融资协调机制快速推进 一季度房地产平稳出清

研发部武博夫 摘要： 2024年第一季度债券市场出险房企呈现平稳出清态势，信用风险事件主要集中于前期已展期的房企发生实质性违约，同时展期情况较上年回落，新增出险主体数量较少。一季度房地产行业仍处于探底阶段，部分出险房企销售下滑较大，制约了信用资质的修复，也降低了外部支持的效果。政策环境方面，2024年以来各项房地产支持政策持续推进，其中1月初住建部与金融监管总局联合出台房地产融资协调机制，进一步打通了房地产企业和金融机构之间的对接渠道，填补房地产项目建设的资金缺口，降低项目交付风险。未来随着融资协调机制的持续推进和落地执行，房地产项目开发的资金压力有望得到较大缓解，进而有助于提振市场信心，对改善行业信用状况可以提供有利帮助。 一、出险房企平稳出清 （一）新增违约主体此前均已发生债券展期 2024年第一季度债券市场出险房企呈现平稳出清态势，信用风险事件主要集中于前期已展期的房企发生实质性违约，同时展期情况较上年回落，新增出险主体数量较少。具体来看，2024年第一季度新增实质性违约房企分别为远洋中国、宝龙实业、荣盛发展和新力地产等4家展期主体，其中新力地产、宝龙实业与远洋中国的间接控股股东已分别于2021年10月、2022年7月和2023年8月发生境外债券违约。新增展期方面，2024年第一季度绿地控股、广州天建等2家主体首次发生债券展期。其中，绿地控股境外美元债已于2023年9月展期，广州天建则为境外债违约主体合景泰富集团（1813.HK）的境内子公司，2023年5月以来合景泰富集团已有多支美元债券违约。 （二）市场环境仍处于探底阶段 2024年以来房地产行业仍处于探底阶段，新建商品房购房需求疲软，销售数据受上年“小阳春”高基数效应的影响大幅走低。根据国家统计局数据显示，2024年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平方米和1.06万亿元，按可比口径分别同比下降20.5%、29.3%，降幅分别较2023年全年水平扩大12.0个百分点、22.8个百分点。从主要城市来看，根据Wind数据，2024年1-2月30大中城市商品房成交套数和成交面积分别为19.19万套、2095.18万平方米，分别同比下降36.8%、38.6%，1-3月降幅继续扩大至-41.1%和-42.4%。从企业的角度来看，根据克而瑞数据显示，2023年及2024年1-3月房地产销售百强房企销售操盘金额分别为54049.5亿元和7792.4亿元，分别同比下降16.5%和47.5%，2024年以来的降幅显著扩大。 数据来源：国家统计局，Wind，新世纪评级整理。 需求低迷加剧了房地产库存去化压力，各线城市商品房价格走低趋势明显。截至2024年2月末全国商品房待售面积达7.60亿平方米，同比增长15.9%，连续第16个月呈现两位数增长。从价格来看，2024年2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降1.9%，降幅较2023年末扩大1.0个百分点，其中一线城市、二线城市和三线城市分别同比下降1.0个百分点、1.1个百分点和2.7个百分点。从二手房市场来看，根据Wind数据显示，2024年2月全国二手房出售挂牌价指数为170.18（以2015年1月为100，下同），较上年同期下降12.85，其中一线城市、二线城市、三线城市和四线城市分别较上年同期下降10.69、13.71、14.38和6.82。 在市场环境探底低迷的情况下，出险房企销售回款能力较弱，加大了信用修复的难度。短期来看房地产需求端修复难度较大，市场筑底仍需用时间换空间，而在筑底过程房地产企业资金周转中的偶发事件很容易出现负面反馈，放大不利影响。部分出险房企由于资金链断裂，存货等资产急于处置变现，投资开发和销售去化过程陷入停滞。 在2024年第一季度的新增违约主体中，宝龙实业、远洋中国的境外上市间接控股股东宝龙地产（1238.HK）、远洋集团（3377.HK）均披露了月度销售业绩1。具体来看，2022-2023年及2024年1-2月，宝龙地产的合同销售面积分别为272.4万平方米、198.0万平方米和16.3万平方米，分别同比下降19.8%、43.8%和62.4%，降幅逐年加深。远洋集团方面，2023年2-5月房地产市场呈现“小阳春”态势，远洋集团合同销售面积也止跌回弹，累计同比增速在20%左右。但 随着2023年8月宝龙集团美元债发生违约，公司销售状况迅速恶化，2023年全年及2024年1-2月的累计同比降幅分别达到30.3%和62.4%。 数据来源：公司公告、Wind，新世纪评级整理。 （三）外部支持效果各不相同 大多数面临财务困境的房企积极寻求外部支持，但支持效果受到引入支持方自身资本实力、困境房企资产质量等因素的制约，效果各不相同。除推动项目建设交付、增强现金回笼能力之外，出险房企还积极寻求外部投资者以并购重组等方式处置资产，或者股权投资等方式提供外部支持。 在资产处置方面，2022年四季度，监管部门重启房地产企业股权融资，支持涉房企业开展并购重组。据中指研究院数据显示，2023年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总交易规模约2412.9亿元。2024年1-2月，房地产行业披露并购交易分别为17笔、10笔，受季节性因素影响有所回落。 在股权支持方面，2022年以来多家民营房企引入具有国资背景的外部投资者等。但从后续情况来看，不同的房企之间外部股权支持方案效果各有不同：首先，引入的支持方自身资本实力可能存在局限，需要提供的资金支持等超出自身资本实力能够承受的范围，同时国资企业为避免投资损失和国有资产流失，在项目决策等方面也较为谨慎；其次，困境企业的资产质量不尽相同，受到区位、业态等因素影响较大，存货去化能力差别较大。 在境外美元债违约主体华南城的案例中，华南城于2022年5月通过定增的方式向深圳市特区建设发展集团有限公司（简称“深圳特区建发”）募集资金19.1亿元，深圳特区建发由此获得华南城29.28%的股权，成为其第一大股东，但是深圳特区建发并未将华南城纳入合并范围，华南城处于无实际控制人状态。 从支持手段来看，深圳特区建发自入股后积极与华南城开展项目合作，2022年12.57亿元收购华南城旗下第一亚太物业50%股权，斥资50亿元认购西安华南城约69.35%股权。但另一方面，深圳特区建发对向华南城债务偿付方面的直接资金支持仍非常谨慎，对华南城存续美元债仅提供力度较弱的维好协议，并未追加连带责任保证担保。作为深圳市重要的基础设施建设主体，深圳特区建发财务弹性尚可，不过也面临较大的资本支出压力。当华南城信用状况进一步恶化时，其提供的支持效果相对较为有限。 二、融资协调机制有助缓解资金压力 政策环境方面，2024年以来各项房地产支持政策持续推进。从融资端来看，监管机构联合出台房地产融资协调机制，持续加大金融支持力度；从需求端来看，中国人民银行下调5年期以上LPR刺激购房需求，同时各地方也陆续再次放宽现行的房地产政策。 对于已经无法足额偿付到期债务的出险房企而言，现金流缺口扩大会影响在建项目交付回款，烂尾风险上升，公司存在步入恶行循环的风险。为了避免 这种情况的发生蔓延，缓解房地产项目开发的资金缺口，2024年初以来监管机构积极推动建立城市房地产融资协调机制。2024年1月5日，住建部、金融监管总局联合发文《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房【2024】2号），要求地方住建厅、金融监管局根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，筛选报送房地产项目，满足其合理融资需求。与前期政策相比，融资协调机制进一步打通了房地产企业和金融机构之间的对接渠道，同时“一城一策”也更为灵活，便于政策落实执行。 房地产融资协调机制相当于对筛选项目进行“白名单”管理，缓解了房地产企业在建项目建安投资资金保障的燃眉之急，有利于降低在建项目的交付风险。与2022年以来“保交楼”专项借款相比，房地产融资协调机制将覆盖范围由停工、难交付的住宅项目扩大至所有正在进行中的房地产项目，在消除交付风险的基础上进一步保障具有偿债能力项目的资金需求。 从落地情况来看，根据住建部数据显示，截至2024年3月全国“两会”期间，31个省份312个城市建立了房地产融资协调机制，上报的“白名单”项目达6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月末，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。从已披露的项目情况来看，截至2024年3月末，超过30家房企的在建项目已入围“白名单”，其中半数以上为出险房企。在融资协调机制的助力下，出险房企自身信用状况对项目交付的资金状况的影响将受到严格控制，项目开发建设资金需求得到有效满足，有助于降低在建项目的交付风险。这些举措的落实将有助于提振购房者的市场信心，对改善行业信用状况可以提供有利帮助。 免责声明： 本报告为新世纪评级基于公开及合法获取的信息进行分析所得的研究成果，版权归新世纪评级所有，新世纪评级保留一切与此相关的权利。未经许可，任何机构和个人不得以任何方式制作本报告任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用本报告。经过授权的引用或转载，需注明出处为新世纪评级，且不得对内容进行有悖原意的引用、删节和修改。如未经新世纪评级授权进行私自转载或者转发，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，新世纪评级将保留随时追究其法律责任的权利。 本报告的观点、结论和建议仅供参考，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，对任何因直接或间接使用本报告内容或者据此进行投资所造成的一切后果或损失新世纪评级不承担任何法律责任。