房地产：关于经营性物业贷款的点评-盘活存量，加快重组

央行和金融监管总局联合发布文件，主要针对经营性物业贷款给与支持，抵押率和期限基本等同于CMBS，可偿还部分公开债较此前融资方式有明显改善。此次文件，主要内容包括：1）经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％；2）经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，贷款额度和期限接近CMBS；3）经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入；4）可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。从内容上来看，具备吸引力的在于可以用于偿还部分公开债。 对于有优质持有型物业、但母公司经营有一定压力的房企来说，本次文件有助于存量盘活，不需要通过变现。当前持有型物业变现难度较大，即便想通过变现来偿债，也会遇到较大阻碍。同时，通过抵押持有型物业换取资金，在抵押率上大多也不超过50%。因此，本次文件将贷款额度上限提高到70%，能够增加房企的可贷资金，而该资金一定情况下可以偿还部分公开债，对有优质物业、但经营有一定压力的房企有重大经营上的改善。 从操作性上来看，由于贷款规模是参考持有型物业的租金，且上限不超过70%，相比于此前政策有明显提高的可操作性，预计能够有效的执行。相比于纯信用贷款，抵押贷款对目前低风险偏好的金融机构来说更友好，尤其是以租金作为参考标准，且约定租金优先用于偿还贷款，且进行专项账户管理，那么，银行的贷款意愿将大幅度增强。 相比于此前政策在落地上遇到的困难，此次文件的可操作性明显提高。 边际改善最大的依然为出险房企，尤其是对正处于重组谈判中的房企，建议继续关注优质重组房企。全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测