深振业Ａ：2023年年度报告
2023年年度报告 2024年04月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号—行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................................................2第二节公司简介和主要财务指标............................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................9第四节公司治理.....................................................................................24第五节环境和社会责任.........................................................................39第六节重要事项.....................................................................................40第七节股份变动及股东情况.................................................................50第八节债券相关情况.............................................................................55第九节财务报告.....................................................................................61第十节备查文件目录...........................................................................158 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 □是☑否 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和内部多重挑战叠加带来的下行压力，我国坚持稳中求进总基调，全年经济保持平稳发展，年内国内生产总值达到126.06万亿元，同比增长5.2%。但国内房地产市场维持底部震荡趋势，年内全国房地产开发投资11.09万亿元，房屋新开工面积9.54亿平方米，同比分别下降9.6%、20.4%，其中住宅开发投资8.38万亿元，住宅新开工面积6.93亿平方米，同比分别下降9.3%、20.9%；全国商品房销售面积11.17亿平方米，销售金额11.66万亿元，同比分别下降8.5%、6.5%，其中住宅销售面积及销售额同比分别下降8.2%及6.0%。 在房地产市场持续调整期间，国家围绕供需两端不断优化行业政策，强调防风险、保交楼，逐步放松核心城市的限购、限贷、限售，以及降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策逐步落地。但政策影响周期较短，市场修复比较缓慢，从实际销售表现来看，我公司项目所在地存量资产仍处于高位，市场成交数据不容乐观。 下半年，中央金融工作会议和中央经济工作会议均提出了加快保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式，预计将进一步改变房地产行业发展格局，促进中长期健康稳定发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在棚改代建、企业公寓、商业运营、城市服务等领域持续发力、积极布局。围绕中央构建房地产发展新模式部署，公司加强房地产“三大工程”领域的探索及研究，并设立子公司为专项承接城中村改造项目奠定基础。 （二）公司经营与管理情况回顾 2023年，国内房地产市场持续调整，行业业绩普遍下滑。尽管国家不断优化行业政策，但政策影响周期较短，市场修复比较缓慢，公司经营仍然存在较大压力。公司全年实现营业收入28.11亿元，计提存货减值8.42亿元，利润总额-5.33亿元。截至2023年12月31日，剔除预收款项后的资产负债率为64.54%，净有息负债率为58.07%，负债规模保持在合理水平，公司现金流安全稳定。 1、地产主业方面 2023年，公司累计实现合同销售金额33.35亿元，回笼资金36.13亿元。年内竣备面积35.52万平方米，年内竣备项目均顺利实现“保交楼”，累计交付数量超过1,700套，交付平稳有序。同时积极响应“双区”建设，以10.29亿元成功竞得深圳光明新湖地块，土地投资同比增长146.76%。 2、代建业务方面 2023年，公司新获代建项目3个，代建板块实现营业收入2,931万元。依托政策机遇以及代建业务积累的实践经验，公司将战略转型重心逐渐转移至“三大工程”建设上，以深圳市振业置地有限公司专项承接运营深圳城中村改造项目。 3、商业运营方面 2023年，公司商业运营实现经营收入1.33亿元。在自有物业运营的基础上，公司持续拓展企业公寓赛道，在管的振业华舍公寓下梅林店、宝安大道店、盐田振业和寓项目，均已成功纳入深圳市保障性租赁住房体系，其中华舍公寓下梅林店被政府相关部门授予深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，有效践行“人民城市”理念。此外，积极响应政府号召，承接光明区红星村保障房规模化品质化改造项目，携手华为打造深圳市首个城中村千兆光网。 4、规范管理方面 一是秉持稳健的财务策略，积极优化债务结构，顺利发行两笔公司债，金额合计15亿元，票面利率仅为3.3%、3.45%，其中第一期票面利率发行时创广东省同类债券产品历史以来发行利率新低，为公司现金流安全稳健提供保障。二是强化风险管控,全面启动了合规管理体系建设，为筑牢风险防火墙打下了良好的基础。三是持续推进安全生产工作，扎实开展重大事故隐患排查专项行动，安全生产平稳运行。 （三）项目开发情况及相关事项 □适用不适用 7、融资途径 公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，努力探索培育新型业务，积极推动公司高质量健康发展。 未来一年经营计划请参见本节“十一、公司未来发展的展望”中2024年经营发展计划的相关内容。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ☑适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2023年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约36.22亿元，具体情况详见公司2023年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用☑不适用 三、核心竞争力分析 公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进党的建设、长效激励、大监督体系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 四、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 ☑适用□不适用 单位：元 □适用☑不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □适用☑不适用 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用☑不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 单位：元 （6）报告期内合并范围是否发生变动 ☑是□否 1、2023年1月12日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业公寓管理有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。 2、2023年6月2日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司，注册资本1000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。 3、2023年3月21日，本公司全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用☑不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 □适用☑不适用 公司前5名供应商资料 3、费用 单位：元 4、研发投入 □适用☑不适用 5、现金流 ☑适用□不适用 1、经营活动现金流入小计2023年较上年减少42.30%，主要系销售回款减少所致。2、投资活动现金流入小计2023年较上年增加158.44%，主要系收回投资收到的现金增加所致。3、投资活动现金流出小计2023年较上年增加46.16%，主要系投资支付的现金增加所致。4、筹资活动现金流出小计2023年较上年增加35.58%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度
