房地产去库存背景下的地产链投资机会20240515

•当前房地产市场的去库存策略主要体现在两个方面：一是中央政府不再将房地 产作为短期拉动经济的手段，而是强调房地产的居住属性，即去金融化；二是 通过公共部门和财政力量购买商品房来消化存量，以稳定房价、满足居民住房 需求并缓解房企现金流压力。中央政府的态度从过去的扩大内需和防范金融风 险转变为优化增量和消化存量，强调保障民生和居住属性。 •近两年来，房地产市场的销售和竣工数据出现了明显分化，政策更加强调竣工 而非销售。这是因为地产销售中有很多是预售，体现了房地产的金融属性。中 央政府的政策导向是淡化房地产的金融属性，强调其居住属性，即去金融化。•为了平衡居民住房需求和房企现金流状况，政策可以借鉴医药行业的集采模 式，即通过收储机制，利用公共部门和财政力量短期内购买商品房，以消化存 量。这样既能确保房价稳定，又能满足居民住房需求，并缓和房企现金流压 力。 •地方政府在房地产市场去库存中的角色受到财政压力的限制，特别是在化债背 景下。预计财政资金更多可能来自中央政府。中央政府支持的方式可能会参考 化债的路径，即先在部分城市进行试点，然后逐步在全国范围内推广，而不是 一步到位。 •当前中国房地产市场的去库存政策力度显著增强，相比上一轮政策放松，本轮 政策的力度提升了两个量级。上一轮政策仅降低了二套房的首付比例，而本轮 政策不仅可能逐步在头部城市放开限购，还包括了收储公共部门资金进场帮助 化解库存。 •政府收储政策在全球救市中是一种常见的手段，通常被视为政策态度的转变和 升级。中国政府的收储政策本质上是量化宽松和公共部门加杠杆的组合拳，可 能涉及地方财政和中央财政的投入，以及市场化资金的跟进，包括央行的再贷 款方式等。 •政府收储政策的实施需要关注几个关键环节：1. 主导主体：政策的主导是中央 还是地方，因为这涉及到实施主体的能力问题。预计由于市场差异较大，大概 率是由地方主导。2. 资金组织：资金的组织方式将是财政资金和银行资金的混 合体模式，关键在于资金的比例。3. 资金体量：预计资金体量将达到万亿级 别。4. 定价规则：定价规则尚不明确，但大致将基于市价打折。5. 政策目标：政府政策的终极目标是维稳，不会让房价大涨，而是通过调整行业结构，需要 一定时间。•当前股票市场虽然面临周期性调整，但不必过于悲观。从地产行业的角度来 看，股市将经历一个修复过程。投资者应关注企业的存续性和长期成长价值，特别是 C 端的企业如北新建材、兔宝宝、美心、三棵树等。对于 B 端企业，如 果市场已经预期了其潜在的减值，现在也是值得关注的时机。•当前家居行业的投资逻辑可以分为两个核心阶段。首先，基于 2023 年的年报 数据，家居行业龙头企业的分红率普遍在 50%至 80%之间，为股价提供了一个 由高分红率和股息支撑的底部。其次，选择能够扩展品类、提升市场份额、并 在国内外市场都有布局的企业，将具有较大的成长空间。 •根据高频数据跟踪，2023 年一季度家居行业普遍实现了个位数的正增长。预 计在未来一年左右的时间里，行业可能会面临一些压力，但只要现金流保持良 好，市场格局稳定，家居行业头部企业 仍然能够维持相对稳定的增长。 •在选择家居行业的投资标的时，建议关注大家居平台型公司、产品型公司和智 能家居领域。这些企业具备较大的成长空间和长期价值。 •除了消防行业外，活动钢构和建筑央企等领域也是当前值得投资者关注的机 会。 •金鸟消防的业务构成中，下游大约 30-40%是核心传播领域，公司 15%的业务 来自海外市场，另外还在积极拓展新业务，预计未来的收入成长率大约为 15%。金鸟消防是一个具备攻守兼备特质的投资标的。 Q&A 在当前的宏观经济环境下，房地产市场的去库存策略有哪些特点？中央政府对 房地产市场的态度有何变化？ 当前房地产市场的去库存策略主要体现在两个方面：一是中央政府不再将房地 产作为短期拉动经济的手段，而是强调房地产的居住属性，即去金融化；二是 通过公共部门和财政力量购买商品房来消化存量，以稳定房价、满足居民住房 需求并缓解房企现金流压力。中央政府的态度从过去的扩大内需和防范金融风 险转变为优化增量和消化存量，强调保障民生和居住属性。这种变化反映了管 理层对房地产市场的新思路，即不再依赖房地产市场的金融属性来刺激经济，而是通过改善房企现金流和满足居民住房需求来推动市场的健康发展。 近年来房地产市场的销售和竣工数据有何变化？这背后反映了哪些政策导向？近两年来，房地产市场的销售和竣工数据出现了明显分化，政策更加强调竣工 而非销售。这是因为地产销售中有很多是预售，体现了房地产的金融属性。中 央政府的政策导向是淡化房地产的金融属性，强调其居住属性，即去金融化。例如，石家庄房价连续三个月同比环比上涨后，引发了房贷利率的调整，这也 是去金融化的体现。 在房地产市场调控中，如何平衡居民住房需求和房企现金流状况？ 为了平衡居民住房需求和房企现金流状况，政策可以借鉴医药行业的集采模 式，即通过收储机制，利用公共部门和财政力量短期内购买商品房，以消化存 量。这样既能确保房价稳定，又能满足居民住房需求，并缓和房企现金流压 力。尤其是民营房企，在过去两三年中现金流状况非常严峻，比国有房企更为 困难。中央政府已经强调了宏观政策的协调一致性，并要求民营房企和国有房 企在融资上一视同仁。 地方政府在房地产市场去库存中扮演什么角色？中央政府如何支持？ 地方政府在房地产市场去库存中的角色受到财政压力的限制，特别是在化债背 景下。因此，预计财政资金更多可能来自中央政府。中央政府支持的方式可能 会参考化债的路径，即先在部分城市进行试点，然后逐步在全国范围内推广，而不是一步到位。这样的策略有助于改善房企现金流，满足居民住房需求，同 时避免走过去依赖房价上涨的老路。 目前中国房地产市场去库存政策的力度与特点是什么？有哪些关键因素值得投 资者关注？ 当前中国房地产市场的去库存政策力度显著增强，相比上一轮政策放松，本轮 政策的力度提升了两个量级。上一轮政策仅降低了二套房的首付比例，而本轮 政策不仅可能逐步在头部城市放开限购，还包括了收储公共部门资金进场帮助 化解库存。这一系列政策的最大意义在于，它不仅避免了重走过去的老路，同 时也有助于改善房地产企业的现金流状况。 投资者需要关注的关键因素包括政策的实施节奏，这关乎中央的财政成本问题。预计政策实施将会采取类似化债 的路径，即先从试点开始，再缓慢推广。随着地产销售和竣工的改善，这些政 策将直接拉动地产链相关行业的基本面。政府收储政策的潜在影响及其在全球救市中的地位如何？ 政府收储政策在全球救市中是一种常见的手段，通常被视为政策态度的转变和 升级。从全球经验来看，政府救市的终极手段包括深度降息、量化宽松以及公 共部门进场加杠杆。中国政府的收储政策本质上是量化宽松和公共部门加杠杆 的组合拳，可能涉及地方财政和中央财政的投入，以及市场化资金的跟进，包 括央行的再贷款方式等。 这种政策对市场悲观情绪的修复有显著帮助，尤其是 在市场经历了较长时间的下跌后。政策的实施可能会优先满足体系内的市场参 与方，而对于资金体量，虽然没有明确的数字，但预计将达到万亿级别的规 模。这种资金规模足以起到托底作用，防范风险，控制下行痛苦指数，但要实 现大周期的立竿见影反转，可能还需要一些时间。 政府收储政策在实施过程中需要关注哪些关键环节？ 政府收储政策的实施需要关注几个关键环节： 1. 主导主体：政策的主导是中央 还是地方，因为这涉及到实施主体的能力问题。预计由于市场差异较大，大概 率是由地方主导。2. 资金组织：资金的组织方式将是财政资金和银行资金的混 合体模式，关键在于资金的比例。如果财政资金占比较大，政策效果将更为显 著；若市场化资金占比较大，则必须遵循商业化原则。3. 资金体量：虽然目前 没有确切数字，但预计资金体量将达到万亿级别。这需要与当前房地产库存体 量进行对比，目前现房库存约 7 亿平米，按照科尔瑞的数据，整个在售库存约 为 20 亿平米，如果加上土地和在建未售的广义库存，总体量可能翻倍。4. 定价 规则：政策实施将涉及到购买哪些房产以及如何定价。定价规则尚不明确，但 大致将基于市价打折。折扣的设定将影响房产的经济性和银行资金的还本付息 保证。5. 政策目标：政府政策的终极目标是维稳，不会让房价大涨，而是通过 调整行业结构，需要一定时间。同时，政策可能会考虑保交楼的因素，优先帮 助困难房企获得现金流，推进项目完成。综合来看，政府收储政策将在边际上 起到托底作用，但市场不应对其有过高的立竿见影的预期。 股票市场在当前周期中的表现和预期是怎样的？地产行业的政策变化对股市有 何影响？ 当前股票市场虽然面临周期性调整，但不必过于悲观。从地产行业的角度来 看，股市将经历一个修复过程。在房价预期未发生一致性转变之前，股市可能 会受到中枢约束，以一倍 PB（市净率）左右作为合理的修复目标。近期，地产 链的表现整体较好，这主要得益于政策变化，尽管基本面并未有显著改善。自 5 月份以来，政策变化的重点从需求端的限购放开转向了对现有二手房和新房 压力的缓解，包括以旧换新和收储措施。这些变化可能超出了市场的预期，但 其实施力度取决于地方政府的 财政能力和中央政府的资金支持。从企业层面来 看，B 端企业在年报和季报中的表现相对较弱，而C 端企业则表现更为强劲。尽管今年整体压力加大，企业仍能保持正增长，并在经营质量和现金流方面有 所改善。因此，投资者在当前时点应关注企业的存续性和长期成长价值，特别 是 C 端的企业如北新建材、兔宝宝、美心、三棵树等，它们的价值已经开始显 现。对于 B 端企业，如果市场已经预期了其潜在的减值，现在也是值得关注的 时机。总体而言，市场对地产行业的预期已经由过去的悲观转向积极，投资者 应抱有更积极的态度，并优先选择风险较小的 C 端标的。对于家居板块，投资 者可以期待分红率提升和股息率投资来支撑估值底部，同时关注地产政策的积 极变化。尽管存在 24 年竣工压力可能增大的风险，但目前高频数据并未显示行 业出现大幅下滑的情况。 在当前的市场环境下，家居行业的投资逻辑是什么？请结合分红率、股息、行 业成长性等因素进行分析。 当前家居行业的投资逻辑可以分为两个核心阶段。首先，基于 2023 年的年报数 据，我们可以看到家居行业龙头企业的分红率普遍在 50%至 80%之间，这为股 价提供了一个由高分红率和股息支撑的底部。这些企业由于零售为主的业务模 式，现金流状况良好，因此能够维持较高的分红比例。预计在 2024 年和 2025 年，即使行业面临压力，这些企业仍能保持 4%到 5%的股息率。以欧派、顾 家、索菲亚等头部企业为例，其估值在 2023 年对应到 2024 年基本上是 12 到 13 倍 PE，因此在高分红率的支撑下，股息率接近 5%。第二个阶段是行业的成 长性投资。尽管 2023 年消费力下降给家居企业带来了压力，且房地产交付量下 降对家居消费产生了负面影响，但头部企业已经开始调整营销策略，积极适应 市场变化。从 2024年开始，行业格局可能会回归到龙头企业持续整合市场份额 的趋势中。长期来看，选择能够扩展品类、提升市场份额、并在国内外市场都 有布局的企业，将具有较大的成长空间。因此，从今年到明年，家居行业龙头 企业已经形成了一个投资买点。尽管收入和利润可能仍在底部震荡，但股价有 望企稳并随着政策向好而震荡上升。投资者可以考虑逐步进行长线配置。请分析家居行业的高频数据跟踪情况，以及对未来行业增长的预期。 根据高频数据跟踪，2023 年一季度家居行业普遍实现了个位数的正增长。由于 去年二季度基数较高，2023 年二季度可能是全年内压力最大的季度。在这样的 高基数影响下，我们预计头部企业的增速可能会持平或小幅下滑。对于有外销 业务的公司，可能会有个位数的正增长预期。因此，即便在高基数的压力下，家居行业头部企业仍然能够维持相对稳定的增长。这表明对于整个行业，我们仍然保持信心。预计在