- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 潘捷 分析师 SAC执业编号：S1130515040002 (8621)60753923 panj@gjzq.com.cn 张顺晨 王清 联系人 (8621)60870944 zhangsc@gjzq.com.cn 联系人 (8621)60870944 wangjq@gjzq.com.cn 王嘉庆 联系人 (8621)60870944 wangjq@gjzq.com.cn 楼市限购影响几何？ ——2016年10月17日债券周评 投资要点 债市展望：上周债市表现强劲，和近期对于经济预期悲观不无关系。限购之后，市场对于楼市非常悲观，市场对经济增长并不看好。 诚然，十一长假前后，房地产市场迎来了新一轮调控大潮，多个城市密集出台限购限贷政策。投资者也非常关心这轮调控对于之后房地产市场的销售，投资和价格将有怎么样的影响。为此，我们一方面回顾历史，另一方面进行了各地的调研，希望给投资者提供一些方向和思考。 回顾历史，2010-2013年也曾经历一波如火如荼的“限购潮”。2010年的限购限贷政策出台后，房地产销量、价格、投资是如何变化的？ 2010年1月开始，管理层陆续出台了“国十一条”、“新国十条”、“9.29新政”、“新国八条”、“国五条”等一系列房地产调控政策，引导大量城市启动了限购和限贷措施，波及范围非常广。 2010年限购后，房地产销量整体有所下降，同比增速也下行。分地区来看，大部分城市在限购后销量都有所下降，但不同城市受到的冲击程度和持续时间不同。房价走势方面，2010年限购后，一线城市房价增速普遍下降但并未下跌，二线城市房价涨跌有所分化。在出台限购政策后的半年内，北京、上海、广州、深圳的房价同比增速都呈下跌趋势，环比增速很小但仍然为正。厦门、杭州等二线城市房价的涨跌情况有所分化，厦门在2010年限购后房价连续8个月上涨，而杭州2010年限购后房价连续3个月下跌。 投资方面，我们看到今年土地成交面积总体一般，但是地王频出使得土地成交金额大幅走高。从历史情况看，限购之后对于投资增速在短期内影响有限；同样，在和房地产商调研交流之后，预计短期内新开工和投资不会明显下降。 综上，我们认为，限购后房地产销量会受到一定的冲击，一线城市房价增速下降但下跌空间很小，二线城市涨跌可能有所分化，投资增速预计在未来半年内能够维持一定的景气度，出现大幅下滑的概率较低。 在此，不禁有个问题需要思考，房地产景气度下行，是不是真的利好债券？我们以为不然，首先，房地产链条景气下降，容易推升信用债信用风险；其次，今年信用货币派生（尤其是理财）主要是房地产销售派生的。（有房者将房子卖给无房者，有房者将回款做理财，而无房者向商业银行接入了按揭资金）一旦房地产销售下滑，信用派生会产生阻塞，尤其是表外资金很难继续大幅增加，对于债市未必有利。 上周，国内数据方面， CPI超预期回升约束短端下行，PPI转正信号意义大。 我们之前反复强调，短端2.25%相当长时间不会下调的核心原因是泰勒规则拟合的结果，即通胀中枢如果不下降，政策目标利率2.25%不会下调，CPI的反弹约束了短端收益率下行空间。PPI方面，在国内供给侧改革，国际供需面改善的情况下，大宗商品价格上涨，9月同比即翻正，比我们预计的情况早了2个月（我们原本预计11月转正）。在低基数和供需改善的情况下，料PPI同比进一步上升仍将持续一段时间，CPI和PPI的剪刀差继续收敛。 对于债市来说，通胀虽然目前不是最核心的问题，但是一旦短端难以下行，大宗商品价格持续上升，势必对债市构成压力。 2016年10月17日 国金债券研究周报 债券分析报告 证券研究报告 用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用 债券分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、楼市限购影响几何？ .................................................................................. 4 二、上周市场回顾 ........................................................................................... 12 资金面回顾 ................................................................................................... 12 利率债回顾 ................................................................................................... 12 汇率市场回顾 ............................................................................................... 13 信用债回顾 ................................................................................................... 14 可转债回顾 ................................................................................................... 15 三、上周债市相关新闻精选 ............................................................................. 17 四、行业数据跟踪 ........................................................................................... 24 4.1 房地产 .................................................................................................... 24 4.2黑色金属与有色金属 .............................................................................. 25 4.3化工行业数据跟踪 .................................................................................. 26 图表目录 图表1：2010-2013年期间，管理层陆续出台房地产调控政策 .............. 4 图表2：2010-2013年期间，大量城市出台限购和限贷政策 ................ 5 图表3：限购政策出台后，商品房销量短期内出现下滑 ................... 6 图表4：2010年限购后，商品房销量同比增速维持低位 ................... 6 图表5：2010年北京限购后，销量下降 ................................. 6 图表6：2010年上海限购后，销量小幅下降 ............................. 6 图表7：2010年广州限购后，销量大幅下降 ............................. 7 图表8：2010年杭州限购后，销量大幅下降 ............................. 7 图表9：2010年限购后，北京房价仍有上涨但增速下降 ................... 7 图表10：2010年限购后，上海房价仍有上涨但增速下降 .................. 7 图表11：2010年限购后，广州房价仍有上涨但增速下降 .................. 7 图表12：2010年限购后，深圳房价仍有上涨但增速下降 .................. 7 图表13：2010年限购后，厦门房价继续上涨 ............................ 8 图表14：2010年限购后，杭州房价略有下跌 ............................ 8 图表15：土地成交情况 .............................................. 8 图表16：CPI中枢易上难下 .......................................... 9 图表17：PPI持续上行 .............................................. 9 图表18：财政部三批示范项目情况 ................................... 10 图表19：第三批示范项目行业分布(按数量) ........................... 10 图表20：2016年6月末，前两批示范项目实施情况 ..................... 11 图表21：财政部示范项目落地率不断提升 ............................. 12 债券分析报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表22：公开市场操作一览 ......................................... 12 图表23：一周资金投放统计（不含国库定存） ......................... 12 图表24：10年国债和10年国开...................................... 13 图表25：国债和国开收益率变动情况 ................................. 13 图表26：货币市场利率变动 ......................................... 13 图表27：人民币在岸、离岸、中间价变化 ............................. 13 图表28：人民币汇率指数与美元指数变化 ............................. 13 图表29：信用债收益率变动 ......................................... 14 图表30：5年中票-5年国开债 ....................................... 14 图表31：5年城投债-5年国开债 ..................................... 14 图表32：1年期短融收益率 ......................................... 14 图表33：1年短融和R007 30日均差 .................................. 14 图表34：国金高收益债指数 ......................................... 15 图表35：上周股市和转债均小幅下跌 ................................. 15 图表36：上周转债价格涨跌幅排序 ................................... 15 图表37：上周转债个券成交量排序 ................................... 16 图表38：上周转债正股涨跌幅排序 ................................... 16