全国超大特大城市社会资本参与投资的城市更新项目发展报告

四川云南两省综合开发及水利工程投资业务市场机会研究 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 前言 城市更新是未来城市建设的主战场，对企业而言也是一个极为重要的投资市场。近年来，全国范围内城市更新相关表态和政策数量持续增加，这一趋势凸显了城市更新在扩大内需、推动城市高质量发展方面的重要性。 荣邦瑞明借助专业的大数据分析系统和丰富的行业积累，深入研究了全国21个超大特大城市在2022年至2023年间社会资本参与投资的城市更新项目中标数据，并对其进行了深度分析，致力于为投资者提供准确、有价值的参考信息，以帮助投资者在这一重要市场中做出明智的决策。 主要市场表现 超大特大城市作为全国城市更新的主战场，是城市更新投资机会的重要来源。本次研究以21个超大特大城市中社会资本参与投资的城市更新项目为对象（全文简称“超大特大城市的城市更新投资项目”），经分析，呈现以下几方面特征： “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台（1）过去两年投资规模达到五千亿，引入社会资本的投资项目数量达到95项；2023年投资规模达到3626亿元，同比增长153%；（2）城市方面，上海、天津、广州等在投资额和项目数量上处于领先地位；（3）项目类型方面，片区更新和城中村项目占据主导地位；中标企业中，央企和地方国企占主导地位；（4）预计企业可参与的投资内容转向有机更新和二级为主，百亿级大项目比重将降低；市场化方式平衡项目将成为企业投资的重要考量。 1.城市更新市场蓬勃发展：持续投资助力城市转型 随着城市化进程的加速推进，城市更新投资项目市场在过去两年持续呈现出强劲增长的态势。据数据显示，从2022年到2023年，社会资本参与的21个超大特大城市的城市更新投资项目市场规模达到5042亿元，项目数量达到94项。而在2023年，这一市场表现更为亮眼，全年项目数量达到55项，同比增长41%，全年投资规模更是达到3626亿元，同比增长高达156%。 2022-2023年，全国21个超大特大城市的城市更新投资项目市场累计投资逾五千亿 项目数量94项投资规模5042亿元 •说明：披露投资额的项目数量为76个，其余项目未公布 2.城市更新投资：投资规模存在区域差异 项目集中于华东、华中、华北、华南地区，华东投资额最大 华东地区以2440亿的投资额成为全国城市更新投资的领头羊，与该地区经济发展水平和城市化程度密切相关。尤其值得一提的是上海市的唐镇小湾村暮二村等地块“城中村”改造项目，投资规模达到了600亿元，显示出投资企业对上海城市更新项目的信心。 投资额最大2440亿项目平均投资174亿元 华东地区 最大投资项目600亿元——上海市唐镇小湾村暮二村等地块“城中村”改造项目 华南地区 项目数量最多33个 华南地区则以33个项目数量最多，反映了该地区城市更新需求的迫切性和广泛性。华南地区作为经济发达地区，城市更新项目数量的增加与城市人口密度增加、城市功能提升等因素密切相关。 不同地区在城市更新投资上呈现出不同的特点和优势，这为未来城市更新投资政策的制定和实施提供了重要参考和借鉴。深入理解各地区的投资格局，有助于更好地促进城市更新工作的开展。 3.城市实施进展：各地竞相掀起城市面貌改造 更新项目市场累计投资逾五千亿具体城市方面： 项目数量95项投资规模5056亿元一线城市如上海、天津、广州等在投资额和项目数量上处于领先地位，与其经济实力和城市规模密切相关。二线城市如长沙、郑州等也展现出了相当规模的投资，显示了其对城市更新的重视和决心。 深圳在项目数量上居于领先地位，反映了其在城市更新领域的创新和活力。而投资额相对较低的情况与深圳偏重工改类项目有关。 城市更新投资潮带动了各地城市面貌的改造和提升，为城市可持续发展奠定了坚实基础。未来，随着城市化进程的深入和城市更新政策的持续推进，相信各地将会进一步加大对城市更新的投入，实现城市发展的新跨越。 3.城市实施进展：主要实施的项目类型存在明显差异 不同城市，主要项目类型不同 以投资额来进行分析，超大特大城市中，具备明显的项目类型特点： 上海市以城中村项目为主； 天津市以棚改项目为主； 长沙市以片区更新和旧城改造为主； 济南市以片区更新为主； 广州市以旧城改造和城中村为主； 深圳市以片区更新（主要为“土地整备利益统筹项目”）和工改为主。 4.中标数据分析：项目业主类型分布较为均衡 业主类型方面： 按项目数量进行统计，超大特大城市的城市更新投资项目，政府部门、地方平台和地方集体企业分别占据了相当比例。 地方平台占比35%，主要作为片区更新项目的项目业主； 地方集体企业占比28%，主要作为城中村项目的项目业主； 政府部门占比37%，主要作为旧城改造等其他项目的项目业主。 4.中标数据分析：项目类型以片区更新和城中村改造为主 项目类型方面： 片区更新和城中村改造是投资额最大和项目数量最多的两类项目，投资额占总体投资的比例都达到了36%。这表明在城市更新领域，针对片区整体进行更新和改造以及对城中村的改造是当下重点和主要方向。 此外，百亿级的超大项目投资额约3633亿元（其中片区更新1585亿元、城中村1317亿元），项目数量16个，投资额占整体市场比例为72%。 4.中标数据分析：中标企业类型，央企与地方国企主导地位凸显 中标企业类型： 按投资额统计，超大特大城市的城市更新投资项目，央企占比51%，地方国有企业占比40%，两者合计占比91%，是城市更新投资市场的绝对主力。 4.中标数据分析：不同项目类型中标人分布存在差异 中标企业类型： 按照不同项目类型来看，中标企业差异化明显： 片区更新类，央企中标额1632亿元，占该类比重为88.57%，处于绝对领先地位； 城中村类，地方国企中标额1114亿元，占该类比重为61.02%，明显高于央企的比重26.59%； 棚改及其他类，地方国企中标额592亿元，占该类比重为90.72%，处于绝对领先地位； 旧城改造以央企为主，地方国企为辅；工改项目中标人较为均衡。 说明：超大项目指投资额大于100亿元的城市更新项目 5.重点城市的城市更新平台公司统计 为支持、统筹城市的城市更新项目的实施，大部分超大特大城市成立了以“城市更新”为业务方向的地方平台公司，或指定已有的注册资本较高、城市建设管理经验丰富的地方平台作为城市更新项目的主导单位。 北京市、上海市、重庆市、广州市、武汉市等成立了“城市更新”的市属或区属平台公司来主导城市更新项目实施，如北京丰台城市更新集团有限公司； 天津市、济南市、南京市等指定了原有平台公司统筹城市更新项目，如天津城市基础建设投资集团有限公司； 西安市则由市属国企牵头成立了城市更新专项基金，如西安财金投资管理有限责任公司。 重点城市新设立或指定城市更新平台公司，表明地方政府意识到整体统筹的重要性，正逐渐将城市更新平台公司作为推动城市更新项目的主要抓手。 “有略”片区开发策略管理平台 “有例”城市开发投资决策支持平台 6.城市更新融资市场变化趋势 2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，将设立城中村改造专项借款。 截至2024年2月，已有包括上海、重庆、广州等28个城市官宣首批城中村改造专项借款获批授信额度或已在当地实施投放，涉及城中村改造项目371个，授信金额超9200亿元，放款金额近400亿元。 基于了解，城中村专项贷款可用于城中村一级部分，但只能由政府平台承接；商业银行贷款以城中村项目二级为主，涉及保障房的按保障房贷款政策执行。 故企业对于城中村项目一级部分的投资将受到很大限制；城市更新贷款政策是否会向狭义的城中村贷款政策靠拢，还有待观察。 7.未来展望 在推进城市更新过程中，为了防范“过度房地产化”倾向，在“有机更新”和“拆除重建”两种模式中，中央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征： 投融资体制正在朝向政府承担公共服务、企业承担市场项目独立切割进行转变。 城市更新领域预计形成地方政府和地方国企主导一级部分，市场主体主导二级部分的分工局面。4 一线及新一线城市存在拆除重建需求，重点关注城中村改造项目机会； 项目主要通过市场化方式平衡，需要投资企业提升资源整合能力； 以有机更新和二级为主的城市更新将成为城市更新的主要方式百亿级别的大项目比重将降低； “有略”片区开发策略管理平台 公司简介 城市机会挖掘的服务内容 在推进城市更新过程中，为了防范“过度房地产化”倾向，在“有机更新”和“拆除重建”两种模式中，中央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征： “有略”片区开发策略管理平台 城市机会挖掘为企业带来的价值 在推进城市更新过程中，为了防范“过度房地产化”倾向，在“有机更新”和“拆除重建”两种模式中，中央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征： 全流程的城市综合开发运营服务 央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征： 遍布全国的服务项目 央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征： 央更为鼓励前者。结合政策导向，未来城市更新领域投资市场预计呈现如下特征：