出现违 约。政策要求提供反担保和增加抵押物， 但并未 大幅放开资金。银行与房地产开发公司的 授信签约后， 实际投放的行业增量资金有限。 Q： 当前地产行业的资金状况和市场预期如何？A： 目前地产行业面临增量资金不足的问题， 包 括居民和企业的收入增速均呈现下降趋 势。市场预期不佳， 居民储蓄投资购房意愿维持在高位 ， 市场对房地产公司的预期也不佳。尽管 有政策如 保交付和地区房产税的专项再贷款， 但实际使用 的额度有限。 市场对增量资金 和市场预期的改变 持乐观态度， 但需要观察驱动力的变化和实际信 号。例如， 杭州放松 限购后二手房价跌幅扩大 ， 显示出市场预期并未改善。 收储政策虽然启动成 本低， 可以 维持市场预期，但实际效果仍需观察。整体而言， 地产行业的改善驱动力不足， 需 要更多证实性的信号来确认市场预期的 改善。Q： 如何观察和确定投资策略， 特别是在地产去 库存的背景下？A： 投资策略的确定需要观察资金流向和市场预 期这两个主要驱动力。 长期观察驱动力的 变化， 并关注短期信号中是否有拐点， 这些信号可能与 政策变动有关。最终， 这些观察 将帮助形成投资 策略， 尤其是在股票投资方面。Q： 在利率策略中， 央行的货币政策目标和投放 对市场有何影响？A： 央行的货币政策目标和资金投放量对市场有 显著影响。如果汇率和国际收支平衡是央 行的首要目标， 那么短期内可能不会有大量资金投放。 央行的政策表述， 无论是稳健还 是稳中偏松或偏 紧， 都将影响市场。重要的是回归到信号本身 ， 不预设政策结果， 因为 预判政策走向非常困难。Q： 如何通过政治局会议等政治信号来预测市场 动向？A： 政治局会议等政治事件可以提供市场方向的 线索。例如， 内部人士可能会泄露一些信 息，尽 管这些信息可能只有大方向的确认， 细节可能有 所不同。这些信号可以帮助投资 者开拓思路， 寻 找背后的预期， 并观察市场反弹的空间和时间长 度， 甚至是否有可能构 成市场反转。Q： 在地产去库存的过程中， 郑州和青岛的收储 情况如何？A： 郑州和青岛的收储情况值得关注。 青岛的收 储由地铁业下的建融置业执行， 涉及2319 套房 产， 每套成本约一百多万。郑州可能专注于 70 平米以下的房产， 成本约 30 万， 与保租房成本类 似。实际收购成本可能低于市价， 合理的收购折 扣可能在 8 折左右。 同时， 租售比和租金回报率 是关键考量因素， 因为它们通常无法覆盖商业银 行或国开行的贷款利率。Q： 收储操作中， 如何管理大量的二手房， 并确 保政策效果？A： 收储操作中， 管理大量二手房是一个挑战。 收储几千套房产已经是很显著的成就， 但管理成 本和运营效果是关键问题。集中管理更符合政策 大型推进方向， 而分散的二手房管理可能效果不 佳。建议关注广东住房中心的李宇江老师的观 点， 以及华夏北京保障房中心的披露信息。Q： 配售型保障房在地产去库存中扮演什么角 色， 未来的推进方向是什么？A： 配售型保障房在地产去库存中可能扮演重要 角色。与租赁型保障房不同， 配售型保障房涉及 一定产权， 更适合于收储二手房后转化为收益性 保障房。未来推进方向可能包括一线城市逐渐放松限购， 推动商品房与保障房相结合的模式， 类 似于新加坡的模式。 配售型保障房的比例可能占 当地新房出售套数的 10%到 15%。Q： 郑州在配售型保障房计划中面临哪些挑战？A： 郑州在配售型保障房计划中面临一些挑战，包括政策推进效果不佳和保交付情况不理想。持 续推进过程中可能存在宣传性大于实质性的问题。对郑州的具体情况感兴趣的投资者可以通过 私下渠道与与会者进一步交流。Q： 关于资金来源和投放的可能性， 央行投放资 金的必要性， 以及 PSL 额度的使用情况和观察信 号的重要性。A： 央行投放资金是必要的， 因为不投放意味着 市场仅在存量中博弈， 没有太大意义。目前再贷 款已经有保交付一两千亿， 纾困一千亿， 收购存 量租赁住房 1000 亿， 这些资金需要积极利用。PSL 额度已经用完 5000 亿， 重启额度的可能性不 大， 但考虑到 PSL 经常还款的量逐渐增多， 续接 额度的可能性存在。观察市场情况和央行公告是关键， 目前对市场持中性偏谨慎态度， 但会积极 观察是否有证实信号。观察信号包括银 行放款情 况、 中央财政支出、央行结构性政策工具余额、 PSO 余额、银行信贷投放以及 房价变化。Q： 关于地产行情的持续性和观察信号， 以及资 金使用进度不及预期的问题。A： 地产行情已经演绎一段时间， 其持续性和观 察信号受到高度关注。观察信号包括银行 信贷投 放、开发资金来源的国内贷款、金融机构贷款投 放分布、房价变化等。资金使用进 度不及预期可 能是因为央行或商业银行在审批条件上要求严格， 以及政策推进进度和城市间的不同。保障房 体系是长线规划， 不是短期行为， 资金 投放 是一 个循环往复的过程， 需要时间逐步实施。商品房 市场的不景气也可能导致收储 租赁房时对刚需市 场的影响， 各地可能采取相对缓慢的步骤。Q： 关于市场情绪和政策传言， 以及实际政策官 宣的时间。A： 市场情绪相对抗衡， 有传言称将有关于收储 和保交楼的政策出台。然而， 官宣的时间 与传言 不符， 表明市场对政策的期待和实际政策官宣之 间存在差异。这提示投资者需要 关注官方渠道的 信息， 避免受到不实传言的影响。Q： 明天的会议有哪些预期？A： 明天的会议将重点关注保交房问题， 即保障 已经预售的房产能够按时交付， 避免烂尾 楼的出 现。在保交房的议题下， 不太可能大规模提及提 收储或新旧转换。会议将强调保 障已预售房产的 重要性， 以满足居民对于不出现烂尾楼的强烈要 求。Q： 如何看待明天会议后的市场操作和预期？A： 建议投资者保持开放心态， 不要对会议结果 有过度预期。 市场操作应随波逐流， 根 据市场整 体情况作出反应。 由于会议明确强调保交房， 投 资者不应期望会议结果会特别 有利于持仓。