启德发展密度再度提高

焦点股德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2016年10月18日行业动态启德至CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205潘虹研究助理（+852）2203 6182再次修改最新提议符合政府增加新供应的愿望规划署建议提高启德发展区的发展密度，其中住宅单位的新增供应量将增加28％，商业建筑面积的新增供应量将增加17％。的确，这是继2014年宣布的总体开发密度提高20％之后的启德第二次规划修订。我们认为，最新的提高开发密度的建议符合政府增加土地供应并确保充足的需求。长期的土地供应，支持了我们对未来土地供应正常化的信念。住宅单位供应量增加28％；商业建筑面积增长17％规划署的最新建议包括在启德发展区的4个主要地区进行分区。通过将原先指定用于酒店的地块重新划分为住宅区（净增加5个住宅区，使住宅土地总供应量增加18％至40公顷），并将地积比率增加到6.5倍（从3.4-5.9倍），则新的总供应量住宅单元将从39,000个单元增加28％至49,900个单元。预计新提案将可容纳13.4万总人口（增长28％）。另一方面，随着高度限制放宽至100m（原为45m），商业建筑面积将增加17％至228万平方米（原为195万平方米）。自2013年以来，土地开发计划加快了步伐；未来会有更多新供应人们普遍误以为香港已经用完了土地，但截至14年底，有效土地利用率仅为24％。由于政府自2013年以来加快了土地开发计划，我们预计未来土地供应将正常化。为了在中短期内增加土地供应，政府正在推动重新分区，增加发展密度和在合适的地点进行土地使用审查的方法。为了可持续的长期供应，政府正在积极推动新开发区和新城镇的扩建。审查农业，铁路和棕地站点；和城市重建。 2020年之后的住宅总供应量可能会增加20万套。减少对大量土地储备的需求；高资产周转率是最好的策略结果是，在土地供应正常化和需求前景稳定之后，未来的供需动态将更加平衡。在这种新环境中，由于价格上涨可能会受到限制，因此不需要积累土地储备。开发人员需要专注于加速资产周转，而我们的估值和建议是基于哪些公司最适合这样做。我们的目标价基于资产净值折让。主要风险：意外的经济和政治动荡。梁富研究助理（+852）2203 6239长城地产（1113.HK），买入目标价54.30港元港币69.30新世界发展（0017.HK），9.62港元买入目标价10.90港元亨德森土地开发公司。公司（0012.HK），港币45.15买入目标价51.00港元嘉里建设（0683.HK），港币24.25买入目标价27.60港元新鸿基地产（0016.HK），HKD113.40维持目标价HKD113.40信和置业（0083.HK），港币12.94维持目标价14.10港币恒隆地产（0101.HK），17.00港元维持目标价16.60港元九龙仓（0004.HK），HKD54.25维持目标价HK $ 53.80港铁公司（0066.HK），持有价HKD43.00目标HKD42.70领汇（0823.HK），港币55.70目标股价港币49.60希慎发展（0014.HK），港币35.65卖出目标价32.20港币香港置地控股有限公司（HKLD.SI），6.69美元的销售价格目标为5.76美元德意志银行/香港发行于：18/10/2016 03:39:28 GMT以上表达的观点准确反映了作者对主题公司及其证券的个人观点。作者由于提供具体的建议或观点而没有也不会得到任何补偿。德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。除非另有说明，否则价格为上一交易日结束时的当前价，其价格来自路透社，彭博社和其他供应商的当地交易所。对于其他重要的披露，请访问http://gm.db.com/ger/disclosure/DisclosureDirectory.eqsr; MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行市场研究