2023年年报点评：打造四大竞争力，长效发展与降本并进

维持增持。2023年营收120.9亿元/-0.32%，归母净利2.27亿元/+88.8%，扣非1.28亿元/+168%，经调整EBITDA为8.75亿元/-14.4%低于此前预期因超市业务略乏力。下调预测2024-25年EPS至0.21/0.24元(原0.31/0.37元)增速9/12%，新增预测2026年EPS为0.26元增速11%。参考同行业可比公司估值，下调目标价至6.93元，维持增持。 盈利能力、经营现金流好转，购百较好、超市承压。1)2023年毛利率38.3%/+1.45pct，净利率1.88%/+0.89pct，加权平均ROE为5.51%/+2.54pct； 2)期间费用率37.04%/-0.74pct；3)经营净现金流27.5亿元/+14.3%；4)购物中心/百货可比店同店收入增长分别+14.3%/+5.25%，利润总额增长分别+225%/+10.1%；超市两项数据分别-4/-20.3%。 业态转型升级，多措并举降本增效。1)2023年净增1家购物中心、净减3家百货及3家超市，截止2023年末购物中心41家、百货59家、超市116家；已签约待开业储备项目9个；2)着力打造11家重点门店、持续推进百货转型为社区生活中心，探索门店创新及优化。 积极推进数字产业化升级，拟开展公募REITs申报发行工作。1)成立营销中心统筹全国营销，多个营销节点表现亮眼；2)线上商品销售及数字化服务收入GMV54.4亿元；3)深化科技创新及会员运营，灵智数科业务保持高速增长，新签约多家头部标杆企业合作；4)快速发展ToB业务，年销售额同增5%；5)拟将苏州某购物中心申报公募REITs。 风险提示：线上业务、门店升级、数字化能力建设不及预期等 详细点评内容 盈利能力、经营现金流好转，购百较好、超市承压。1)2023年毛利率38.3%/+1.45pct，净利率1.88%/+0.89pct，加权平均ROE为5.51%/+2.54pct； 2)期间费用率37.04%/-0.74pct；3)经营净现金流27.5亿元/+14.3%；4)购物中心/百货可比店同店收入增长分别+14.3%/+5.25%，利润总额增长分别+225%/+10.1%；超市两项数据分别-4/-20.3%。 业态转型升级，多措并举降本增效。1)2023年净增1家购物中心、净减3家百货及3家超市，截止2023年末购物中心41家(加盟4家)、百货59家(加盟1家)、超市116家(独立超市29家)，面积合计约457万平米； 已签约待开业储备项目9个(购物中心7个、独立超市2个)；2)着力打造11家重点门店、持续推进百货转型为社区生活中心，探索门店创新及优化；3)通过门店优化/转型与经营管理数字化实现降本增效，看好坪效回升。 积极推进数字产业化升级，拟开展公募REITs申报发行工作。1)成立营销中心统筹全国营销，多个营销节点表现亮眼；2)积极推进线上业务，线上商品销售及数字化服务收入GMV54.4亿元；3)深化科技创新及会员运营，灵智数科业务保持高速增长，新签约多家头部标杆企业合作；4)快速发展ToB业务，年销售额同增5%；5)拟将苏州某购物中心申报公募REITs，将利于优化资债结构、回笼资金，又能保证底层资产稳定运营。 关于估值预测的调整： 公司作为国内购百商超行业龙头之一，我们选择王府井、百联股份、家家悦作为可比公司。 首先，考虑PE估值方法，预测公司合理估值为5.25元。可比公司2024年平均PE为18.7倍，考虑到公司作为广深地区购百商超龙头之一、数字化能力较强、转型升级稳步推进且线上业务发力，我们给予公司一定的估值溢价，给予2024年25倍PE，按此预计合理估值为5.25元。 表1：PE估值法估算出股票的合理估值为5.25元 其次，考虑PS估值方法，预测公司合理估值为7.87元。可比公司2024年平均PS为0.67倍，考虑到公司作为广深地区购百商超龙头之一、数字化能力较强、转型升级稳步推进且线上业务发力，我们给予公司一定的估值溢价，给予公司2024年0.7倍PS，按此预计合理估值为7.87元。 表2：PS估值法估算出股票的合理估值为7.87元 综合考虑PE、PS估值并取近似平均值，给予公司目标价6.93元。