开工竣工边际修复，销售投资持续筑底

行业事件 国家统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况报告。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为29252万平米/28067亿元/30928亿元/23510万平米，同比增速分别为-20.2%/-28.3%/-9.8%/-24.6%。整体来看，2024年1-4月销售端和投资端持续筑底，市场仍有待修复。 投资端：开发投资持续下行，新开工面积降幅收窄 2024年1-4月，受市场需求低迷和房企投资意愿不足影响，全国商品房累计新开工面积同比下滑24.6%，4月当月新开工面积同比下降14.0%，降幅同比缩窄13.3pct；累计开发投资金额同比下降9.8%，4月当月开发投资金额同比下降10.5%，降幅同比扩大3.3pct；累计房屋施工面积同比下滑10.8%；累计竣工面积同比下滑20.4%，4月当月竣工面积同比下滑19.1%。 销售端：销售持续筑底，政策有望刺激需求释放 2024年1-4月，全国累计商品房销售面积和金额同比分别下降20.2%和28.3%，主要是因为2023年基数较高导致。4月当月销售面积同比下滑22.8%，降幅环比扩大4.6pct；4月当月销售金额同比下滑30.4%，降幅环比扩大4.6pct；累计销售均价同比下滑10.15%，4月当月销售均价同比下滑9.9%，环比增长6.8%。 资金端：销售回款承压，自筹资金回暖 2024年1-4月，全国商品房到位资金累计值同比下滑24.9%，4月当月同比下滑21.3%；累计定金及预收款同比下滑37.2%，4月当月同比下滑36.3%； 累计个人按揭贷款同比下滑39.7%，4月当月同比下滑35.8%；累计国内贷款同比下滑10.1%，4月当月同比下滑14.3%；累计自筹资金同比下滑10.1%，4月当月同比增长5.7%；累计利用外资同比下滑46.7%。 投资建议：改善性房企估值有望修复 市场仍在筑底阶段，政策利好有望促进市场企稳。长期看，供需两端政策调整有望提振市场信心，带动销量修复。随着保障房+商品房的双轨制的落地，市场供需关系有望得到改善，改善性需求或将逐步释放。建议关注资金雄厚、土储优质、融资畅通的央国企，以及具备改善型产品能力的房企。 二手房市场持续修复，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期。 1.投资端：新房供给持续下行，开发投资有所改善 1.1开发投资降幅扩大 据国家统计局数据，2024年1-4月累计全国房地产完成开发投资30928亿元，同比变化-9.8%，降幅同比扩大3.6pct。4月当月全国房地产完成开发投资8845.6亿元，同比变化-10.5%，降幅同比扩大3.3pct。房地产融资协调机制推出以来，已在全国297个地级及以上城市落地，但项目资金落位及“白名单”政策效力释放仍需时日，投资端持续筑底。 图表1：累计开发投资及增速 图表2：当月开发投资及增速 1.2新开工面积仍在历史低位 2024年1-4月累计房屋新开工面积23510万平方米，同比变化-24.6%，降幅同比扩大3.4pct。2024年4月房屋新开工面积6227.2万平方米，同比变化-14%，降幅同比收窄13.3pct。主要是受2023年拿地减少影响，叠加整体市场信心恢复缓慢导致。受销售疲软拖累，房企对新项目态度较为谨慎，新开工面积预计持续承压。 图表3：累计新开工面积及增速 图表4：当月新开工面积及增速 1.3竣工面积持续筑底 2024年1-4月累计房屋竣工面积18860万平方米，同比变化-20.4%。2024年4月房屋竣工面积3601.4万平方米，同比变化-19.1%。受2023年高基数影响，竣工面积预计持续承压，“保交楼”仍然是2024年的工作重心之一，降幅有望迎来边际改善。 图表5：累计竣工面积及增速 图表6：当月竣工面积及增速 2.销售端：新房销售承压，政策有望刺激需求释放 2.1销售面积及金额双降 2024年1-4月累计全国商品房销售面积29252万平方米，同比变化-20.2%。1-4月累计全国商品房销售金额28067亿元，同比变化-28.3%。2024年4月全国商品房销售面积6584.5万平方米，同比变化-22.8%。4月全国商品房销售金额6712亿元，同比变化-30.4%。市场仍处于持续调整阶段，“小阳春”成色不足，销售端仍在持续筑底。随着政策持续发力，需求有望得到释放，带动销量回暖。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速 图表8：全国商品房当月销售面积及增速 图表9：全国商品房累计销售金额及增速 图表10：全国商品房当月销售金额及增速 2.2销售均价环比增长 2024年1-4月累计全国商品房销售均价9594.9元/平，同比变化-10.2%，环比变化1.8%。2024年4月全国商品房销售均价10193.7元/平，同比变化-9.9%，环比变化6.8%。政策刺激下，市场预期得到一定提振，销售均价环比实现增长。 图表11：全国商品房累计销售均价及增速 图表12：全国商品房当月销售均价及增速 3.资金端：销售回款承压，自筹资金回暖 3.1到位资金持续下降 2024年1-4月累计房地产开发企业资金来源为34036亿元，同比变化-24.9%，降幅环比缩小1.1pct。2024年4月房地产开发企业资金来源为8346.8亿元，同比变化-21.3%，降幅环比缩小7.7p Ct 。受销售端影响，房企回笼资金持续承压，4月份陆续推出宽松政策，回笼资金降幅环比有所改善。 图表13：累计到位资金及增速 图表14：当月到位资金及增速 3.2自筹资金降幅收窄 2024年1-4月累计房地产到位资金中，个人按揭贷款、自筹资金、定金及预收款以及国内贷款分别为4953、11736、10002、5583亿元，当月同比变化-39.7%、-10.1%、-37.2%、-10.1%。2024年4月全年房地产到位资金中，个人按揭贷款、自筹资金、定金及预收款以及国内贷款分别为1310.3、3055、2566.8、1028.8亿元，当月同比变化-35.8%、5.7%、-36.3%、-14.3%。在销售端疲软的背景下，个人按揭贷款、定金及预收款预计将持续筑底。随着融资协调机制的落地，房企融资有望得到改善。 图表15：累计定金及预收款 图表16：累计个人按揭贷款 图表17：累计国内贷款 图表18：累计自筹资金 图表19：资金来源主要构成 图表20：分来源当月到位资金增速（%） 4.投资建议：改善性房企估值有望修复 市场仍在筑底阶段，政策利好有望促进市场企稳。长期看，供需两端政策调整有望提振市场信心，带动销量修复。随着保障房+商品房的双轨制的落地，市场供需关系有望得到改善，改善性需求或将逐步释放。建议关注资金雄厚、土储优质、融资畅通的央国企，以及具备改善型产品能力的房企。二手房市场持续修复，建议关注二手房交易龙头企业。 5.风险提示 1.政策效果不及预期风险。政策落地需要一定时间，效果或不及预期。 2．楼市复苏不及预期风险。居民对房企及未来楼市信心恢复不足，需求难以充 分释放。