517地产联合会议总量解读：以时间换空间，加快探索房地产新发展模式

2024年5月18日 以时间换空间，加快探索房地产新发展模式 ---517地产联合会议总量解读 核心观点： 分析师 地产政策的拐点：517地产新政组合拳是地产政策的历史性拐点，这是基于1季度政治局会议在对当前以及未来国内外经济形势综合研判，以应对房地产行业短期内面临的挑战以及构筑新发展模式的迫切要求。此外，房地产行业的稳定关系到人民群众切身利益和经济社会发展大局，从人民性、政治性的站位出发也推动了房地产政策的及时调整。 许冬石：010-8092 7609：xudongshi@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130515030003 综合考量，全面发力：这次房地产政策组合拳是中央在综合考量当前房地产行业面临的挑战的背景下，在供需两端同时发力来稳定房地产市场：需求侧政策：（1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；（2）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；（3）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。供给侧政策：（1）分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付；（2）酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地；（3）发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；（4）支持企业优化开发，促进市场流通转让，鼓励转让和合作开发；政策焦点——“收储”政策：以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。 杨超：010-80927696：yangchao_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522030004 胡孝宇：010-80927696：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 政策对宏观经济的影响:通过发展新质生产力来实现高质量发展和中国式现代化已经成为共识，但新旧动能切换过程中，依然需要宏观政策托底来避免经济增长的大起大落。本次房地产政策组合拳力度超预期，但政策目的更多是通过稳定地产行业和加快探索新发展模式，以时间换空间来为加快推进结构性改革和发展新质生产力提供良好的经济基础和宏观环境。因此，政策基调还是托底为主，不会对房地产行业和市场造成太大扰动。我们预计房地产投资在3季度末止跌，同时对地产上下游行业会有一定程度提振。虽然未来地产止跌会带来经济下行风险明显收敛，但我们测算对今年GDP改善的贡献有限，因此依然维持5.2%的全年预测。我们认为可以拉动明年GDP增长0.3个百分点，因此上调2025年GDP增速预测至5.0%。 詹璐：（86755）83453719：zhanlu@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522110001 对资本市场的影响：1）A股市场迎来利好。当前国内处于房地产周期去库、新动能增长的转型期，房地产市场的运行状态是A股市场最关键的影响因素之一。房地产利好政策密集出台，加快探索房地产新发展模式，有助于房地产去库存推进，投资者情绪有望提振，A股市场或迎来持续反弹。2）行业层面，首先，房地产行业行情或将提振。其次，地产政策密集出台对于房企经营环境的改善，有助于提升银行资产质量，利好银行业行情发酵。再者，房地产产业链业绩预期改善，或给相关行业行情提供支撑。结合PB估值与业绩，建议关注地产产业链中业绩表现相对较好的板块，如钢铁、建筑材料、建筑装饰、轻工制造、家用电器等，在房地产去库存政策导向下，后续行情有望得到基本面支撑。 分析师助理：聂天奇、王雪莹 风险提示 对 政 策 理 解 不 到 位 的 风 险政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 目录 一、房地产政策拐点：稳定的重要性凸显................................................................................................................................3二、房地产调控“多箭齐发”，涉及供需两面............................................................................................................................5三、政策变化的宏观意义............................................................................................................................................................6四、政府参与商品房购买的实践................................................................................................................................................6五、政策变化对市场的影响......................................................................................................................................................13六、地产政策对于板块的影响..................................................................................................................................................14 2024年5月17日 上 午 ， 全 国 切 实 做 好 保 交 房 工 作 视 频 会 议 在 京 召 开 ， 中 共 中 央 政 治 局 委 员 、国 务 院 副 总 理 何 立 峰 出 席 会 议 并 讲 话 。本 次 会 议 延 续 此 前4月14日 郑 州 房 地 产 调 研 会 及4月30日政 治 局 会 议 对 于 房 地 产 行 业 的 调 控 方 向 ， 明 确房 地 产 关 系 人 民 群 众 切 身 利 益 和 经 济 社 会 发 展 大 局，进 一 步 提 升 房 地 产 问 题 政 治 站 位 ， 支 持 政 府 回 购 土 地 和 进 行 商 品 房 “ 收 储 ” 。 5月17日 下 午 ，国 务 院 政 策 例 行 吹 风 会 ，住 房 城 乡 建 设 部 和 自 然 资 源 部 、中 国 人 民 银 行 、国 家金 融 监 督 管 理 总 局 负 责 人 介 绍 切 实 做 好 保 交 房 工 作 配 套 政 策 。住 建 部 汇 同 其 他 部 门 全 力 支 持 保 交 房工 作 ，对 于 不 能 保 交 房 的 ，同 样 要 保 护 好 购 房 人 的 合 法 权 益 。央 行“ 四 箭 齐 发 ”配 合 政 策 落 实 ，设立3000亿 元 保 障 性 住 房 再 贷 款 支 持 地 方 国 有 企 业 收 购 已 建 成 未 出 售 商 品 房 ， 降 低 个 人 房 贷 首 付 比例 ，取 消 个 人 住 房 贷 款 利 率下 限，下 调 公 积 金 贷 款 利 率0.25%。自 然 资 源 部 支 持 地 方 政 府 酌 情 回 收和 收 购 闲 置 存 量 住 宅 用 地 。 一、房地产政策拐点：稳定的重要性凸显 5月17日 会 议 对 于 保 交 房 政 策 的继 续 强 化。继4月14日 郑 州 房 地 产 调 研 会 之 后 ，本 次 会 议 对于 保 交 房 政 策 的 总 体 要 求 及 支 持 力 度 进 一 步 大 幅 提 升 ： 一 是 对 于 房 地 产 市 场 的 定 位 由“ 供 需 关 系 发 生 重 大 变 化 ”转 为“ 房 地 产 关 系 人 民 群 众 切 身 利 益和 经 济 社 会 发 展 大 局 ”，从 认 识 房 地 产 工 作 的 重 要 性 上 升 至 深 刻 认 识 房 地 产 工 作 的 人 民 性 和 政 治 性 ，对 行 业 重 视 程 度 显 著 提 升 。 二 是 政 策 侧 重 点 由“ 房 地 产 融 资 需 求 ”转 向“ 消 化 存 量 商 品 房 ”，财 政 资 金 供 给 直 接 面 向 需 求侧 。 三 是 对 于 主 体 责 任 人 由“ 地 方 政 府 ”扩 围 至“ 地 方 政 府 、房 地 产 企 业 、金 融 机 构 ”，在 政 策 执行 层 面 更 具 可 操 作 性 和 协 同 性 。 本 次 会 议 中 房 地 产 稳 定 的 重 要 性 再 次 上 升 。房 地 产 稳 定 不 仅 仅 是 房 地 产开 发商 和 房 地 产 行 业 自身 的 问 题 。房 地 产 关 系 着“人 民 群 众 切 身 利 益 和 经 济 社 会 发 展 大 局”。房 地 产 工 作 天 然 的 具 有 人 民性 ，所 以 要 着 力 分 类 推 进“ 在 建 已 售 难 交 付 商 品 房 项 目 ”处 置 ，全 力 支 持 应 续 建 项 目 融 资 和 竣 工 交付 ， 保 障 购 房 人 合 法 权 益 。 房 地 产 的 平 稳 发 展 更 具 有 政 治 性 。房 地 产 市 场 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分 ，对 经 济 稳 定 、就 业 、金 融 稳 定 有 直 接 的 影 响 ，房 地 产 市 场 的 波 动 可 能 引 发 经 济 不 稳 定 ，从 而 影 响 社 会 稳 定 。房 地 产 市 场也 直 接 决 定 着 居 民 的 生 活 质 量 ，政 府 通 过 保 障 房 、租 赁 市 场 发 展 ，解 决 居 民 住 房 问 题 ，促 进 社 会 公 平 稳 定 。 政 府 在 制 定 城 市 发 展 规 划 时 ， 也 会 考 虑 房 地 产 市 场 稳 定 性 ， 确 保 城 市 化 进 程 平 稳 有 序 。 房 地 产 持 续 下 行 影 响 经 济 运 行 ， 时 隔10年 政 策 层 再 次 提 到 出 商 品 房 去 库 存 。早 在4月 政 治 局会 议 中 就 提 及“ 统 筹 研 究 消 化 存 量 房 产 和 优 化 增 量 住 房 的 政 策 措 施 ” ， 本 次 会 议 对 于 房 地 产 政 策增 加 了 “ 扎 实 推 进 保 交 房 、 消 化 存 量商 品 房 等 重 点 工 作 ” ， 自2014年 后 中 央 层 面 再 次 提 及 房 地 产去 库 存。市 场 随 之 将 目 光 转 向 了 如 何 消 化 现 有 新 房 库 存，以 及 消 化 的 路 径 和 方 式 对 市 场 的 影 响。 会 议 提 出 消 化 房 地 产 现 有 库 存 ， 主 要 是 因 为 房 地 产 目 前 销 售 表 现 持 续 低 于 预 期 。截至2024年4月 ， 全 国 商 品 房2024年 累 计 销 售 面 积29252万 平 方 米 ， 同 比 下 降20.2%， 其 中2024年4月 单 月商 品 房 销 售 面 积6584万 平 方 米 ， 同 比 下 降22.84%。 按 照2023年 全 年 销 售 面 积135836.89万 方 计算 ，2024年1-4月 仅 完 成2023年 全 年 销 售 面 积 的26.2%。考 虑 到2023年3-4月 市 场 表 现 较 好 、基数 较 高 的 影 响 ， 全 年 销 售 表 现 承 压。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院