2024年一季报点评：营收下降销售承压，经营业务稳步提升

2024年04月30日 营收下降销售承压，经营业务稳步提升 --2024年一季报点评 核心观点： 分析师 ⚫一 季 度业 绩 承 压：公 司2024年 一 季 度 实 现营 收615.94亿 元 ，同 比 下 降10.05%，归 母 净 利 润-3.62亿 元 ，上 年 同 期 为 盈 利14.46亿 元。营 收 降 低 、业 绩 较 大 幅 度 下 滑 主 要 由 于 ：1）结 算 规 模 下 降 ，2024年Q1结 算 面 积金额466.7亿 元 ，同 比 下 降13.8%；2）开 发 业 务 毛 利 率 下 降6.7pct至10.5%、整 体 毛 利 率 下 滑4.6pct至10.8%。截 至2024年1季 度 末 ，公 司 合 并 报 表范 围 内 有2322.5万 方 的 已 售 未 竣 工 ，对 应 合 同 金 额3501.5亿 元 ，有 望支撑 公 司 未 来收 入 。 ⚫销 售 回 落拿 地 谨 慎：销 售 方面 ，2024年Q1公 司 实 现 销 售金 额579.8亿元 ，同 比 下 降42.8%；销 售 面 积391.1万 方 ，同 比 下 降37.5%；对 应 销 售均 价14825元/平 米 ，同 比 下 降8.5%，受 到 行 业 整 体 压 力 的 影 响 ，公 司 一季 度 销 售 量 价 均 承 压 。拿 地 方 面 ， 公 司2024年 一 季 度 共 新 增3个 项 目 ，分 别 位 于 银 川 、 昆 明 、 贵 阳 ， 合 计 计 容建 面36.2万 方 ， 权 益 地 价9.3亿元 ， 对 应 总 地 价18.39亿 元 ， 计 算 得 到 权 益 比 例 为54.42%， 其 中 贵 阳 地块 权 益 比 例100%。 按 照 全 口 径 计 算 ， 新 增 土 储 的 楼 面 价5080元/平 米 ，对 应 地 货 比 为0.34。截 至2024年 一 季 度 末 ，公 司 在 手 土 储6522.2万 方 ，是2023年 销 售 面 积 的2.64倍 ， 有 望 支 持 公 司 发 展 。 ⚫积 极 实 现 资 金 回 流：2024年Q1， 公 司回 款 效 率 保 持100%以 上 。 截 至2024年 一 季 度 末 ，扣 除 预 售 账 款 后 的 负 债 率 为64.9%、净 负 债 率59.3%，严 控 杠 杆 水 平。公 司 采 取 多 种 方 式 实 现 资 金 回 流 ：2024年Q1已 通 过 大宗 资 产 交 易 回 款42亿 元 、经 营 性 业 务 通 过REITs实 现 资 产 盘 活 如 中 金 印力 消 费REIT募 集 资 金 净 额32.6亿 元 。 融 资 方 面 ， 公 司2024年Q1新 增融 资 的 综 合 成 本 为3.33%， 较2023年 新 增 的 境 内 融 资 成 本3.61%低0.28pct。 ⚫经 营 业 务齐 头 并 进：租 赁 住 宅2024年Q1实 现 营 收8.33亿 元 ， 同 比 增长7.3%， 新 拓 展 房 源7121间 ， 截 至 一 季 度 末 ， 租 赁 住 宅 业 务 共 运 营 管理23.8万 间 长 租 公 寓 ， 累 计 开 业17.95万 间 ， 出 租 率93.9%。物 流 仓 储2024年Q1实 现 营 收9.7亿 元 ， 同 比 增 长1%， 其 中 冷 链 收 入4.3亿 元，同 比 增 长10.1%；截 至2024年 一 季 度 末 ，物 流 仓 储 业 务 累 计 可 租 赁 建 面1020.2万 方 ， 其 中 高 标 库 可 租 赁 建 面850.4万 方 ， 稳 定期出 租 率83.9%。商 业 开 发 与 运 营 业 务2024年Q1实 现 营 收23.8亿 元 ， 同 比 增 长2.3%，其 中 印 力 管 理 的 项 目 营 收14.3亿 元 ， 同 比 增 长4.8%。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫投 资 建 议 ：2024年Q1公 司结算规 模 和 毛 利 率 下 滑影 响收 入 和 业 绩 水 平 ，行 业 整 体 销 售 承 压 的 背 景 下 ， 公 司 销 售 回 落 拿 地 谨 慎 。 公 司 已 售 未 竣工和 在 手 土 储 有 望 支 持 发 展 和 收 入 。 公 司2024年 一 季 度 回 款 效 率 保 持100%以 上 ， 并 通 过 大 宗 、REITs等 方 式回 款。 考 虑 到 毛 利 率 承 压 ， 我 们下 调公 司2024-2026年 归 母 净 利 润至116.22亿 元 、118.66亿 元 、122.34 亿 元的 预 测 ， 对 应EPS为0.97元/股 、0.99元/股 、1.03元/股 ， 对 应PE为7.61X、7.45X、7.23X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售不 及 预 期的 风 险 、房价 大 幅 度 下 跌的 风 险、经 营 业 务 不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 回 流 不 及 预 期 的风 险 、债 务 偿 还 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn