中迪投资：2023年年度报告
2023年年度报告 2024年4月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吴珺、主管会计工作负责人郭四野及会计机构负责人（会计主管人员）郭四野声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司主业为直接投资业务，房地产投资为公司直接投资业务之一，其发展情况请参阅本报告第三节的相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义................................................2第二节公司简介和主要财务指标..............................................6第三节管理层讨论与分析....................................................10第四节公司治理...........................................................23第五节环境和社会责任......................................................35第六节重要事项...........................................................36第七节股份变动及股东情况..................................................46第八节优先股相关情况......................................................51第九节债券相关情况........................................................52第十节财务报告...........................................................53 备查文件目录 一、载有董事长签字的年度报告文本。 二、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 四、报告期内公司在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是□否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 □是否 九、非经常性损益项目及金额 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2023年度，房地产市场在经历“供求关系发生变化”的情况下，从供给端到需求端，不断有新政策落地实施。2023年8月之后，城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布政策推进执行首套房“认房不认贷”，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；同时，在央行政策指导下，各地推动利率下调，减少了购房成本，减轻月供压力，增加消费需求，更好满足刚性和改善性住房需求；在首付比例方面，多数城市首套房首付比例下降至20%，二套房首付比例下降至30%，降低了购房门槛。9月份，部分二线城市迎来“限购政策”的解除，部分城市对原先的限购政策进行优化，为市场注入信心。10月份，部分城市在房地产供给端施行优化土地政策，在供给端释放需求，对房地产企业也推出了“保交楼”政策支持，为房地产企业提供了更多的融资渠道，保障房地产企业的项目完工交付。全年政策走势前高后稳，目的在于从供、求两端通过政策引导，激发房地产市场活力，但在前期政策收紧带来的影响未能快速消除，新政策落地执行后，居民对房价下跌预期也未消退，影响了房地产市场在政策引导下的修复节奏。 2023年度，公司继续全力推动下属房地产业务的开发建设及销售工作，通过对部分债务采取延长还款期限、降低贷款利率、债务重组等方式减轻公司债务压力；依托政府调节政策，达州房地产项目获得“保交楼”资金支持。前述措施为公司房地产项目的后续发展创造了条件。报告期内，公司位于四川省达州市的“中迪·花熙樾”房地产住宅项目2号楼于2023年12月完工交付并部分实现确认销售收入。 （一）进一步降低房地产项目债务风险、拓宽融资渠道 为应对房地产开发业务资金面上的压力，公司在2023年度内将降低债务风险作为工作重点。对于重庆“两江·中迪广场”商业项目，公司、中美恒置业与三峡银行经多次协商，降低了中美恒置业贷款利率，截止目前，相关贷款利率降至6%。 同时，公司对现有债务进行了优化，妥善化解了债务风险。经公司董事会、股东大会审议通过，达州绵石、广卫地产签订了《债权债务确认及清偿协议》，根据协议约定广卫地产代达州绵石向东方资产偿还共计19,574.32万元的债务本金及利息，新的债务规划延长了还款期。 在防控债务风险的同时，公司也在积极拓宽房地产项目融资渠道。报告期内，公司子公司达州绵石、达州中鑫与达州市产业发展有限公司、达州市达川区人民政府、达州市达川区住房和城乡建设局签订协议，由达州市产业发展有限公司通过达州市达川区人民政府提供“保交楼”专项借款，总额为22,260万元，期限为不超过三年。而且，中美恒置业已被重庆市纳入到“两久”项目名单，也有助于中美恒置业拓展融资渠道，强化项目资金保障。 （二）继续推动房地产项目开发 报告期内，公司全力推动“中迪·花熙樾”房地产住宅项目的开发建设，于2023年12月完成了该项目2号楼的完工交付，实现确认销售收入4,438.49万元。公司位于达州市的另一房地产住宅项目“中迪·绥定府”项目于2023年度内确认了部分现房销售收入1,325.33万元。同时，就中美恒置业与中建一局诉讼事项，目前已达成初步一致意见，对前期完成的工程进行了确认，降低了中美恒置业的赔偿金额，减少了实际损失。在此基础上，各方将尽快处理诉讼事项。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司业务包括房地产开发、股权投资两大方向，房地产开发业务集中在重庆市、四川省达州市，股权投资主要为对康平铁科的股权投资。 报告期内，公司房地产项目位于重庆、达州，重庆的“两江·中迪广场”主要为商业项目，达州的“中迪·绥定府”、“中迪·花熙樾”项目主要为住宅项目，其中“中迪·绥定府”项目为刚性需求与改善性需求相结合，“中迪·花熙樾”项目主要为刚性需求住房。报告期内，公司继续推动下属房地产业务的开展，主要工作集中于两个方面：一方面持 续推动“中迪·花熙樾”项目的开发建设，完成了2号楼的完工交付，实现确认销售收入4,438.49万元，“中迪·绥定府”项目于报告期内确认了部分现房销售收入1,325.33万元。另一方面，公司加快落实债务化解，经与三峡银行协商，进一步降低了中美恒置业的贷款利率；通过债务重组方式处理了达州绵石、东方资产的债务问题。同时，公司利用房地产支持政策，为达州房地产项目争取到“保交楼”借款资金的支持。 新增土地储备项目不适用累计土地储备情况不适用 主要项目出租情况 不适用土地一级开发情况□适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 2024年度，公司业务发展仍将围绕对原有房地产业务的持续推动，以及聚焦新业务领域、开拓发展新局面。在房地产开发方面，2023年度公司通过多方面的措施减少了现有债务利率，延长了债务期限，还通过政府的助力政策拓宽了融资渠道，获得政府借款支持。前述措施为房地产业务的开发建设，在一定程度上缓解了债务、资金压力。2024年度，公司将继续推动位于四川省达州市的房地产项目的开发建设，在政府“保交楼”资金支持下，加紧“中迪·花熙樾”项目的开发建设，“中迪·绥定府”已完成户型调整，以刚需型小户型与改善型大户型相结合，充分适应购房人的购房需求，达州绵石也将做好各项施工建设工作。同时，公司也将提升前述房地产项目的去化速度和优化回款制度，做好销售、回款工作。针对中美恒置业与中建一局的诉讼事项，在已经达成基本协议的情况下，尽快处理诉讼事项，确保协议的顺利履行，为中美恒置业下属“两江·中迪广场”项目后续开发创造条件。 在新业务开展方面，公司以“十四五”规划为出发点，对新材料、新技术两大业务方向的指导性政策、市场行情、发展趋势进行深入研究，为公司开拓新的业务领域，更好的实现公司战略目标提供支撑。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承担阶段性抵押贷款保证额约为人民币45,833.67万元。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用不适用 三、核心竞争力分析 公司贯彻落实了年度经营方针，有效化解了中美恒置业、达州绵石的债务问题，降低了公司债务风险；公司将会更加注重加强适应性组织建设，构建更科学、更合适的管理体系，焕发企业经济活力，提高可持续经营能力。 四、主营业务分析 1、概述 参见第三节管理层讨论与分析中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 本报告期开发产品结算面积同比下降较大，主要是由于本年度子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的中迪·花熙樾项目完工交付1栋楼而上年完工交付3栋楼，完工楼栋数量和面积较上年下降。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 说明 报告期内，公司房地产行业开发建设成本同比下降较多，主要是由于本年度子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的中迪·花熙樾项目完工交付1栋楼而上年完工
