2023年报点评：谨慎计提减值，深耕效果凸显

2024年04月22日 谨慎计提减值，深耕效果凸显 --2023年报点评 核心观点： 分析师 ⚫谨 慎 计 提 减 值 拖 累 业 绩：公司2023年 实 现 营 业 收 入3468.28亿 元 ， 同比 增 长23.42%， 归 母 净 利 润120.67亿 元 ， 同 比 下 滑34.13%。 业 绩 下滑主 要 由 于 ：1）毛 利 率 下 滑 ，2023年 公 司 毛 利 率15.78%，较2022年 下 滑6.01pct， 其 中 房 地 产 销 售 业 务 毛 利 率 下 滑5.47pct至16.32%， 主 要 由 于低 利 润 项 目 结 转 占 比 提 升；2） 公 司出 于 谨 慎 性 原 则计 提50.4亿 元 的 资产 减 值 准 备 ，其 中 存 货 跌 价 准 备43.63亿 元 ，长 期 股 权 投 资 减 值 准 备6.77亿 元 ，此 次 计 提 资 产 减 值 准 备 减 少 公 司 归 母 净 利 润32.82亿 元 ；3）2023年 公 司 投 资 净 收 益 实 现22.12亿 元 ，同 比 下 降47.35%。费 用 管 控 上 ，2023年 销 售 费 用 率2.56%， 管 理 费 用 率1.49%， 分 别 较2022年 下 降0.12pct、0.20pct， 公 司 持 续 推 进 提 质 增 效 ， 严 控 费 用 开 支 。 ⚫销 售深 耕 效 果 凸 显：公 司2023年 实 现 销 售 面 积2386万 方 ， 同 比 下 降13.17%；销 售 金 额4222亿 元 ，同 比 下 降7.68%；对 应 销 售 均 价17695元/平 米 ，同 比增 长6.33%；销 售 成 为 行 业 第 一 。深 耕 效 果 凸 显 ，2023年 在核 心38城 的 销 售 贡 献 达 到88%，较2022年 提 高2pct。2023年 市 占 率 达到3.6%，提 高0.2pct，其 中 核 心38城 市 占 率 达 到6.8%，提 升0.7pct，市占 率 超 过10%的 城 市 共27个 ， 单 城 市 占 率 不 断 提 高 。 ⚫投 资聚 焦 核 心：2023年 公 司 共 新 增103个 项 目 ， 总 地 价1632亿 元 ， 权益 地 价1359亿 元 ，对 应 权 益 比 例83%，维 持 高 权 益 比 例。公 司 新 增 项 目税前 成 本 利 润 率 平 均 在15%以 上 ， 具 有 较 强 盈 利 能 力 。新 增 项 目 的 楼 面价15187元/平 米 ，坚 持 聚 焦 核 心 城 市 ，新 增 项 目 质 量 较 高 ，保 证 开 发 效率 和 去 化 速 度 。截 至2023年 末 ，公 司 总 土 储7790万 方 ，其 中 核 心38城面 积 储 备 占 比 接 近70%， 提 升2.4pct， 资 源 结 构 不 断 优 化。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫财 务维 持 稳 健：截 至2023年 末 ，公 司 剔 除 预 收 款 的 资 产 负 债 率67.14%，净 负 债 率61.20%， 分 别 下 滑1.34pct、2.37pct， 严 控 杠 杆；截 至2023年末 ，在 手 现 金1479.82亿 元 ，现 金 短 债 比1.28，公 司 维 持 现 金 充 裕 ；截 至2023年 末 ，公 司 一 年 内 到 期 债 务737亿 元 ，占 比 下 降0.46pct至20.82%，公 司 债 务 结 构 健 康 ； 融 资 空 间 充 足 ，2023年 内 新 增 有 息 负 债 平 均 成 本3.14%，2023年 公 司 综 合 融 资 成 本3.56%， 成 本 持 续 降 低 。 相关研究 ⚫资 产 经 营 品 质 提 升：公 司2023年资 产 经 营 类 收 入 实 现41.7亿 元 ，同 比增 长 超 过30%。资产 经 营 水 平 提 升 ，公 司 在2023年 公 寓 、写 字 楼 、商业等 重 点 业 态 的 已 开 业 资 产 回 报 率2.7%。截 至2023年 末 ， 公 司 在 管 的 酒店 、 购 物 中 心 、 写 字 楼 、 公 寓 类 等 商 业 经 营 类 资 产 项 目 达 到135个 ， 管理 面 积435万 方 ，资 产 回 报 率 和 运 营 规 模 双 重 提 升。 ⚫投 资 建 议 ：公 司2023年 营 收稳 步 增 长 ，但受 到 结 转 项 目 毛 利 率 下 滑 和计 提 资 产 减 值 准 备 的 影 响 ， 全 年 归 母 净 利 润 同 比 下 滑 。公 司 销 售 实 现 行 业 第 一 ，单 城 市 占 率 不 断 提 高 。投 资 聚 焦 核 心 ，2023年 新 增 项 目 维 持 高权 益 比 例 。根 据 公 司2023年 报 ，我 们调 整公 司2024-2025年 归 母 净 利 润预 测 并 且 新 增2026年 归 母 净 利 润 预 测 分 别为126.23亿 元 、131.94亿 元 、135.19亿 元 ，EPS对 应为1.05元/股 、1.10元/股 、1.13元/股 ，对 应PE为7.67X、7.34X、7.18X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、政 策 实 施不 及 预 期 的 风 险 、 公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险、 经 营 业 务 不 及 预 期 的风 险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn