首张城中村改造房票在广州发放，郑州二手房“以旧换新”正式启动——三大工程周报证券研究报告报告日期：2024-4-22证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com执业资格证书编码：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MALL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编码：S1190122070013 1城中村改造最新动态2/26 1.1 首张城中村改造房票在广州发放广州黄埔发放全国首张城中村改造房票4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动在中新广州知识城举行，全国首张城中村改造项目房票发放到村民手中，“房票安置”试点将在该区五村七片城中村改造项目中有序推进；黄埔区作为广州市城中村改造主战场，发出全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票，是集体用地征收补偿的重大首创。资料来源：广州日报，太平洋研究院整理图：广州市黄埔区城中村改造房票凭证资料来源：广州日报，太平洋研究院整理图：房票发放仪式现场 1.1 首张城中村改造房票在广州发放广州黄埔发放全国首张城中村改造房票九佛街道联合知识城集团采用分期实施首批试点的模式，推行房票补偿安置试点工作，本次试点的首期房票安置在位于黄埔区九佛街道的五村七片城中村改造项目推开，改造范围240公顷，其中集中建设区171公顷。计划安置村民住宅3.33万平方米，预计首期房票补偿安置金额不高于2.72亿元；房源方面，综合考虑村民意愿、改造主体推荐以及开发商诚信、实力等因素，首期纳入了知识城·悦辰壹号、知识城投资嘉达·山与墅、龙狮·璟珑府这三个优质商品房源。该区同时也在和一批优质企业的房源对接，接下来将进一步扩充房源超市的储备项目；亮点：1）为村民安置提供多选项；2）为房地产市场注入活力；3）为保障房建设及产业发展腾出空间资料来源：广州楼市发布，太平洋研究院整理图：黄埔五村七片项目位置示意图 1.1 首张城中村改造房票在广州发放广州黄埔发放全国首张城中村改造房票4月12日，该区已正式印发实施《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》，这也是广州首个落地的区级城中村改造房票安置政策。细则明确，房票金额包含基础补偿和不超过5%的政策性奖励，具体比例结合项目具体情况在房票安置方案中确定。被拆迁人可凭房票在“房源超市”中自由灵活选择心仪的房源，并与房屋权属人签订商品房买卖合同。资料来源：《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》，太平洋研究院整理表：广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则内容类别具体内容房票定义在实施城中村改造时，被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由区政府指定单位出具给被拆迁人在特定时间、地域和范围内购置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的凭证。统筹负责主体黄埔区城市更新工作领导小组负责统筹协调城中村改造房票安置工作。区城市更新局会同区住房和城乡建设局、属地街镇，开展房票发放，登记，转让，监督管理和政策解释等工作，并委托第三方单位作为房票核发单位，承办房票监管账户开立、房票资金缴存、房票受理、发放、登记、金额审核、转让、兑付、结算等工作；城中村改造项目改造主体负责房票相关资金保障和相关手续类对接工作。房票票面金额被拆迁人房屋拆迁安置补偿权益货币量化后的总金额，包括基础补偿金额和政策性奖励。基础补偿金额，参照黄埔区集体所有土地征收货币补偿安置标准，且不得超过原签订的房屋拆迁安置补偿协议价格；集体所有土地征收货币补偿安置标准与弃产价格差距较大的，也可按不低于改造主体已支付的弃产价格85%的标准，并结合项目具体情况在房票安置方案中确定。政策性奖励，按规定对基础补偿部分给予的奖励，不超过5%，具体比例结合项目具体情况在房票安置方案中确定。用途房票可以为本人或其直系亲属（配偶、父母、子女）购买纳入“房源超市”的商品房和同一商品房住宅小区内的车位。房源原则上应当为产权清晰、手续完备的纳入阳光家缘网可售的新建商品房房源和政府持有房源。承接房票销售商品房的房源权属人，应兑现价格优惠承诺。房源超市房票记载人应当在“房源超市”中自主选择房源，凭房票与“房源超市”房屋权属人签订商品房买卖合同。承接房票使用的房源权属人，应向区城市更新局、住房和城乡建设局出具房票购房的价格优惠等承诺。开展城中村房票安置的改造主体提供的房源优先纳入“房源超市”。使用期限房票最长使用期限为18个月，到期未购房的，按基础补偿金额兑付现金。购房后房票仍有余额的（房票票面金额减去商品房买卖合同约定的商品房金额），房票到期后向房票核发单位申请领取余额。转让每张房票允许实名转让一次，兑付期限不变，且不得分割转让。 1.2 城中村改造推进情况昆明两个城中村将进行改造，投资约12.6亿元4月17日，云南省公共资源交易信息网发布《昆明市呈贡区龙街村片区城中村改造安置房建设项目》《昆明市呈贡区吴家营村片区城中村改造安置房建设项目》拟招标计划表，根据计划表，两个项目总计约投资12.6亿元，改造计划包括安置房建设项目勘察、设计及施工一体化、安置房建设项目监理服务，以及安置房建设项目全过程造价咨询服务；2024年昆明市计划实施22个项目44个城中村改造，涉及居民2.69万户，拟新建回迁安置房4.78万套，总投资超过600亿元，并且获得国家开发银行、农业发展银行的专项借款授信461亿元，2024年拟借款261亿元，呈贡区的这两个城中村也在此次改造之列。资料来源：云南网，太平洋研究院整理项目建设地点用地面积新建总建筑面积地上建筑面积回迁住宅建筑面积公共配套建筑面积商业建筑面积昆明市呈贡区龙街村片区城中村改造安置房建设项目昆明市呈贡区龙城街道，春融西路与祥和街交叉口，米兰园对面。5.4023.2311.630.205.03昆明市呈贡区吴家营村片区城中村改造安置房建设项目昆明市呈贡区洛龙街道，和谐路与祥园街交叉口，2.278.586.300.15-表：昆明市呈贡区两个城中村改造安置房建设项目招标情况（单位：万平方米） 2保障性住房建设最新动态7/26 2.1 保障房相关政策发布4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，公开征求意见；办法适用于本市市区范围内配售型保障性住房的筹建、配售、管理等工作，并对其房源筹建、准入条件、价格管理等进行了一系列的规定。保住房筹建方式新建依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地（闲置低效工业、商业、办公、仓储、科研用地），以及可深度开发的已有土地（公交场站、地铁上盖等），在符合上位规划、满足安全要求的前提下变更土地用途建设存量住房改建城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建机关、企事业单位利用自有土地建设新开发商品住房项目中配建市政府规定的其他筹建方式各类政策性住房和市政府规定的其他房源类别具体内容定义配售型保障性住房（简称“保住房”），是指政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，采取市场化方式运营，实施封闭管理，面向本市市区户籍住房困难的工薪收入群体和引进的人才群体配售的政策性住房。原则政府主导、以需定建、合理布局、稳慎推进土地来源“保住房”建设用地以划拨方式供应。“保住房”建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从储备土地中优先供应。筹建方式新建和收购存量住房套型面积控制套型、面积，满足保障对象居住需求。新建项目单套住房建筑面积控制在70-120平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50%-60%。收购项目单套住房建筑面积和套型比例可适当放宽。资料来源：郑州市住房保障和房地产管理局，太平洋研究院整理表：《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》部分内容图：《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》关于保住房筹建方式资料来源：郑州市住房保障和房地产管理局，太平洋研究院整理 2.1 保障房相关政策发布4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，公开征求意见。资料来源：郑州市住房保障和房地产管理局，太平洋研究院整理表：《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》部分内容类别具体内容准入条件配售以家庭为单位，一个家庭只能申购一套。主申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括配偶和未成年子女；单人户家庭申请人应达到法定结婚年龄。申请家庭应同时符合以下条件：1）主申请人应取得本市市区户籍3年以上；2）申请人及其家庭成员在本市市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建筑面积不足20平方米。自有住房包括：商品房、经济适用住房、房改房、拆迁安置房等；3）已享受过政策性住房的申请家庭，需按规定腾退原政策性住房；4）享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。配套方案车位按1:1比例配置。在土地划拨供应时，应明确商业用房比例。商业用房由项目公司自持的，建设比例原则上不超过总建筑面积的8%，需缴纳相应分摊土地出让金；商业用房由运营公司回购的，建设比例占总建筑面积的0.3%，暂不缴纳相应分摊土地出让金。配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成。与“保住房”项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格。项目配售3个月后仍有剩余房源的，可转化为保障性租赁住房。后续管理“保住房”实行封闭管理，禁止以任何方式将“保住房”变更为商品住房流入市场。购房人有下列情形之一的，其房产由运营公司回购：1）购房人因工作调动全体家庭成员户籍迁往外地的；2）购房人长期拖欠住房贷款并被司法机关裁定贷款违约的；3）购房人患有医疗行业标准范围内重大疾病的；4）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的；5）政府规定的其他情形。再售价格“保住房”回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。回购价格购房人退出住房由运营公司回购，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1%的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿。计算公式：回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限×1%）]。优惠政策配套教育：“保住房”项目配套的幼儿园、学校可由属地政府统一协调在周边项目配建；开发贷款优惠：符合条件的“保住房”项目可纳入地方政府专项债券支持范围，支持利用住房公积金、鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供保障性住房开发贷款；税费优惠：“保住房”项目相关税费按照国家、省、市相关规定执行；购房贷款优惠：申购人可使用住房公积金和商业贷款购买“保住房”，按照国家、省、市相关规定执行；其他优惠：保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策。 2.2 郑州二手房“以旧换新”正式启动郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动据郑州发布，4月20日凌晨“卖旧买新、以旧换新”综合信息服务平台——“郑州市房产交易服务平台”上线，至下午3点，共有3449人次登录平台查阅政策、流程等，平台注册用户260个；通过3组热线电话和平台互动咨询栏目，咨询了解群众共156组，解答群众问题近300个；截至当日下午3点，市民群众通过“郑房交易”平台登记发布二手房信息共189条，其中，报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，另外，通过线下开发企业售楼部统计征集换购房意向信息202条；供换购商品房房源充足：目前全市主城区内在售的商品房项目558个全部在“郑房交易”平台公开展示，其中首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房源7987套；收购主体城发集团试点收购首日行动迅速：报名首日工作专班全员行动，通过平台线上和线下审核房源信息共83组，初步审核通过的房源信息共64组，目前1组已进入现场踏勘环节，1组已进入评估环节。现场洽谈咨询工作人员热情接待来访群众，为群众现场讲解政策实施细则。图：郑州市房产交易服务平台资料来源：郑州市房产交易服务平台官