房地产行业市场现状及化债策略

1 / 5大公国际：房地产行业市场现状及化债策略技术研究部（研究院）李震| 010-67413313 2024年 5月 15日摘要：近日，政治局会议时隔 8年再提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。中央和有关部门高度重视房地产行业债务风险防范化解问题，年初以来，全国各地陆续出台了一系列房地产调控优化政策，有效提振了市场信心和预期。供给侧方面，融资协调机制的高效落地逐步缓释了房地产企业流动性压力，需求侧方面，4月全国百城新建住宅价格实现环比连续 8个月正增长，同比涨幅较上月扩大 0.26个百分点，市场加速企稳复苏。整体来看，我国城镇化进程还未结束，房地产市场在刚需和改善层面仍有较为坚实的支撑，具备平稳健康发展的基本条件。未来，可进一步优化房地产市场宏观调控政策、推动第二批房企“白名单”项目加速落地、抓紧构建房地产发展新模式，从而推动房地产行业债务风险平稳出清，实现房地产行业高质量发展。一、地产优化政策密集出台，市场信心和预期显著提振近日，自中央明确消化存量优化增量以来，中央、各部委及地方政府密集释放房地产市场利好信号。中央层面，中央政治局会议提出，在坚持防范化解房地产风险、持续做好保交楼工作的同时，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；自然资源部发文明确，各地要坚持以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制；地方层面，上海、郑州、长沙、深圳、南京等多地推出住房“以旧换新”“以小换大”类活动，杭州、西安全域取消住房限购措施，郑州、大连、南京市江宁区等地发布了购房补贴类政策，房地产政策宽松预期持续增强。整体来看，随着以旧换新、放开限购、购房补贴、公积金提额等国家和地方政府层面房地产优化政策效果的不断显现，预计未来一段时间，市场信心、供求关系将逐步修复，房地产行业上行预期增强，刚性和改善性住房需求仍有释放空间，存量库存和增量房产消化周期将有所缩短。此外，我国城镇化进程还未结束，人们生活水平不断提高，刚需和改善性需求仍有较为坚实的支撑，具备平稳健康发展的基本条件。表 1 2024 4月以来房地产行业重点政策中央层面时间发布机构主题政策要点4月 29日国土资源部《关于做好 2024年住宅用地供应有关工作的通知》商品住宅去化周期超过 36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。4月 30日中共中央政治局会议坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究 2 / 5消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。5月 10日人民银行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面4月 1日郑州《郑州市促进房产市场“卖旧买新以旧换新”工作方案(试行)》以旧换新，契税补贴 30%4月 2日福州阶段性取消首贷款利率下限套住房商业性个人住房贷款利率下限最低首付款比例调整为不低于 20%，二套住房调整为不低于 30%4月 2日银川《2024年促进房地产市场平稳健康发展若干措施》以旧换新，公积金提额4月 12日南京江宁区购买新建商品住宅最高给予 1%补助购房补贴、餐饮消费券、文旅消费券4月 18日长沙《关于支持居民购买改善住房的通知》 以旧换新、认房不认货、公积金提额4月 23日深圳开展商品住房“换馨家”活动以旧换新4月 28日成都《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》取消摇号、全域解除限购4月 28日大连《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》以旧换新、政府补贴4月 30日北京《关于优化调整本市住房限购政策的通知》五环外可新购买 1套商品住房4月 30日天津《关于进一步优化房地产调控政策的通知》市六区针对京津冀户籍居民定向解除限购5月 6日深圳《深圳市住房和建设局关于进一步优化房地产政策的通知》部分解除限购，符合条件人士可加购一套，符合条件公司可在指定区域购买商品住房。5月 9日杭州《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》取消摇号，全域取消限购5月 9日西安《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》全域取消限购二、融资协调机制高效推进，房地产市场加速企稳复苏（一）融资协调机制落地见效，助力房企流动性压力缓释为促进房地产市场平稳健康发展，金融监管总局会同有关部门指导商业银行制定了工作细则，推动城市房地产融资协调机制落地见效。4月以来，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”超 2,100个项目已完成同意审批，总金额超过 5,200亿元，目前，第二批、第三批“白名单”项目正在加速制定和审批中。房地产融资协调机制以地产项目为载体，将房企风险与项目风险区分开来，一视同仁满足了不同所有制房地产企业的合理融资需求，缓解了房地产企业流动性压力，有力支持了房地产项目建成交付，为“保交楼、保交房”工作的推进提供了坚实保障。此外，房地产融资协调机制 3 / 5的高效落实，在稳定市场供给、防范风险传播、保障民生安居等方面也发挥了积极作用，不仅给企业传递了促进市场平稳健康发展的信号，也减轻了购房者的后顾之忧，有力提振了房地产市场信心和预期。表 2 2023年中国房地产企业销售业绩排行榜前十名房企关键指标负债总额恒大融创碧桂园万科世茂集团绿地控股中海地产保利发展新城控股华润置地20212.02万亿1.02万亿1.65万亿1.35万亿939.98亿1.3万亿4539.83亿1.10万亿4371.69亿4149.57亿20221.83万亿9658.23亿1.43万亿1.10万亿896.38亿1.2万亿4062.20亿1.14万亿3684.46亿5277.84亿20231.67万亿9025.37亿1.36万亿1.06万亿1048.48亿1.0万亿3933.57亿1.10万亿2877.05亿6085.23亿资产负债率2021118.23%90.30%85.66%79.74%81.85%88.84%70.40%78.36%81.82%80.95%2022124.87%92.41%82.65%76.95%87.10%87.97%65.57%78.09%80.46%80.93%2023127.97%93.61%83.94%73.22%88.70%86.24%65.94%76.76%76.90%83.43%资产周转率20210.120.180.280.240.130.380.280.220.310.2120220.130.080.250.270.040.310.220.200.230.1720230.070.150.180.290.040.280.230.240.290.18数据来源：Wind（二）房地产市场蓄力复苏，房企债务压力逐步缓解从需求侧来看，我国房地产市场表现出较强韧性。自去年 9月楼市调控政策密集优化以来，今年上半年我国房地产市场展现出调整后的新活力，市场有所回暖。据中指研究院数据统计显示，截至今年 4月，全国百城新建住宅价格环比上涨 0.27%，同比上涨 1.08%，实现环比连续 8个月正增长，同比涨幅较上月扩大 0.26个百分点，新房市场有望率先企稳并加速回暖；二手住宅环比下跌 0.75%，跌幅较 3月扩大 0.19个百分点，同比下跌 5.38%，深圳、成都等部分核心城市二手房成交量环比增长，以价换量促进市场整体活跃度提升。另一方面，房企在市场下行压力下，积极迎合市场新变化、寻求新出路，从资产处置、债务重组、债券回购、运营效率优化、产品提质等方面进行了一系列探索和实践，以高质量发展穿越周期。从企业经营关键指标来看，2023年中国房地产企业销售业绩排行榜前十名房企负债总额、资产负债率和资产周转率等关键经营指标均有所改善。负债总额方面，2021至 2023年，10家房企除世茂集团和华润置地外，其余 8家房企总负债规模均显著下降，此外，资产负债率和资产周转率下降的房企分别有 6家。整体来看，在地方政府、金融机构和房地产企业的共同努力下，多数头部房企偿债负担较2021、2022年已有所下降，项目结转收入、回款速度有所提升，在下行周期中体现出了较强的抗压 4 / 5能力。图 1 2010-2023年全国百城房价数据来源：Wind三、房地产行业化债策略（一）持续优化房地产市场宏观调控政策房企债务问题的解决，归根结底依赖于房地产市场的回暖，未来可进一步优化地产调控政策，释放合理购房需求。4月 30日，中央政治局会议时隔 8年重新强调，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，中央对房地产的定调对地方政府房地产调控政策的出台具有重要的指导意义，预计未来一段时间，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，我国房地产仍将维持较为宽松的政策环境，核心一线城市楼市松绑政策出台预期较强，以支持合理的、潜在的刚性和改善性住房需求进一步释放，相关举措对加快商品房去化速度、提升房企回款进度和偿债能力具有积极作用。具体来看，目前我国 5年期及以上贷款市场报价利率（LPR）为 3.95%，房贷利率仍有一定下调空间，此外，还可从降低首付比例、税费减免、政策补贴、普宅认定标准优化、核心城市分区域放开限购等方面，进一步优化房地产调控政策，为购房者减负，释放潜在购房需求。（二）继续加快推进融资协调机制落地化解房企信用风险和流动性紧张问题，应进一步解决房地产企业再融资能力受限和流动性紧张问题。近年来，房地产市场需求端出现了一定程度的波动，商品房去化速度降低、去化水平不及预期、房企回款速度减慢、偿债能力有所下降，金融机构担心投给房企的资金最终变为变成了不良资产，对房企融资的支持意愿不足。融资协调机制的建立和落实，尤其是第一批房企“白名单”项目支持资金的到位，部分解决了房企流动性紧张的问题，未来应进一步贯彻落实融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，推动第二批、第三批房企“白名单”项目加速落地，促进金融与房地产良性循环，保障房地产项目正常运营、按时交付，做好保交楼保民生保稳定工作，从而持续提振市场02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000-10-505101520252010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062023-12中国:百城样本住宅平均价格中国:百城住宅价格指数:环比中国:百城住宅价格指数:同比 5 / 5信心。（三）房企由“三高”模式向新发展模式加速转型市场下行背景下，房地产行业经过 20年的高速发展，正经历减量减速发展的新阶段，房企应转变“高杠杆、高负债、高周转”经营的发展理念，向“高品质、高质量、可持续”的新发展模式加速转型。具体来看，一是由追求规模转向追求品质转变，未来应进一步收缩投资和扩张范围，将拿地范围聚焦于核心城市核心地段，降低投资和经营风险；二是由住房开发+销售向开发+运营+服务模式转变，传统房地产开发模式注重开发销售，住宅交割标志房企职责基本结束，随着人们对居住品质要求的提高，居民对更舒适的居住环境、现代化的社区和室内设施、高品质的物业管理等方面的需求逐渐增加，房企可以通过提供高品质的物业服务来增加收入来源，提高盈利能力；三是探索住房租赁和存量更新市场，长租公寓能够以较为低廉的价格满足超大、特大城市年轻人的居住需求，房企可通过开发长租市场获得较为稳定的租金收入，此外，老旧小区和存量房的改造