保利发展(600048) /房地产开发 /公司点评 /2024.04.25 请阅读最后一页的重要声明！ 销售位居第一，土储质量提升 证券研究报告 投资评级:增持(维持) 核心观点 基本数据 2024-04-24 收盘价(元) 8.00 流通股本(亿股) 119.70 每股净资产(元) 16.16 总股本(亿股) 119.70 最近12月市场表现 分析师 毕春晖 SAC证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1. 《业绩稳步增长，投资进一步聚焦核心城市》 2023-09-04 ❖ 事件：2024年4月22日公司发布2023年年度报告。2023年公司实现营业收入3468亿元，同比+23.4%；实现归母净利润121亿元，同比-34.1%。 ❖ 销售位居行业第一，核心城市贡献提升：公司2023年全年实现销售金额4222亿元（同比-7.7%），位列行业第一；实现销售面积2386万平米（同比-13.2%）；销售均价17695元/㎡，同比+6.3%。虽然由于行业调整导致销售金额下行，但公司市占率较2023年提升0.2pct。此外，确定性强的核心38城销售贡献进一步提升2pct至88%。 ❖ 投资聚焦优质项目，土储质量提升：公司聚焦高质量拓展，全年拿地总地价1632亿元，拿地强度（总地价/销售金额）为38.7%（2022年为35.3%），其中99%位于核心38城。截止2023年末，公司土地储备计容建面7790万平米，其中核心38城占比近7成，较上年末提升2.4pct，土储质量进一步提升。 ❖ 结转规模提升带动收入增长，盈利能力承压：2023年全年公司营收同比+23.4%；由于低利润项目结转占比提升，结转毛利率同比-6.0pct至16.02%，同时出于谨慎性原则对存货及长期股权投资计提减值约50亿元，公司归母净利润同比-34.1%。但截止报告期末公司合同负债3772亿元，公司未来收入保障度高。 ❖ 资产负债结构持续优化，融资成本进一步降低：截止2023年末，公司扣预收资产负债率、净负债率较期初分别下降1.34pct、2.37pct，负债结构优化，经营稳健。同时全年综合融资成本3.56%，较上年末进一步下降36bp。 ❖ 投资建议：得益于在核心城市的提前布局，公司销售位列行业第一，并且不断提升土储质量，未来结转收入保障度高。资产负债结构持续优化，经营稳健。我们预计公司2024-2026年实现营业收入3538/3706/3937亿元，归母净利润126/134/146亿元。对应PE分别为7.59/7.17/6.56倍，维持“增持”评级。 ❖ 风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧 盈利预测： [Table_FinchinaSimple] 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281017 346828 353831 370624 393662 收入增长率(%) -1.37 23.42 2.02 4.75 6.22 归母净利润(百万元) 18320 12067 12618 13365 14609 净利润增长率(%) -33.11 -34.13 4.56 5.92 9.31 EPS(元/股) 1.53 1.01 1.05 1.12 1.22 PE 9.89 9.80 7.59 7.17 6.56 ROE(%) 9.34 6.08 6.15 6.26 6.54 PB 0.92 0.60 0.47 0.45 0.43 数据来源：wind数据，财通证券研究所（以2024年04月24日收盘价计算） -42%-32%-21%-11%-1%10%保利发展沪深300上证指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司点评/证券研究报告 公司财务报表及指标预测 [Table_FinchinaDetail] 利润表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 财务指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 281016.70 346828.13 353831.09 370623.70 393661.55 成长性 减:营业成本 219228.01 291308.02 290375.46 302290.24 318881.27 营业收入增长率 -1.4% 23.4% 2.0% 4.7% 6.2% 营业税费 13121.19 10258.62 15214.74 18531.19 19683.08 营业利润增长率 -30.2% -29.9% 11.6% 4.6% 10.2% 销售费用 7529.75 8876.02 10614.93 10376.15 11416.18 净利润增长率 -33.1% -34.1% 4.6% 5.9% 9.3% 管理费用 4744.35 5159.49 7076.62 7412.47 7873.23 EBITDA增长率 -24.5% -20.3% 16.4% 4.2% 9.0% 研发费用 1238.48 85.87 1415.32 1853.12 2361.97 EBIT增长率 -26.0% -21.9% 18.9% 4.5% 9.4% 财务费用 3686.48 4391.27 4629.09 4896.41 5158.56 NOPLAT增长率 -23.9% -25.7% 17.7% 4.5% 8.6% 资产减值损失 -1155.62 -5045.09 -500.79 -200.39 49.54 投资资本增长率 9.8% -1.9% 0.8% 0.8% 1.9% 加:公允价值变动收益 -141.85 15.85 0.00 0.00 0.00 净资产增长率 6.3% 4.6% 4.1% 4.4% 4.8% 投资和汇兑收益 4201.01 2211.89 2830.65 2964.99 2558.80 利润率 营业利润 34693.23 24318.02 27132.46 28381.92 31267.26 毛利率 22.0% 16.0% 17.9% 18.4% 19.0% 加:营业外净收支 607.37 308.11 250.00 175.00 166.67 营业利润率 12.3% 7.0% 7.7% 7.7% 7.9% 利润总额 35300.60 24626.13 27382.46 28556.92 31433.93 净利润率 9.6% 5.2% 5.6% 5.5% 5.7% 减:所得税 8313.15 6726.91 7667.09 7995.94 8958.67 EBITDA/营业收入 13.1% 8.4% 9.6% 9.6% 9.8% 净利润 18320.16 12067.16 12617.84 13364.64 14608.92 EBIT/营业收入 12.3% 7.8% 9.0% 9.0% 9.3% 资产负债表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 运营效率 货币资金 176537.08 147982.17 128299.54 110736.36 88480.94 固定资产周转天数 14 10 9 9 9 交易性金融资产 149.55 409.27 483.89 612.13 744.41 流动营业资本周转天数 348 309 325 325 326 应收帐款 4043.63 3821.38 4284.27 4464.29 4651.30 流动资产周转天数 1632 1333 1340 1334 1284 应收票据 10.70 0.46 7.83 6.62 6.51 应收帐款周转天数 5 4 4 4 4 预付帐款 22556.37 21635.20 30643.70 28617.93 30258.79 存货周转天数 1386 1080 1124 1136 1116 存货 877893.19 869508.46 943220.25 964949.39 1012764.02 总资产周转天数 1839 1509 1517 1512 1458 其他流动资产 61328.05 74564.17 83231.65 91889.40 101313.46 投资资本周转天数 867 729 710 684 652 可供出售金融资产 投资回报率 持有至到期投资 ROE 9.3% 6.1% 6.1% 6.3% 6.5% 长期股权投资 106249.64 104296.50 110796.59 115255.64 119326.33 ROA 1.2% 0.8% 0.8% 0.9% 0.9% 投资性房地产 30784.88 32635.34 35726.17 38470.11 41180.77 ROIC 3.7% 2.8% 3.3% 3.4% 3.6% 固定资产 10146.76 8362.36 9632.48 9897.20 10111.54 费用率 在建工程 571.06 590.23 594.86 598.97 604.15 销售费用率 2.7% 2.6% 3.0% 2.8% 2.9% 无形资产 370.97 373.48 359.41 347.67 337.54 管理费用率 1.7% 1.5% 2.0% 2.0% 2.0% 其他非流动资产 1194.02 9.80 9.80 9.80 9.80 财务费用率 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% 资产总额 1471352.97 1436911.79 1545432.97 1568397.33 1621176.28 三费/营业收入 5.7% 5.3% 6.3% 6.1% 6.2% 短期债务 1197.34 5213.22 4713.22 4213.22 4465.87 偿债能力 应付帐款 162047.36 173438.52 177451.67 184732.93 194871.89 资产负债率 78.1% 76.5% 77.3% 76.6% 76.3% 应付票据 656.55 295.40 322.64 335.88 349.15 负债权益比 356.7% 326.3% 340.5% 328.0% 322.3% 其他流动负债 36589.06 33320.32 32482.59 30984.96 29412.11 流动比率 1.54 1.56 1.49 1.48 1.47 长期借款 242482.46 235251.41 230251.41 225251.41 222251.41 速动比率 0.40 0.37 0.34 0.32 0.29 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 利息保障倍数 6.26 4.10 3.65 3.94 4.43 负债总额 1149203.86 1099885.15 1194559.43 1201990.39 1237321.68 分红指标 少数股东权益 125921.51 138483.55 145581.08 152777.43 160643.77 DPS(元) 0.45 0.41 0.41 0.42 0.42 股本 11970.44 11970.44 11970.44 11970.44 11970.44 分红比率 留存收益 157581.32 163993.40 171642.95 179980.00 189561.33 股息收益率 3.0% 4.1% 5.1% 5.3% 5.3% 股东权益 322149.11 337026.64 350873.54