2024年04月23日房地产保利发展(600048.SH)公司报告公司年报点评证券研究报告销售领先土储优化，财务稳健资金充裕行业房地产公司网址www.polycn.com大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970流通A股(百万股)11,970流通B/H股(百万股)总市值(亿元)968流通A股市值(亿元)968每股净资产(元)16.16资产负债率(%)76.5推荐 ( 维持 )股价:8.09元【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*多因素致业绩承压，现金分红比例提升*推荐20240121杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：公司公布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。平安观点：多因素致利润下滑，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）低利润项目结转占比提升致毛利率同比下降6个百分点至16%；2）投资收益同比减少19.9亿元；3）资产及信用减值损失同比增加38.1亿元。期末合同负债3772亿元，未结资源相对充足。销售规模领先，市占率稳步提升：2023年公司销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平米，销售金额、销售面积同比分别下降7.7%、13.2%。核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。销售市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超10%城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。加大2022年之前获取项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额61%，签约面积1643万平米，占全年销售面积69%。全年新开工面积1491万平米，同比下降37.2%，2024年计划新开工面积1800万平米，同比增长20.7%。高质量拓展项目，土储结构持续优化：2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新增项目税前成本利润率平均15%以上，具有较强盈利能力。拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。期末土地储备计容建面7790万平米2022A2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)281,017346,828364,504371,794394,102YOY(%)-1.423.45.12.06.0净利润(百万元)18,34712,06713,41514,75216,193YOY(%)-33.0-34.211.210.09.8毛利率(%)22.016.016.116.516.8净利率(%)6.53.53.74.04.1ROE(%)9.36.16.46.76.9EPS(摊薄/元)1.531.011.121.231.35P/E(倍)5.38.07.26.66.0P/B(倍)0.50.50.50.40.4 保利发展公司年报点评，其中存量项目6608万平米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。加快资金回笼，融资成本不断降低：2023年公司回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。全年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。期末货币资金1480亿元，保持在总资产10%左右合理水平，并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕；扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%、现金短债比1.28，“三道红线”维持绿档。期末有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP。投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。 资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所保利发展公司年报点评单位 : 百万元资产负债表会计年度2023A2024E2025E2026E流动资产1268539156177115876101678558现金147982145802148718157641应收票据及应收账款4051485649535251其他应收款150388188059191820203330预付账款21635355343624538419存货869508110809711248701188078其他流动资产74973794248100485840非流动资产168373165622162857160221长期投资104296108045111793115541固定资产124091054886716779无形资产373311249188其他非流动资产51294467184214437713资产总计1436912172739317504671838780流动负债813731116612312451971382012短期借款5213133960194998270875应付票据及应付账款173734204661207759219433其他流动负债634784827502842439891704非流动负债28615420743313294664149长期借款28438420566313117762380其他非流动负债1770177017701770负债合计1099885137355613781431446161少数股东权益138484144326150750157803股本11970119701197011970资本公积17488174881748917491留存收益169084180053192114205354归属母公司股东权益198543209511221574234816负债和股东权益1436912172739317504671838780单位 : 百万元利润表会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入346828364504371794394102营业成本291308305819310448327893税金及附加10259159551627417251营业费用88769514970410286管理费用5159617662996677研发费用86117812011273财务费用4391389738084090资产减值损失-5045-1011-527-315信用减值损失-43-133-135-143其他收益132186186186公允价值变动收益16012投资净收益2212420842084208资产处置收益232120120120营业利润24318254182799430771营业外收入572622622622营业外支出264195195195利润总额24626258452842131197所得税6727658872457952净利润17899192572117623245少数股东损益5832584264257052归属母公司净利润12067134151475216193EBITDA30776362413874441678EPS（元）1.011.121.231.35单位 : 百万元现金流量表会计年度2023A2024E2025E2026E经营活动现金流13313-45184235439569净利润17899192572117623245折旧摊销1758650065166390财务费用4391389738084090投资损失-2212-4208-4208-4208营运资金变动-13076-71768-4887-21087其他经营现金流4553113911381138投资活动现金流7266-679-681-682资本支出-876036长期投资3284000其他投资现金流4858-679-684-688筹资活动现金流-4996243683-1994636短期借款40161287476103875877长期借款-20894-78721-74486-68797其他筹资现金流-33083-6343-6498-7043现金净增加额-29443-218129168923主要财务比率会计年度2023A2024E2025E2026E成长能力营业收入(%)23.45.12.06.0营业利润(%)-29.94.510.19.9归属于母公司净利润(%)-34.211.210.09.8获利能力毛利率(%)16.016.116.516.8净利率(%)3.53.74.04.1ROE(%)6.16.46.76.9ROIC(%)3.73.53.43.7偿债能力资产负债率(%)76.579.578.778.6净负债比率(%)42.054.847.744.7流动比率1.61.31.31.2速动比率0.40.30.30.3营运能力总资产周转率0.20.20.20.2应收账款周转率85.675.275.275.2应付账款周转率1.681.531.531.53每股指标（元）每股收益(最新摊薄)1.011.121.231.35每股经营现金流(最新摊薄)1.11-3.771.970.80每股净资产(最新摊薄)16.1617.0818.0819.19估值比率P/E8.07.26.66.0P/B0.50.50.40.4EV/EBITDA17161514 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可