启德嘉汇，集团於香港发展的新一页

機構股票研究機構股票研究機構股票研究機構股票研究 Page | 1 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 嘉華國際嘉華國際嘉華國際嘉華國際 (173.HK) 啟德嘉匯，集團於香港發展的新一頁 香港香港香港香港 | 房地產房地產房地產房地產 | 公司研報公司研報公司研報公司研報 13 March 2017 投資概要投資概要投資概要投資概要 - 啟德嘉匯錄得極強勁的銷售，集團近期亦於啟德取得第二塊地皮 - 啟德地價正持續上升 公司概況公司概況公司概況公司概況 歷來發展項目主要位於中國歷來發展項目主要位於中國歷來發展項目主要位於中國歷來發展項目主要位於中國: 嘉華國際主力發展其中國的地產發展業務。 根據公司的年報 ，自2012年開始 ，嘉華國際絕大部的分收入是由中國地產發展業務所貢獻的。 於2015年，中國業務甚至 為嘉華國際帶來了46.8億港元的收入，佔嘉華國際該年度總收入的99.1%。 然而 ，於2016年上半年，香港地產發展業務產生的收入大幅上升，與2015年上半年相比增長了151.4倍，主要是由於深灣9號，天賦海灣和最近完成的項目嘉悅和帝景灣產生的收入所貢獻的。 以下是嘉華國際收入按地區分佈: 2013 2014 2015 1H2016 香港 0.3% 13.7% 0.9% 57.3% 中國 97.1% 86.3% 99.1% 42.7% 新加坡 2.6% -- -- -- Source: Company Reports, K. Wah International 集團的中國業務擁有大量的發展項目集團的中國業務擁有大量的發展項目集團的中國業務擁有大量的發展項目集團的中國業務擁有大量的發展項目: 儘管中國地產發展業務於2016年上半年對總收入的貢獻有所下降，中國仍然是嘉華國際未來收入的重要來源，其因為嘉華國際於中國擁有非常大的項目儲備，其項目分佈於中國不同地區，但主要位於上海和廣州，這兩個城市為中國的一線城市。 我們預計這些項目將為嘉華國際帶來可觀的收入，特別是這些發展項目大多位於高尚住宅區或黃金地段。 以下為嘉華國際於香港和中國的主要項目: 香港項目香港項目香港項目香港項目 地區地區地區地區 建築面積建築面積建築面積建築面積 (平方米平方米平方米平方米) 權益權益權益權益 完工日期完工日期完工日期完工日期 肇輝臺6號 司徒拔道 8,100 100% 已完成 嘉悅 將軍澳 28,000 100% 2016 朗屏8號 元朗 49,000 60% 2018 嘉匯 啟德 51,000 100% 2018 嘉林邊道2號 九龍城 3,200 100% 2018 寶珊道30號 半山區 3,700 50% 已完成 大埔白石角創新路 大埔 61,600 100% 已完成 Source: Company Reports, K. Wah International 中國項目中國項目中國項目中國項目 地區地區地區地區 建築面積建築面積建築面積建築面積 (平方米平方米平方米平方米) 權益權益權益權益 完工日期完工日期完工日期完工日期 嘉御 庭II 上海 35,000 100% 2017 浦東區浦興地段19–04號 上海 31,000 100% 2017 棲霞區邁皋橋地段G68號 南京 142,800 100% 2019 嘉匯城IV 廣州 34,000 99% 2018 星際灣 III 東莞 34,210 100% 2017 Source: Company Reports, K. Wah International 買入買入買入買入 現價: HKD 4.41 (現價截至3月9日) 目標價: HKD 5.30 (+20.18%) 公司資料公司資料公司資料公司資料 普通股股東 (百萬股) : 2,957 市值 (港幣百萬元) : 13,012 52周 最高價/最低價 (港幣) : 4.52 / 2.82 主要股東主要股東主要股東主要股東，，，， % 呂志和 62.01 股價表現股價表現股價表現股價表現，，，， % 1個月個月個月個月 3個月個月個月個月1年年年年 嘉華國際 4.26 22.1650.51 恒生指數 (0.61) 4.1717.18 股價股價股價股價 & 恒生指數恒生指數恒生指數恒生指數 Source: Phillip Securities (HK) Research 財務資料財務資料財務資料財務資料 HKD mn FY14 FY15 FY16E FY17E Net Sales 2,394 4,720 6,646 6,331 Net Profit 1,892 1,446 2,405 2,141 EPS, HKD 0.6569 0.4813 0.8134 0.7239 PER, x 11.10 5.60 5.22 7.35 BVPS, HKD 9.0218 7.6860 8.3194 8.8633 P/BV, x 0.51 0.44 0.47 0.60 ROE, % 7.3 6.3 3.5 3.0 Source: Company reports, Phillip Securities Est. 研研研研研 黃恩賜黃恩賜黃恩賜黃恩賜 +852 2277 6527 johnycwong@phillip.com.hk Page | 2 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 嘉華國際嘉華國際嘉華國際嘉華國際 (173.HK)公司研報公司研報公司研報公司研報 高質素的土地和發展項目高質素的土地和發展項目高質素的土地和發展項目高質素的土地和發展項目 嘉華國際的土地儲備一般位於高質素的地段，尤其是香港的土地儲備。 此外 ，集團專注於中國高端城市的發展，於中國投得的土地一般位於黃金地段，例如集團於上海的發展項目中有一定的部分是位於浦東地區和靜安區。 香港香港香港香港: 嘉華國際主要從事較高檔的住宅物業發展業務，集團於傳統豪宅地段皆擁有土地儲備或發展項目，例如 寶珊道及司徒拔道。 嘉華國際 於2014年及2015年分別在啟德（嘉匯 ）及大埔白石角 收購土地，它們均位於市中心或為高檔住宅區，該項目為嘉華國際提供總建築面積112,600平方米 。 啟德嘉匯的銷售表現強勁啟德嘉匯的銷售表現強勁啟德嘉匯的銷售表現強勁啟德嘉匯的銷售表現強勁: 嘉華國際於啟德的第一個項目，嘉匯 ，將提供約900個單位 。 嘉華國際近日已陸續推出嘉匯的預售，並於約兩個星期售出超過580個單位 ，套現超過56億港元 ，集團預計嘉匯將於2018年落成 ，因此該筆款項預計 將於2018年入賬 。 嘉華國際於2014年獲得啟德嘉匯的土地，當時的地價僅為29億港元 ，每平方呎地價為5,330港元 。 啟德嘉匯目前仍大約有320個未推出單位 ，意味著集團仍有潛在極可觀的收入。 因此 ，以每 平方呎 地價5,330港元 估算 ，我們預期嘉華國際的盈利能力將於2018年有顯著的改善。 集團於數個月前投得啟德新地皮集團於數個月前投得啟德新地皮集團於數個月前投得啟德新地皮集團於數個月前投得啟德新地皮: 於2016年12月，嘉華國際於啟德投得另一塊地皮 ，價值港幣59億元 。 新啟德地皮的面積約104,000平方尺 ，建築面積約57.4萬平方尺 。 每平方呎的價格為10,220港元 ，比嘉匯的地價貴90%，但卻比海航集團投得的啟德地王價格便宜25%，該地王每平方呎價格約為13,600港元。 下表總結了不同地產發展商於啟德投得土地 的成本: 日期日期日期日期 地皮地皮地皮地皮 地價地價地價地價 每平方呎價格每平方呎價格每平方呎價格每平方呎價格 發展商發展商發展商發展商 Jun 2013 Area 1H Site 1 (啟德一號) HK$2.27Bn HK$5,428 中國海外 Jun 2013 Area 1H Site 2 (啟德一號) HK$2.27Bn HK$4,913 中國海外 Feb 2014 Area 1I Site 1 HK$2.91Bn HK$5,600 建灝地產 Feb 2014 Area 1I Site 2 (嘉匯) HK$2.94Bn HK$5,330 嘉華國際 Feb 2014 Area 1I Site 3 HK$3.92Bn HK$6,530 保利置業 May 2014 Area 1H Site 3 HK$2.52Bn HK$6,101 會德豐 Nov 2016 Area 1K Site 3 HK$8.84Bn HK$13,500 海航集團 Dec 2016 Area 1L Site 3 HK$5.41Bn HK$13,600 海航集團 Dec 2016 Area 1K Site 2 HK$5.87Bn HK$10,220 嘉華國際 Jan 2017 Area 1L Site 1 HK$5.53Bn HK$13,000 海航集團 1Q 2017 Area 1L Site 2 -- -- -- Source: Lands Department 我們預期啟德新發展區的樓價將會維持強勁 ，原因如下： - 於啟德取得地皮的發展商均於其預售取得了強勁而快速的銷售 ，例如中國海外的啟德一號和嘉華國際的嘉匯，反映市場對啟德單位的巨大需求 - 位於香港中心地帶的新物業十分有限 - 啟德發展區正興建先進的基礎設施，如地鐵站等，以連接啟德與香港的主要商業區 因此 ，儘管嘉華國際於新啟德地皮所支付的地價比啟德嘉匯的地價高出了約90%，我們仍預計嘉華國際仍能於未來在該新項目獲得一定的盈利。 Page | 3 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 嘉華國際嘉華國際嘉華國際嘉華國際 (173.HK)公司研報公司研報公司研報公司研報 中國中國中國中國: 於過去數年，中國地產發展業務一直為嘉華國際貢獻絕大部分的收入。 嘉華國際目前在上海，南京和廣州擁有數個大型項目 ，這些城市均擁有強勁的房地產需求。 廣州大型項目廣州大型項目廣州大型項目廣州大型項目: 廣州花都的嘉匯城項目總建築面積為79.3萬平方米 ，第四期的建築面積為3.4萬平方米 ，預計將於二零一八年完成 。 根據2016年中期報告，嘉匯城的第2期和第3期也將於2016年下半年完成。 嘉匯城嘉匯城嘉匯城嘉匯城 第第第第1期期期期 第第第第2,3期期期期 第第第第4期期期期 未發展地皮未發展地皮未發展地皮未發展地皮 建築面積(平方米) 77,000 115,000 34,000 567,000 完工日期 2014 2H2016 2018 -- 賣出百分比 >80% >50% -- -- Source: Company Reports, K. Wah International 嘉匯城 項目將分期發展 ，並將持續向嘉華國際 提供現金流。 此外 ，嘉匯城 與廣州白雲區距離僅一街之隔，其基礎設施如交通設施將逐漸完善 。 因此 ，我們預期嘉匯城在後期將有更大的升值潛力，嘉華國際因此可以得到更大的收入和現金流。 位置優越的上海項目位置優越的上海項目位置優越的上海項目位置優越的上海項目: 嘉華國際在上海的大部分項目位於浦東，徐匯或靜安區，與上海其他地區經鐵路 無縫連接。 特別是這些地區的項目，例如嘉御庭，浦興項目 ，嘉天匯和濰坊新村項目 ，由於其地理位置或完善的交通接駁，只需很短時間便能到達上海金融區浦東陸家嘴。 上海項目上海項目上海項目上海項目 嘉御庭嘉御庭嘉御庭嘉御庭 浦興項目浦興項目浦興項目浦興項目 嘉天匯嘉天匯嘉天匯嘉天匯 濰坊新村項目濰坊新村項目濰坊新村項目濰坊新村項目 地區 徐匯 浦東 靜安區 浦東 建築面積(平方米) 140,000 31,000 100,000 14,200 完工日期 2017 2017 已完成 2019 賣出百分比 >9