雅居乐集团2023年年报

企業簡介 雅居樂集團控股有限公司（股份代號：3383）及其附屬公司主要從事大型綜合性物業發展，同時亦廣泛涉足物業管理、環保及商業等多個領域。作為一家中國知名品牌，本集團的多元業務已覆蓋中國及海外多個城市和地區。於2023年12月31日，本集團擁有預計總建築面積共計3,335萬平方米的土地儲備。 雅居樂股份於2005年在香港聯交所主板上市，現為恒生綜合指數、恒生綜合行業指數－地產建築業、恒生綜合中小型股指數、恒生綜合小型股指數、恒生港股通指數、恒生港股通中小型股指數、恒生港股通小型股指數的成份股及摩根士丹利中國小型股指數的成份股。 目錄 2財務概要42023年度大事記及主要榮譽及獎項6主席報告12管理層的討論及分析22物業發展24業務概覽26項目概覽28土地儲備一覽表42多元業務46投資者關係47董事履歷51高級管理人員履歷53企業管治報告80董事會報告98獨立核數師報告104綜合損益表105綜合全面收益表106綜合財務狀況表108綜合權益變動表110綜合現金流量表113綜合財務報表附註256五年財務概要258公司資料262辭彙表 2023 2023 雅居樂榮獲億翰智庫「2023中國房地產超級產品力TOP100」35名 雅居樂榮獲億翰智庫「2023年度中國典型房企服務力TOP50」28名 雅居樂榮獲億翰智庫「2023中國房企超級交付力TOP50」26名 12月 雅居樂榮獲樂居「2023年度高質量發展典範企業大獎」 雅居樂榮獲新浪微博「2023年微博超粵影響力房地產集團品牌」 11月 雅居樂榮獲克而瑞「2023中国房地產企业產品力排行榜TOP100」36名 11月 雅居樂榮獲克而瑞「2023年中國房地產企業穩健經營榜」TOP50 9月 雅 居 樂 榮 獲 中 華 工 商 時 報「2 0 2 3中 國 民 營 企 業5 0 0強」200名 09 本集團深信堅守「以地產為主，多元業務協同發展」的營運模式，通過全體員工的努力，整體業務將能穩步發展，進一步拓展雅居樂於全國的品牌知名度，並在競爭激烈的市場中穩佔席位。本集團亦承諾會繼續致力發展公益慈善事業，承擔企業公民的責任，以回饋社會。 陳卓林主席兼總裁 市場回顧 致各位股東： 年內，美國聯邦儲備委員會（「美聯儲」）收窄了加息幅度，並在下半年停止了加息。俄羅斯與烏克蘭（「俄烏」）衝突等地緣政治衝突持續令國際形勢依然嚴峻複雜。中國國內方面，中國人民銀行繼續採取寬鬆的貨幣政策以刺激經濟，2023年全年國內生產總值同比增長5.2%。 本人謹代表雅居樂集團控股有限公司（「雅居樂」或「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），提呈本集團截至2023年12月31日止年度綜合業績如下： 業績 年內，中央政府繼續堅持「房住不炒」的長遠目標，不斷完善房地產調控政策，於更多城市和高能級城市分別放鬆了限購政策及降低房貸利率等，以刺激購買力。 年內，本集團的營業額及毛損分別為人民幣433.10億元及人民幣5.24億元。年內，本集團淨虧損及本公司股東應佔淨虧損分別為人民幣127.77億元及人民幣138.01億元。 地產業務保持平穩有序推進項目交付 年內，本集團的物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別為人民幣235.98億元及人民幣197.12億元，收入佔比分別為54.5%及45.5%，其中多元業務收入的佔比較去年上升5.6個百分點，反映本集團「以地產為主，多元業務協同發展」的營運模式續見成效。 年內，本集團連同其合營公司及聯營公司及由本集團管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目之預售金額合計為人民幣453.0億元，對應累計預售建築面積為303.9萬平方米及預售均價為每平方米人民幣14,904元。年內，本集團在海口、陵水、廣州、中山、等60個城市、120個項目，累計交付超7.2萬戶。 優質土地儲備庫存滿足未來銷售需求 多元業務收入佔比持續提升 在多元業務方面，本集團旗下物業管理及其他持續發揮協同效應，並為本集團提供穩健的收入。年內，物業發展業務收入與多元業務收入的佔比分別為54.5%及45.5%，其中多元業務收入的佔比較去年上升5.6個百分點，反映本集團「以地產為主，多元業務協同發展」的營運模式續見成效。 於2023年12月31日，本集團於79個城市，擁有預計總建築面積約為3,335萬平方米的土地儲備。本集團亦繼續深耕粵港澳大灣區（大灣區）及長江三角洲（長三角）兩大城市群。本集團在大灣區的土地儲備約為715萬平方米，佔整體土地儲備約21.4%，現擁有開發項目達44個。在長三角，本集團擁有約為330萬平方米的土地儲備，佔整體土地儲備約9.9%，現擁有開發項目達40個。在香港，本集團擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備為20,389平方米。 雅生活回歸服務和經營本質圍繞非週期業務核心追求有質量的增長 年內，雅生活智慧城市服務股份有限公司（「雅生活」）秉承「樹品牌、穩發展、強能力、促融合」的發展戰略，回歸服務和經營本質，圍繞非週期業務核心，追求有質量的增長。儘管宏觀環境波動，行業競爭帶來挑戰，雅生活全體員工齊心奮進，築牢品質根基，切實提升業主服務體驗。同時，審時度勢調整策略，聚焦經營效益，狠抓回款及現金流，以精細化運營提升管理效率。年內，雅生活持續獲得行業與市場的認可，榮獲「2023中國物業服務百強企業TOP 2」，市場拓展穩居第三方排名第一梯隊，綜合實力行業領先，雅生活品牌價值突破人民幣212億元。 在海外，本集團擁有3個開發中項目，包括在馬來西亞的一個優質房地產項目吉隆坡雅居樂天匯，以及在柬埔寨金邊及美國三藩市分別擁有開發中的雅居樂天悅項目及88項目。於2023年12月31日，本集團於海外的土地儲備為123,524平方米，佔整體土地儲備約0.4%。 本集團以審慎及積極的發展策略，以中國房地產市場為重點發展版圖，配以審慎策略來拓展海外市場。 儘管宏觀環境及行業波動帶來挑戰，雅生活經營情況整體穩健，管理規模穩步增長。於2023年12月31日，雅生活在管面積及合約面積分別為590.5百萬平方米及766.6百萬平方米，第三方項目佔總合約面積的80.8%。 配售雅居樂股份增強集團現金流 年內，本公司於1月及8月以先舊後新方式配售及認購合共約5.66億股雅居樂股份，合共取得約8.76億港元。於2023年12月31日，本公司發行的總股本為5,046,047,500股。其中，陳氏家族及本公司董事持有的股份佔本公司已發行股本總額約58.20%。 環保業務打造多元業務協同的綜合服務運營商 雅居樂環保秉承「淨美家園樂活一生」的企業願景，2015年成立以來，業務版圖快速擴張，聚焦工業危廢處置、生態產業園、水務處理三大業務。目前已進駐40多個工業重鎮，遍佈全國14個省市自治區。形成以工業環保為主、市政環保為輔的戰略架構，打造多元業務協同的綜合服務運營商。 年內，本集團的股份獎勵計劃已於6月終止，以降低管理成本，並改善現金流狀況。 合理安排償債計劃展現良好企業信用 穩健的財政狀況是本集團業務迅速發展的支柱，本集團延續一貫的穩健財務策略，展現良好的企業信用與償債能力。 年內，於境外，本集團於3月獲授由金額分別為約23.08億港元及約36.9百萬美元兩部分組成的2020年銀團貸款再融資，為期12個月；5月獲授由金額分別為約52.57億港元及約47.2百萬美元兩部分組成的2021年銀團貸款再融資，為期19個月。以上兩筆銀團貸款再融資等值合共超過82億港元。 於境內，本集團於1月發行2026年到期人民幣12.00億元4.70%的中期票據；於3月公開發行人民幣7.00億元的公司債券。另外，本集團於4月回購並全數轉售本金總額共人民幣1,012.40萬元於2024年到期初始票面利率為5.9%的人民幣14.5億元公開境內發行公司債券；於2023年10月分別償還了票面利率為6.5%的人民幣12億元熊貓債和票面利率為6.5%的人民幣9.5億元優先級資產支持證券。 經過30年的發展，本集團築造了不同發展階段的城市高端產品、低密度產品、大型住宅樓盤、旅遊地產等項目，推出了包括雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系在內的「5N全維度產品體系」，以及一套從看房至入住後的全週期服務標準「5S+生活服務體系」。 本集團始終關注人們對美好生活的追求，致力於成為優質生活服務商，同時以世界建築的視野及品質，打造人居生活典範，為業主、合作方、員工構築卓越的「一生樂活」體驗。本集團亦致力保護環境、關愛員工，以及透過支持及參與環保、醫療、教育、文化及體育相關的慈善及社區活動，推動社區的可持續發展。 本集團致力管控融資成本，實際借貸利率為7.61%。於2023年12月31日，本集團的淨負債比率為65.8%，現金及銀行存款總額為人民幣125.53億元。 良好企業管治履行企業社會責任 本集團一直秉持「雙向溝通、互惠共贏」的理念，在符合香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）及法律規定的前提下，與各商業銀行、投資銀行、評級機構、投資者及分析師保持有效的雙向溝通，建立良好關係，以持續提升企業的透明度。 展望及策略 致謝 預計2024年，市場將繼續關注美聯儲減息、俄烏局勢、美國大選、通貨膨脹等因素對全球經濟的影響。隨著中國出台一系列刺激經濟的政策，預計經濟將進一步得到復甦。 本人謹代表董事會向股東們、客戶、全體員工及其他持份者表示衷心致謝，感謝他們堅定不移的支持和奉獻，為本集團的持續發展做出貢獻。 中央政府將繼續貫徹「房住不炒」的精神，穩定房地產市場。堅持因城施策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求；同時建立了城市房地產企業白名單協調機制，將優化房地產政策，促進房地產業銷售復甦及健康發展。 主席兼總裁陳卓林 香港，2024年3月28日 本集團深信堅守「以地產為主，多元業務協同發展」的營運模式，通過全體員工的努力，整體業務將能穩步發展，進一步拓展雅居樂於全國的品牌知名度，並在競爭激烈的市場中穩佔席位。本集團亦承諾會繼續致力發展公益慈善事業，承擔企業公民的責任，以回饋社會。 年 內 ， 本 集 團 的 物 業 發 展 的 確 認 銷 售 收 入 為 人 民 幣2 3 5 . 9 8億 元 ， 較2 0 2 2年 的 人 民 幣3 2 4 . 5 6億 元 下 降27.3%。該下降主要因房地產行業的經營環境充滿挑戰性 ， 削 弱 買 家 信 心 及 物 業 銷 售 放 緩 ， 導 致 整 體 銷 售 下降。確認銷售總面積為213萬平方米，較2022年的下降35.6%。 年內，本集團之營業額為人民幣433.10億元（2022年：人民幣540.34億元），較2022年下降19.8%。本集團之經營虧損為人民幣95.55億元（2022年：經營虧損人民幣65.13億元），較2022年的上升46.7%。 年內，本集團之淨虧損為人民幣127.77億元，較2022年的淨虧損人民幣133.73億元下降4.5%。 年 內 ， 本 公 司 股 東 應 佔 虧 損 為 人 民 幣1 3 8 . 0 1億 元 ， 較2022年的本公司股東應佔虧損人民幣149.81億元下降7.9%。 物業管理 年內，本集團的物業管理收入為人民幣145.34億元，較2022年的人民幣136.83億元上升6.2%。於2023年12月31日，本集團總在管面積為590.5百萬平方米，較2022年12月31日的545.8百萬平方米上升44.7百萬平方米，增長率為8.2%。 截至2023年12月31日止年度，每股基本虧損為人民幣2.873元（2022年：每股基本虧損為人民幣3.827元）。 虧損主要受以下因素影響： 其他 1.房 地 產 經 營 環 境 充 滿 挑 戰 性 因 而 導 致 物 業 銷 售 放緩，整體物業銷售面積下降，令年內錄得毛損；2.出 售 附 屬 公 司 、 出 售 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 錄 得 虧損；及