公募REITs系列研究报告：2023年我国REITs市场回顾与展望

——公募REITs系列研究报告 摘要： 相比2022年，2023年REITs发行数量和发行规模大幅下降53.85%和51.98%，虽然REITs上市后首次出现发行放缓迹象，但发行市场也不乏亮点：1）政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容；2）REITs管理人集中度较高，并继续向专业化发展；3）4只产权类REITs首次完成扩募，标志着REITs市场更加完善。 2023年产权类REITs整体经营状况较平稳，呈现改善迹象。其中保障房REITs营业收入波动很小，表现非常平稳，并且4只保障房REITs中有3只最新季度营业收入高于上市后首个季度表现，显示出稳定的增长性。仓储物流REITs的整体表现也较平稳，3只REITs份额营业收入全部超过上市后首个季度。产业园REITs在2022年受到疫情影响较大，2023年趋向平稳。截止最新季度有50%的产权类REITs上市后实现了季度营收增长。2023年特许经营权REITs整体处于较好复苏态势。其中收费公路REITs复苏明显，生态环保类型营收变化相对平稳，而清洁能源REITs营收波动相对较大。截止最新季度，有42%的特许经营权REITs上市后实现了季度营收增长。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2023年28只REITs都进行了一次以上的分红。所有REITs上市以来到2023年底的累计可供分配金额为115.06亿元，占比79%的可供分配金额已经向投资者分红，其中特许经营权REITs分红比例为82%，而产权类REITs分红比例为70%。特许经营权分红收益率明显高于产权类REITs，前者在2023年的平均分红收益率为8.54%，而后者仅为3.22%，但都明显高于2022年。产权类REITs分红收益率高于沪深300指数，但仍明显落后于中证红利指数。分类型来看，产权类REITs中2023年分红收益率最高的为仓储物流，且明显高于2022年，其次为保障房和产业园。特许经营权REITs中最高的为清洁能源，其次为生态环保和收费公路，后两者都明显好于2022年。 报告日期：2024年2月27日 相关报告： 从最近两年来看，REITs在2022年表现出一定的抗跌性，明显好于股票市场。而2023年则出现反转，REITs市场大幅下跌，明显不及股票市场表现，尤其是产权类REITs跌幅更大，可能原因在于特许经营权REITs在2023年分红收益相比2022年大幅提升，而产权类REITs分红收益提升不大，导致了特许经营权REITs相对更抗跌。分类型来看，清洁能源REITs和保障房REITs去年跌幅较小，甚至好于沪深300指数，而产业园和仓储物流REITs则跌幅较大。从最近两年半表现来看，REITs夏普比明显高于沪深300指数，低于中证红利指数，其中生态环保最高，而收费公路最低。 不同类型REITs之间表现出很强的正相关性，虽然REITs同沪深300和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但相关系数普遍较小，且2023年REITs与股票市场的正相关性变弱。REITs上市后流行性变化较大，2022年三季度开始趋向平稳，2023年受市场行情影响，REITs二季度和四季度流动性下降，但年末又快速提升。整体而言，REITs市场流动性整体表现较好，明显高于沪深300，与中证500接近。 （一）发展概况 我国REITs经过2年半多的发展，截止2023年底，共有产品30只，市场规模合计853.84亿元，相比2022年底数量和规模分别增长25%和-0.05%。虽然2023年新发行了6只REITs，合计发行规模超过200亿元，但由于2023年REITs二级市场表现欠佳，以及分红等因素导致REITs市场规模持平2022年。 分类型来看，目前产权类REITs和特许经营权REITs数量之比接近6:4，而规模之比则接近4:6，也就是产权类REITs数量占优，而特许经营权REITs规模占优，REITs管理人可能更喜欢发行产权类REITs，其管理运营相对容易，且资产存续时间长，可以带来更长久的管理费收入。从资产类型来看，产业园和收费公路是发行数量最多的两种类型，两者占据了全部REITs数量的57%，同时也是规模最大的两类，其中收费公路REITs规模接近全部REITs的40%，收费公路作为典型的重资产行业，更容易做大REITs规模。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 （二）发行市场 2023年共发行6只REITs，发行规模合计201.42亿元，数量和规模相比2022年大幅下降53.85%和51.98%，REITs上市第三年发行首次放缓。分时间段来看，2023年一季度延续2022年下半年较快发行节奏，共发行三只REITs，此后二三季度仅发行一只REITs，四季度发行加快，共发行2只REITs，并且还有3只消费基础设施REITs获批。 总的来看，2023年REITs发行市场呈现的主要特点有： 1）政策面持续推动REITs发展和创新 REITs作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层面的呵护。2023年国家又继续出台了一系列重磅措施，除了重点推动 REITs市场发展之外，有些产业也越来越重视REITs发挥的作用，开始将发行REITs纳入发展规划中，有效推动了REITs发行和产品创新。具体来看，1）基础资产类型再次扩容，2023年首次发行风力发电和光伏发电等清洁能源REITs，三单消费基础设施REITs也在2023年底陆续启动发行，首单水力发电REIT也已经获批。此外，政策推动下，数据中心REITs、景区REITs等也有望在将来面世；2）继2022年民企REITs发行后，2023年首只民企仓储物流REIT发行。可见，虽然2023年REITs发行数量和规模明显下滑，但其中创新REITs的数量仍占据了一半，发行规模则超过了60%。 2）稀缺性仍然存在但2023年下半年配售比例明显提升 2023年REITs发行量的减少导致REITs仍具有一定的稀缺性，2023年发行的前四单REITs的配售比例和2022年相近。2023年四季度发行的两单REITs的配售比例明显大幅提升，可能有两点原因：第一是市场原因，2023年二季度REITs加速下跌，三季度反弹力度较弱，全年REITs二级市场表现较差，明显跑输主流股票指数，使得后续投资者对RETIs信心不足，参与REITs投资的意愿降低；第二是打新效应，2022年四季度以来，REITs上市首日涨跌幅明显下滑，甚至出现破发，打新效应减弱，使得投资者参与REITs发行并获取打新收益的意愿下降。 长期来看，REITs仍然是最富有投资性价比和竞争力的优质资产之一，随着REITs市场发展更趋向成熟，投资者对REITs的投资信心也将逐渐恢复，REITs的资产配置需求也将增加，优质REITs的稀缺性仍将持续存在。未来仍需加快REITs产品创新速度，推出更多优质资产匹配未来的长期投资需求。 3）REITs管理人集中度较高 2023年共有5家基金管理人发行了REITs产品，其中3家在2022年前已经发行过REITs，且中金基金和国泰君安资管/华安基金连续三年 都有产品发行，有2家新入场者。目前共有16家基金管理人发行了REITs，REITs数量排名前三的管理人有华夏基金、中金基金和国泰君安资管/华安基金等，合计发行的REITs数量占比为50%，有11家管理人只发行了一只REIT，且有6家最近两年没有发行REITs。可见，REITs发行市场集中度较高，且有向专业化发展的趋势，例如国泰君安资管/华安基金都是产权类，红土创新基金也是产权类，中航基金则是特许经营权类；而中金基金和华夏基金则跨越REITs两大类别，但数量更偏向产权类。 从海外REITs来看，跨越多个资产类型的多元化经营REITs不是市场主流，规模占比很小，而专注在某一类型的专业化经营REITs是市场绝对主流。主要原因在于海外REITs管理人不是被动持有底层资产，而是通过主动管理运营实现资产增值，由于不同类型资产的运营差异很大，专注于某种类型可以发挥专业优势，提升资产管理能力和运营水平，使得REITs资产可以获得最大程度增值。 当前我国REITs仍处在初级发展阶段，同一管理人为了尽快做大REITs规模，发行的REITs涉及的基础资产类型较多。而未来随着REITs市场继续深入发展，将涌现出更多的基础资产类型。建议REITs管理人在不断扩大REITs管理规模的同时，更专注在某种类型的底层资产上，加强主动管理能力的提升，形成自己的专业优势和品牌优势，并借助于我国REITs市场的扩募机制，不断吸收优质资产，让REITs成为专业基础设施资产运营管理平台，也让基础设施资产的价值得到最大提升。 4）REITs首次扩募落地实施 在政策推动下，2021年首批发行的9只REITs中有5只REITs在2022年9月同时启动REITs扩募进程，其中4只为产权类REITs，1只为特许经营权REITs，扩募REITs新购入的资产类型和原资产类型相同，且都是首发资产的原始权益人或其关联方拥有的资产。2023年6月份，4只产权类REITs扩募完成，沪深交易所各两单，扩募总规模合计49.93亿元，占4只REITs初始发行总规模的比例为44.39%，扩募总份额占首发总份额的比例为42.52%，其中华安张江产业园扩募比例最高，份额增长接近100%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 扩募对REITs发展壮大至关重要，主要意义在于：1）做大单一REIT规模，资产更加分散，REIT抗风险能力提升，避免单一资产出现经营风险给REITs二级市场交易带来的大幅波动；2）真正发挥REITs基础设施资产专业运营平台的作用，囊括越来越多的优质资产，可以提升REITs关注度和交易活跃度，实现资本市场对基础设施资产的公允估值。 （三）经营状况和分红情况 1、经营状况 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；中金普洛斯、红土创新盐田港、博时蛇口产园和华安张江产业园2023年3季度和4季度的份额营业收入，按照扩募后的份额计算。 2023年REITs整体经营状况较平稳，下面首先来看产权类REITs。保障房REITs营业收入波动很小，表现非常平稳，并且4只保障房REITs中有3只最新季度营业收入高于上市后首个季度表现，显示出稳定的增长性。仓储物流REITs的整体表现也较平稳，3只REITs份额营业收入全部超过上市后首个季度。受到疫情影响，产业园REITs在2022年季度营收波动较大，但2023年趋向平稳，其中东吴苏园产业和博时蛇口产园经历了“V型”反转，而建信中关村和华安张江产业园则受较大租户的退租影响，营收出现了明显下滑。截止2023年4季度，9只产业园REITs中，仅有2只产业园REITs季度营收相比上市首季度实现上涨。整体来看，产权类REITs在2023年逐渐摆脱了疫情影响，经营状况逐渐好转，截止最新季度有50%的产权类REITs上市后实现了季度营收增长。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；中金普洛斯、红土创新盐田港、博时蛇口产园和华安张江产业园在2023年3季度和4季度的份额EBITDA，按照扩募后的份额计算。 产权类REITs每份额的季度EBITDA变化和营收表现相类似，截止最新季度，有31%的产权类REITs上市后实现了季度EBITDA增长，该比例低于季度营收增长比例，且多只REITs四季度EBITD环比小幅下滑。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2023年，特许经营权REITs整体处于较好复苏态势。分类型来看，收费公路REITs受疫情影响较大，营收在2022年前逐渐下滑，2023年后逐渐恢复，明显好于2022年，生态环保类型营收变化相对平稳，而清洁能源REITs营收波动相对较大，且3只REITs上市后营收全部下滑。总的来看，截止最