业绩暂时承压，销售行业领先

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：8.64元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 11,970 流通股本(百万股) 11,970 市价(元) 8.64 市值(百万元) 103,425 流通市值(百万元) 103,425 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance1] 公司盈利预测及估值 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 281,017 346,828 362,435 377,295 389,180 增长率yoy% -1% 23% 5% 4% 3% 净利润（百万元） 18,347 12,067 13,563 14,477 15,253 增长率yoy% -33% -34% 12% 7% 5% 每股收益（元） 1.53 1.01 1.13 1.21 1.27 每股现金流量 0.62 1.16 2.82 -3.47 -3.38 净资产收益率 6% 4% 4% 4% 4% P/E 5.6 8.6 7.6 7.1 6.8 P/B 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 备注：股价以4月26日收盘价为准。 投资要点 ◼ 保利发展发布2023年年报，公司2023年实现营收3468.9亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润120.7亿，同比-34.1%。 ◼ 利润端承压，财务谨慎扎实 截至2023年12月31日，公司实现营业收入3468.9亿，同比增长23.4%，归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较2022年下滑5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。 ◼ 销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市 2023年全年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023年市占率为3.6%，同比提升0.2pct，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct；市占率超过10%的城市共27个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目103个，拿地总价为1632亿元，其中99%的资金用于核心38城，整体权益地价为1359亿元，同比提升26%，新项目权益比提升至83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。 ◼ 财务持续优化，融资成本不断降低 报告期末，公司资产负债率76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏67.14%、净负债率61.20%，分别较上年末下降1.56、1.34和2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为1.28，短期偿债无忧，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，财务成本持续下降。 ◼ 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司2024-2025年归母净利润至135亿、145亿（原预测数据为224亿、250亿），预计2026年归母净利润为153亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。 业绩暂时承压，销售行业领先 保利发展（600048.SH）/房地产行业 证券研究报告/公司点评 2024年4月28日 [Table_Industry] -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023-052023-052023-062023-072023-072023-082023-092023-092023-102023-112023-112023-122024-012024-022024-022024-032024-042024-04保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 盈利预测表 来源：wind，中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20232024E2025E2026E会计年度20232024E2025E2026E货币资金147,982217,461226,377233,508营业收入346,828362,435377,295389,180应收票据0000营业成本291,308300,097312,400321,463应收账款3,8214,4174,8134,734税金及附加10,25916,67216,60117,513预付账款21,63539,01340,61241,790销售费用8,87610,14810,56410,897存货869,508895,100931,799958,829管理费用5,1596,8867,1697,394合同资产2307,2492,1997,394研发费用86909396其他流动资产225,591267,110267,954274,113财务费用4,3262,9312,4571,865流动资产合计1,268,5391,423,1011,471,5551,512,973信用减值损失-43-100-100-100其他长期投资32,63532,96233,29133,624资产减值损失-5,045-865-655-290长期股权投资104,296103,254102,221101,199公允价值变动收益16000固定资产8,3626,9565,7994,850投资收益2,2122,7001,9001,200在建工程590593597602其他收益132000无形资产373382385384营业利润24,31827,34729,15530,761其他非流动资产22,11521,99820,78619,873营业外收入572622659617非流动资产合计168,373166,144163,080160,532营业外支出264238214192资产合计1,436,9121,589,2441,634,6351,673,506利润总额24,62627,73129,60031,186短期借款5,21356,785121,948184,317所得税6,7277,4887,9928,420应付票据29510,5336,5994,841净利润17,89920,24321,60822,766应付账款173,439178,671185,997191,392少数股东损益5,8326,6807,1317,513预收款项817362377389归属母公司净利润12,06713,56314,47715,253合同负债377,215471,166452,754428,098NOPLAT21,04322,38323,40224,127其他应付款127,918115,126103,61493,252EPS（按最新股本摊薄）1.011.131.211.27一年内到期的非流动负债68,52765,10061,84558,753其他流动负债60,30860,25760,46160,348主要财务比率流动负债合计813,731958,001993,5951,021,390会计年度20222024E2025E2026E长期借款235,251228,251221,251214,251成长能力应付债券45,26543,00240,85238,809营业收入增长率23.4%4.5%4.1%3.2%其他非流动负债5,6375,3575,0904,837EBIT增长率-25.6%5.9%4.6%3.1%非流动负债合计286,154276,610267,193257,897归母公司净利润增长率-34.2%12.4%6.7%5.4%负债合计1,099,8851,234,6111,260,7881,279,287获利能力归属母公司所有者权益198,543209,470221,553234,412毛利率16.0%17.2%17.2%17.4%少数股东权益138,484145,164152,294159,807净利率5.2%5.6%5.7%5.8%所有者权益合计337,027354,634373,847394,219ROE3.6%3.8%3.9%3.9%负债和股东权益1,436,9121,589,2451,634,6351,673,506ROIC5.3%5.1%4.7%4.4%偿债能力现金流量表资产负债率76.5%77.7%77.1%76.4%会计年度20222024E2025E2026E债务权益比106.8%112.4%120.6%127.1%经营活动现金流13,93033,698-41,587-40,478流动比率1.61.51.51.5现金收益23,98324,69525,35025,717速动比率0.50.60.50.5存货影响8,385-25,591-36,699-27,030营运能力经营性应收影响6,199-17,108-1,340-809总资产周转率0.20.20.20.2经营性应付影响6,9592,224-8,106-6,713应收账款周转天数4444其他影响-31,59649,478-20,792-31,643应付账款周转天数207211210211投资活动现金流7,2662,5502,9061,928存货周转天数1,0801,0581,0531,059资本支出5-126-135-141每股指标（元）股权投资1,9531,0431,0331,022每股收益1.011.131.211.27其他长期资产变化5,3081,6332,0081,047每股经营现金流1.162.82-3.47-3.38融资活动现金流-49,96233,23147,59745,681每股净资产16.5917.5018.5119.58借款增加-27,08738,88252,75850,235估值比率股利及利息支付-24,129-9,575-9,420-9,007P/E8.67.67.16.8股东融资11,0496,8618,9557,908P/B0.50.50.50.4其他影响-9,795-2,937-4,696-3,455单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做