房地产专家会议20240518

Q：5·17发行贷款与PSL有何不同？ 最近昨天央行明确设立3000亿保障性住房再贷款，第一个问题就是517贷款3000亿和之前PSL有什么异同？我个人觉得广义上都是一个意思。根据我们国家2018年央行货币政策会把再贷款分为四类，一种流动性再贷款，一般是指定业务的；二是信贷政策支持再贷款，支农支小支持设备更新的再贷款；三是金融稳定的再贷款，如风险处置的再贷款；四是专项政策性再贷款。我们这次商业银行收购存量住房、用作保障性住房的再贷款属于信贷政策再贷款。 和PSL的一个区别可能就是说用途有点不一样，PSL也是传统再贷款重要的补充，广义上都是一样的。 另一个区别可能在于，PSL主要针对三家银行，国开行、农业发展银行、进出口银行，而这次再贷款有好多商业银行也可以参与，但这次再贷款银行特意把城/农商行排除在外。这点特别强调一下，可能是出于降低政府负债的风险的考虑，因为城商行包括农商行的风控机制相对来说比较薄弱一点。 Q：3000亿贷款对于提振房地产市场是否足够？ 收购已建未售的住房主要是和跟财力有关，所以有些人可能说是5万亿、7万亿。但我认为“够不够”不好说。根据以往我们政府收取商品房的模式，主要面临一个问题，就是资金从哪来？地方财政、租赁住房再贷款支持计划、城投平台自筹资金，目前三大来源，规模始终没有太大，目前设立3000亿做一个补充够不够这个问题不好说。我只能说如果全国范围内大规模推广肯定不够的。 第二个问题是资金用什么方式运作？但另外角度说我们保障性住房本来就是社会福利，为了解决中低收入阶层住房问题，因为过去历史欠账太多，这次补上。一方面我们政府收购的话可以拿到开发商的折扣。深圳这边开发商有些达到七五折，甚至七二折或者七一折我就可以拿到。另一方面政府贴息。假设我们现在房租回报率假设很低，假设1.5%，加上折价收购开发商，比如说7折、7.2折，租金回报率实际上可以达到2%以上，假设财政这边提供1%那可能都够，我觉得都可以了。一年假设政府贴息1%的话，可能上几亿上千亿就足够了，这个规模不用说够不够的问题，关键你采取什么样方式运作的问题，如果采取类似方式来做，我觉得只要3%的回报，我觉得也是可以的。 所以我认为够不够的问题，要看从哪种运作方式去讲。如果说我们利用财政，不用财力杠杆用全国大规模收购，没有什么杠杆的话，我觉得5万亿、7万亿量很大了。但如果采取金融化做法来做的话，你又做成这块参与贴息或者和开发商折价收购，这块租金回报率我觉得还是够的。政府只要几百亿上千亿我们都已经够了，通过这种方式来做的话可以达到盘活下来。 Q：“以旧换新”有什么模式？ 我们先讲讲目前房地产巨大的问题，目前为什么政策出来比较密集，包括430会议也在强调这个要去库存的问题。 主要当下这几个月，房地产住宅销售比去年下降30亿，库存7万多平方米增加了不少，开工面积也是下降20%多，这个量非常大。我们目前1-4月销售量大概2点几万亿，我们几个季度合在一起的话 可能顶多8万亿，9万亿这样。 对比前几年的高峰期有十几万亿，下降到8、9万亿，这个局面已经非常难看了，少了10万亿。大家知道我们整个汽车行业目前现在最火汽车行业，排名也是全球第一了，但是汽车行业一年销售额也不过4万多、5万亿这样，相当于我们已经跌出两个汽车行业了。目前主要难在哪里？我们城镇化的程度已经比之前2015年高太多了，第二个房价比2015年高了很多，涨幅上升空间也是有限的。最关键2024年人均住房面积比2015年高了很多，最关键就是我们90后、00后有双方父母的房产，购房刚需不够了。目前经济的情况对经济房地产信心还是严重不足，还有人口出生率也在降，目前杠杆率已经达到很高了，已经达到60多了，压力非常大了。 我们今天主要讲以旧换新的问题，目前以旧换新各地有三种模式，收购、帮卖、补贴，说细一点的话有四种。 （1）收购简单来说做开发商国际城投公司收购这种旧房，主要作为保障房给付的款项可以购买指定的新房，这是目前一个以旧换新的主流，也是二手房业主比较推崇比较欢迎。这个做的比较早是太仓那边做的比较早，找中介城投来做。国企收购二手房需要满足一定条件，比如说10年、20年等等，而且可以置换出一个国企建的新房。置换一般通过第三方评估公司，一般找3-5家公司评，按照评估均值作为旧房款抵扣部分新房款，国企收购这些房款作为保障房。太仓这边是2023年9月份采取这样的方式做了，发现那段时间效果不是很好，所以在今年的1月份重新调整。无锡也在做，目前国资平台收购这个模式。 收购模式的主要难点在哪里？主要因为要求购房者在指定新房楼盘去购买，而且购房者选择是限制的，只能是我们二手房和业主要和新房的目标相契合，才能实现以旧换新的目的。多数城市旧房收购量比较少，几百套、上千套不多。相比于我们二手房挂牌子量来说（目前成都重庆天津青岛郑州的城市挂牌量超过10万套了，重庆成都天津苏州南京杭州已经超过15万套，重庆成都超过22万套），这样的话搞几百套量太少了，意义不是非常大。 （2）帮卖来说，主要是房企、房协还有中介机构，优先对我们旧房进行推售，在一定时间内旧房成交后可以购买新房。主要难点是中介会优先催业主，意味着业主面临二手房市场往下压的压力。刚才提到不少城市二手房子挂牌量很高，那你想以旧换新的话，估计这个二手房中还降价，降价拿到的货款就比较少了，二手业主降价之后始终还是要贷款购新房，新增一部分的差价放上去，对他们来说还是比较难以接受的。 主要流程上是，购房者在开发商这里认购好，并锁定好房源，同时可以委托中介机构出售旧房。如果在这个时间内房售出之后按照流程之后购买新房，如果旧房没有售出，新房这块可以退还新房认购金。中间怎么做？说难听一点就是资源给你倾斜，比如说你和链家、贝壳合作，首先给你包装、优化一下，给你挂牌。挂牌是有专业策划机构，会梳理你整个房子的价值，优化包装给出价格，会搞上什么好赞房的标签，浏览量、流量几天之内可以达到普通房源好几倍，这样的话就可以卖得更快，线下还给主推双管齐下。 为什么中介机构为什么这么积极帮你干这个事，主要原因是可以拿到旧房的佣金，又可以拿到新房的佣金，相当于干一次活可以两次提成。房企跟他们合作的话，基本上也是鼓励开发商给他们中介佣金稍微高一点。这点也是有问题，意味着二手房东还需进一步降价才能快速成交。因为中介其实不是很在乎你这个房子售价多少，我在乎的是怎么尽快把你们撮合。所以很多中介可能会靠一些灰色的手段“威逼利诱”二手房东，尽快降价、尽快成交、转买新房。 （3）补贴，主要是对自有住房并购入新房的个人或家庭给予一定的补贴，那这个可能是地方政府会做的。但是有个很大的问题，就说会要考验地方政府的财政实力。这是一个很严重的问题，你给他少，大家不愿意，你给他多，财政压力又大了。 那么浙江政府这种契税补贴，还有这个购房补贴，就是要刺激这种换房的入市。比如说去年 12 月份的时候，沈阳市搞的卖旧买新的就补贴100块钱每平方米。苏州常熟是购房契税的补贴，最高可以100%完成购房契税的补贴，但是它会分好几种的类型。能不能采用还要看看你们不符合当地的政策。这种模式操作比较简单，效果我个人认为要取决于补贴的力度，对地方的财政是极大的一个考验。无论你政府财政这种给补贴也好，还是我们城投国企下场的收储也好，其实都是只要真金白银的去支持的。 以旧换新主要是通过之前2023年我们搞的那个八个试点的一个方向。 尤其是郑州，它采取的只有三种模式，又补贴、又给你城投下来收储，又给你中介帮卖。 江苏模式，主要因为江苏地方的财政压力相对来说比较小，它主要采取国企下场收购，还有补贴的方式。总的说类型是相对来说比较少，当然上海和深圳也采取这个中介支持来卖房的方式。 如果说郑州模式跟江苏模式有分别的话，郑州的这个量是比较大，它这是5000套，上万套，但是江苏的模式相对来说比较少，几百套上千套这样子。而且江苏的模式普遍来说比较单一点，就是国企城投公司直接下场收购和补贴为主，不像郑州是采以三、四种方式来结合在一起。 郑州为什么能弄这么发展的这个力气来做这个事情呢？按理来说郑州的这个城市能级也不高，财政实力也不够。主要是拿到货币，就是 2023年1月份的时候，人民银行出来一个政策，就是关于开展租赁住房的贷款支持试点有关事宜的通知。他那边有8个城市，额度是1000亿，包括重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等。 Q：这次的3000亿元贷款用在哪？ 这一次的这个3000亿，我认为它主要还是用于这个批量收购待售新房的。那以旧换新的可能就是来自之前那那1000亿。所以我认为他这个可能差异还是有点差异，当然后续可能还会有陆陆续续的其他的政策出台。 Q：目前城中村改造进度？ 前段时间网上有人在解读什么淡化三大工程，其实没有淡化，一直在行动。我也和大家讲讲，这个城中村改造目前主要集中在我们大湾区这边和其他一共35个城市。目前开展比较多的可能大湾区这边，因为大湾区有很多存量跟进项目，都是做城中村改造的。目前没有停止，大家表面上好像有些开发商已经 暂停了，其实我们没有躺平。 我们开发商表面上是没有做项目，但目前和地方政府和还有村集体的协商还在推进。比如和政府商量比如提高容积率、把蛋糕作大的问题；另外也在和融资机构商量，降低融资资金利息；包括由政府出面给村集体压一下条件，降低整个村集体利息、拆赔获益的预期。这样都可以把成本降低一点。 而且35个城市名单出来以后，很多地方采取一些重新做的方式。广州以前拆迁的话市场都要两三万的货币补偿，现在有些项目搞到六千-八千的货币补偿，所以降的幅度还是非常大。另外这块城中村改造我们一直做，中央没有淡化，只是周期非常长。如果是严格按照征收方式来做的话，至少也要五六年，所以没有停止也没有淡化，一直在推动。 目前已经有相应改造借款已经入市了。比如说广州这边四个城中村项目获得授信1400多亿，投放已经有15个亿。成都62个城中项目也获得1200亿元，里面已经拿到资金十几个亿。 大家觉得这个钱好像很少，其实这很正常，因为城中村是一个很巨大复杂的项目，前期不需要花很多钱，类似我们天使投资A轮B轮上市的过程，前面需要资金量是很少的，后面才会集中加大。所以大家千万别觉得十几个亿就能干这个项目，说实话，像广州项目搞完都要上百亿，甚至四五百个亿。 目前看到好像15个亿，什么事都干不了，实际我们一直在推，只是前期资金量比较少，后期等到2027、2028、2029年这段时间资金量会有一个很高的幅度出来。我预计就七八万亿一年，目前花几千上万亿，但是到27、28、29年以后可能会七八万亿一年出来。这是根据城中村改造资金投入特点来的，他们不了解还以为平均的，其实不是。 Q：平急两用设施的建设目前推进得怎样，遇到什么问题？ 目前也在推，很多地方政府出现一些问题。因为地方财政压力较大，很多工程项目，都打着“平急两用”的名义申报资金，不属于超大城市的也把这个申报出去了。现在资金申报包装也很过分，我个人预计在今年年底、明年“平急两用”项目可能会出来政策要规范，因为这块申报太多，过度包装申报东西太多。 另外一个就是保障性住房，现在一直在开展，包括前段时间2023年我们都在动工开始做，资金量也在继续投放，目前都有施工。正常情况我们项目从拿到施工许可证到真正完工，最起码三年。 2024年目前观察到情景，2024年申报重点偏向配租型住房。因为如果配售保障住房太多了，可能会严重影响到现有的商品房还有二手房的销量，所以租赁比例会高一点，但是配售型也会申报，毕竟不可能一下子把新房全部抵消也不现实。站在地方政府利益出发还是要做，比例保障性住房比例稍微降低一点，租赁会提高一点。把这种很多城投国企地方政府形成事业单位现有住房拿过来，改造一下成本就很低了，他们还是做租赁为主。 Q：对517政策总结？ 3000亿、5000亿够不够？如果采取金融做法杠杆做法来做的话，只要贴息做法来做的话，几百亿上千亿我觉得都够了，但是如果说是前面不够这种直接我一点杠杆不加，我前面收购的话，那肯定不够的。 所以要看哪样的