房地产2024年1季报：新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点

夏雪，行业研究员2024年4月25日 •报告期：城市融资协调机制多轮推进•展望：四限政策调整基本到位，各城市的“以旧换新”落地效果待观察 •报告期：高基数下同比走弱，新房网签面积环比走弱，二手房以价换量 •报告期：新开工延续弱势，竣工由正转负，施工端降幅持续低位 •展望：新房成交尚未看到企稳迹象 •展望：开发投资或将持续承压 房地产主要指标趋势回顾展望 去年中央金融工作会议后，房企融资支持政策持续出台，一线城市开启降首付比例和放松限购政策，政策端的幅度和执行力度均有进一步升级。随后，高能级二手房市场成交量出现明显回升，但主要由“以价换量”驱动。然而新房市场持续疲软，2024年Q1季度不仅同比降幅由于高基数明显扩大，30大中城市新房网签面积的绝对值水平相对去年下半年环比走弱，这意味着政策端的升级仅对部分城市二手房市场有一定助力，尚未传导到对整体市场信心的提振上。这是当前房地产行业最主要的难点。 但是我们也看到一些积极的因素。今年以来，城市融资协调机制正在多轮推进，两部委合力对房企融资的堵点进行疏导，政策落地的精准性和执行力有明显加强，促使2024Q1房企贷款余额增长略强于季节性规律，后续可进一步关注该机制的进展。展望来看，“三大工程”将对全年房地产投资形成助力，下半年或是重要观察期。 销 售 ： 新 房 量 能 边 际 走 弱 ，二 手 房 以 价 换 量 全国销售：高基数影响在4月开始消退，预计同比降幅将有所收窄 •高基数导致Q1销售同比降幅扩大。统计局数据显示，2024Q1全国商品房销售金额、销售面积单季同比分别为-27.6%、-19.4%，相比2023Q4降幅环比分别扩大15.4、7.9pct，主要原因是去年Q1高基数，当时受疫情放开带动市场情绪较高（考虑可比口径调整后，2023Q1/Q2/Q3/Q4单季销售金额同比分别为4.1%/-1.6%/-16.1%/-12.2%,单季销售面积同比分别为-1.8%/-8.6%/-12.3%/-11.5%，2023Q1是去年销售情况最好的季度）。 •单月来看，由于高基数影响主要对应今年前三个月，因而3月单月销售表现与一季度类似，销售金额和面积同比分别为-25.9%、-18.3%，虽单月同比降幅较1-2月缩小3.4、2.2pct，但较去年下半年明显扩大。但从销售金额和面积绝对值来看，3月数据处于去年下半年以来的单月相对高位。展望来看，考虑到高基数影响在4月已经消退，预计同比降幅将有所收窄；但，考虑到4月一般是新房销售淡季，预计绝对值环比将有所下降。 重点城市高频跟踪：新房继续走弱，二手房11月冲高后平台震荡 •新房方面，3月重点城市高频数据网签面积同比降幅扩大，绝对值处于去年下半年以来的相对低位。截至4.20日，30城大中城市网签面积累计同比-44%，一/二/三线城市累计同比-39%、-43%、-49%。3月单月同比-47%，一/二/三线城市同比-39%、-48%、-54%，单月降幅相对1-2月扩大；绝对值来看，3月单月30城大中城市网签面积处于去年下半年以来的相对低位，这与百强房企数据相一致，相较统计局数据更弱。 •二手房方面，表现持续优于新房，3月重点城市（14城）二手房网签面积量继续保持在750-800万平的相对高位。截至4.20日，我们统计的14城大中城市网签面积累计同比-18%，一/二/三线城市累计同比-19%、-16%、-21%。3月单月同比-31%，一/二/三线城市同比-28%、-30%、-38%，单月降幅有所扩大；绝对值来看，3月二手网签面积量787万平，处于去年下半年以来的相对高位。 重点高频跟踪-新房：大部分重点城市新房网签面积环比走弱 •分城市来看，大部分的城市新房网签面积3月、4月1-20日相较去年下半年水平有所下降。但小部分城市月度网签面积表现相对较好，其中，苏州、惠州的月度新房网签面积相较去年下半年水平有所增长，广州、青岛、扬州保持稳定。 •广州在一线城市中表现最好，与其因城施策政策放松力度有关。四大一线城市在春节前开启集中放松，其中广州放开了120平以上住房限购，是四大一线城市中首个打开刚改住房的限购的城市。随着节后推盘配合，广州楼市有所表现。 重点高频跟踪-二手房：表现优于新房，多数重点城市成交量企稳或回升 •分城市来看，大部分的城市二手房网签面积3月、4月1-20日相较去年下半年水平相当或增长。其中表现相对亮眼的有深圳、成都和青岛，但三个城市的驱动因素有所差异。深圳二手房面积环比走强主要是“以量换价”，二手房房价连续多个月大幅度回调（月度房价指数下跌超1%），对成交量有较明显带动；成都是需求从新房转向二手房；青岛在新房和二手房的成交量上均有较好表现。 房价：一线城市房价加速补跌态势有所放缓，但以价换量仍然明显 •3月70大中城市房价下跌城市数量仍处高位，但跌幅有所收窄。3月70大中城市新房价格下跌城市数量57个、二手房价下跌成熟数量69个，继续处于去年4季度以来的高位。3月，70大中城市新房、二手房价格环比降幅分别为-0.3%、-0.5%，均收窄0.1pct。•一线城市二手房价格仍在补跌，但态势有所放缓。一线城市新房、二手房房价环比增长在去年9月短暂止跌修复后开启加速补跌。特别是二手房环比跌幅显著大于二三线城市，2023M11-2024M1连续三个月跌幅超1%，最近两月有所收敛，3月环比为-0.7%。 数据来源：Wind，招商银行研究院 房价：广深二手房房价降幅仍然偏大 •一二线重点城市二手房房价环比表现有一定分化： •四大一线城市大致在2023.10-11月开始出现环比降幅扩大，但近三个月表现分化，北京、上海二手房价降幅收窄较为明显，而广州、深圳降幅仍然偏大。对应到四大一线城市的因城施策放松来看，广深的放松幅度更大。 •二线城市中，多数前期房价跌幅相对较少的城市，也先后出现补跌的情况。长三角、海西区域重点城市以及武汉、成都、重庆等城市在2023.10-12月开始出现环比降幅扩大，近两个月 降 幅 有 所 收 窄 。 长 沙 在2024.3月开始出现环比降幅扩大。 开 发 ： 竣 工 由 正 转 负 ， 新 开工 、 投 资延 续 弱 势 土地市场：成交量仍处于低位，价格有所回暖，冷热不均现象延续 •3月土地出让金降幅仍然较大。根据中指院数据，2024年1-3月全国商住土地成交建面、土地出让金分别为1.5亿平、4034亿元，累计同比分别为-19.0%、-10.1%，相较2023年全年累计同比-18.2%、-16.1%有一定企稳或收窄。3月单月同比分别为-38.2%、-23.4%,同比处于近三年相对低位。 •2024年1-3月土地成交平均溢价率有所回升，流拍率相较去年下半年有所下降。但城市和项目冷热不均现象仍然延续。根据中指研究院监测数据显示，自去年9月底逐渐“取消土地限价”以来，一方面，全国多城如北京、上海、杭州、合肥等城市核心区域的土拍市场先后拍出了高溢价地块，但另一方面，部分城市和区域地块仍维持低价成交。 •展望来看，新房销售疲软下，土地市场回暖仍依赖楼市销售端的恢复。近三年土地市场成交量持续偏低，特别是民企拿地占比降低，可能导致部分房企出于补库需求拿地，后续土地市场热度持续性有待观察。 新开工、竣工、施工：新开工延续弱势，竣工由正转负 •受销售低迷、房企资金面紧张，新开工持续承压。2024年1-3月新开工面积累计同比为-27.8%，3月单月（可比口径调整计算）同比-25.4%，延续2021年下半年以来的弱势趋势。考虑到新房销售继续承压，预计全年新开工数据将继续弱势。 •竣工同比由正转负，主要原因是2021年销售的期房逐步在2年左右内竣工交付，自然竣工周期逐步见顶，导致竣工同比下降。另外，2022年“保交楼”事件后，期房销售逐渐转向现房，竣工节奏与新房销售热度有一定相关，因此去年一季度新房销售热度短暂冲高对同期竣工量有正向作用，带来今年同期的高基数影响。2024年1-3月竣工面积累计同比为-20.7%，3月单月同比-21.7%。展望全年，考虑到后续基数影响消退，竣工同比将有所收窄，但节奏受保交付政策强度的影响。 •施工端降幅维持低位。2024年1-3月施工面积累计同比为-11.1%，3月单月同比-19.1%。展望来看，“开工低迷、但竣工由高增转负、当年复工面积受到保交楼影响”，增加了施工面积降幅预测难度。我们初步预计2024年施工面积同比-7%左右。 投资：Q1同比跌幅仍较大，全年增长与“三大工程”进度较为相关 •房企投资动力仍然不足，开发投资仍在持续下滑。根据统计局数据，2024年1-3月房地产开发投资额累计同比为-9.5%，可比口径下3月单月同比为-10.1%。自2023Q2以来，房地产开发投资单月降幅基本在-10%以上。分项来看，2024年1-3月土地购置费、建安投资累计同比分别为-6.5%、-17.9%，可比口径下3月单月同比分别为-7.1%、-20.5%。 •展望来看，全年房地产开发投资增长压力仍然较大。“三大工程”将助力全年投资增长，但由于各城市尚未就落地细则予以明确，预计推进节奏上可能主要看下半年。房企融资方面，保交楼和房地产融资支持政策在今年初以来得到了延续或进一步推进，对地产投资可有一定正向作用。由于三大工程的推进进度对2024年地产投资有较大影响，在中性估计三大工程拉动地产1-2%左右的情况下，预计全年地产的建安投资仍将延续负增长，增速约-7~-9%左右。土地购置费方面，按照滞后300城土地出让金变化约12-24个月考虑，2024年同比应较2023年降幅扩大。综合预计全年房地产投资同比或在-9%左右。 房企到位资金：各项资金来源同比均明显下降，其中销售资金降幅扩大 •房企到位资金尚未改善。2024年1-3月房地产开发企业到位资金累计同比为-26%，可比口径下，3月单月同比为-29%，降幅环比去年各月呈现扩大趋势。绝对值来看，3月单月房企到位资金绝对值与去年下半年以来的水平相当。 •分渠道看，各资金来源渠道全面下跌。2024年1-3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%。主要是去年同期销售的高基数，导致销售资金（定金+按揭）降幅扩大。从单月绝对值来看，3月销售资金绝对值弱于去年下半年的平均水平；国内贷款好于去年下半年水平，或与保交付政策及融资协调机制推进托底有关。 政 策： 城 市 融 资 协 调 机 制 缓解 堵 点 ，Q 1贷 款 余 额 增 长强 于 季 节 性 规 律 按揭贷款：2024Q1个人住房贷款余额结束近三个季度的下跌，实现略增 •个人住房贷款余额方面，2024.3月末较去年高点（2023.3）下降超过7500亿元，但相较去年年末略有增长。新房销售低迷及“提前还贷”因素综合导致住房贷款余额在去年出现首次年度下滑。从季度来看，2024Q1个人住房贷款余额结束近三个季度的下跌，实现略增。考虑到新房网签面积同比和环比均有下降，房贷余额企稳的持续性需跟踪。 •居民中长期贷款方面，2024Q1新增9750亿元，同比多增308亿元，单季居民中长贷新增额处于近两年的相对高位；但近一年的中长贷新增额约25800亿元，大致处于2013-2015年的水平，相对2020-2021的高点下降近6成。居民中长期贷款维持新增的主要贡献来自于居民经营贷和消费贷，经营贷利率相较房贷仍有较大优势，或意味着居民经营贷置换按揭贷款的行为仍然存在。 按揭利率：5年LPR破“4”后，近两月房贷利率相对稳定 •新增房贷利率跟随LPR下调。2月20日央行下调5年期LPR25bp，这是自2019年LPR市场化报价制度改革以来的单次最大降幅。根据贝壳研究院统计，2024年3月百城首套、二套房利率分别为3.59%、4.16%，与上月持平。首套房贷款平均利率已突破政策利率下限（LPR-20bp）约16bp,二套房贷利率已接近政策利率下限（LPR+20bp），仅略高1bp。 •分城市