多元化渠道补充土储，财务稳健资金充裕

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 日期 2019.09.26 收盘价（港元） 10.2 总股本（亿股） 102 总市值（亿港元） 1043.05 净资产（亿港元） 2238.65 总资产（亿港元） 5032.85 每股净资产（港元） 21.90 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《商业租赁增长稳健，下半财年加快推货节奏》20190228 《经营稳健派息丰厚，销售保持规模》20181007 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 联系人: 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190118100175 ＃dyStockcode＃ 00017 .HK ＃dyCompany＃ 新世界发展 港股通（沪、深） ＃title＃ 多元化渠道补充土储，财务稳健资金充裕 ＃createTime1＃ 2019年9月27日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 营业收入(百万港元) 59,570 56,629 60,689 76,764 同比增长(%) 7.8 -4.9 7.2 26.5 净利润(百万港元) 8,666 7,676 23,338 18,160 同比增长(%) -54.7 -11.4 204.1 -22.2 毛利率(%) 31.1 32.2 33.9 32.6 净利润率(%) 14.5 13.6 38.5 23.7 净资产收益率(%) 4.8 4.1 10.8 8.1 每股收益(港仙) 95 80 234 178 每股股息(港仙) 44 46 48 51 数据来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  我们的观点：2019财年公司顺利完成全年销售目标，并审慎在香港和内地补充了土地储备，大湾区作为长期深耕区域，公司通过多元化方式（收购、招拍挂、旧改）补充土地储备，当前总土储保持充足约可供4年发展需要。上半年公司出售了9个项目，通过处置滞重库存整体资产质量也逐步提高。公司的综合实力较强，主要优势更体现在：具备不惧周期和外部扰动的强大财务实力（年内香港已累计降息50bp，当前基准利率下降至2.25%）及突出的项目产品力（主要体现在投资物业上，单位数百分比稳定租金增长，约90%出租率），派息亦保持丰厚水平，当前股息收益率为5%。公司的当前股价对应FY2019PE为5.7倍，建议投资者关注。  2019财年业绩符合预期：2019财年公司实现营业收入768亿港元，同比增长26%。毛利润为250亿港元，同比增长22%，毛利率为32.6%，同比下降1.3个百分点。基本溢利为88亿港元，同比增长10%，调整后净利率为11.5%，同比下降1.6个百分点。公司2019财年业绩符合预期。  持续稳定派发丰厚股息：2019财年公司中期每股分派股息14港仙，末期分派股息37港仙，全年每股股息为51港仙，同比增长6%，派息总额为52亿港元，占调整后净利润的比例为59%。公司保持丰厚稳定的派息政策，预计未来每年每股分派将以5-10%速度稳定增长。  土地储备保持充沛：财年内公司在香港新获取了3幅位于启德跑道上的住宅用地，合计GFA190万平方尺，其中公司权益面积为36万平方尺。截至财年末，公司在香港的土地储备为1688万平方尺，与上一财年基本持平。在内地公司通过收购、旧改、招拍挂等多种方式获取土储。期内公司通过收并购获取广州地铁长隆地块65%股权，公开渠道杭州上城区综合体项目和增城地块。截至财年末，公司在内地的土地储备为648万平米，主要集中南部地区，南部土储占比约50%。公司的总土储规模呈下降的趋势，但我们认为总体可保持充足，约可供未来至少4年发展，且公司积极主动置换资产（年内出售9个项目），资产质量正在改善。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、内地流动性收紧、公司销售不及预期、租金收入不及预期 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  2019财年业绩符合预期：2019财年公司实现营业收入768亿港元，同比增长26%，其中物业销售收入占一半，租约、合约工程、服务提供、基建项目经营、酒店运营、百货运营和其他业务分别占5%、23%、12%、3%、2%、4%、1%。按地域划分，香港地区占66%。公司2019财年毛利润为250亿港元，同比增长22%，毛利率为32.6%，同比下降1.3个百分点。基本溢利为88亿港元，同比增长10%，调整后净利率为11.5%，同比下降1.6个百分点。公司2019财年业绩符合预期。 图1、公司的营业收入 图2、公司的营业收入构成 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  持续稳定派发丰厚股息：2019财年公司中期每股分派股息14港仙，末期分派股息37港仙，全年每股股息为51港仙，同比增长6%，派息总额为52亿港元，占调整后净利润的比例为59%。公司保持丰厚稳定的派息政策，预计未来每年每股分派将以5-10%速度稳定增长。按2019财年派息，公司的当前股息收益率达到5%。 图3、公司的毛利率和净利率 图4、公司的每股派息 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级)  推盘去化情况良好，大围项目预计明年推出：香港地区可售货源较为稀缺，公司的销售金额受到推盘节奏影响较大，2019财年上半年公司在香港销售完成度偏低，下半财年加快推盘步伐，推出3个全新住宅项目（瑧尚、瑧桦及瑧颐），合计约850套销售资源，整体已去化约70%。2019财年公司在香港实现权益销售金额105亿港元，顺利达成全年100亿销售目标。截至目前，公司在香港还持有充足的可售资源，合计可售房源近3500套（主要是还未入市的大盘大围地铁站项目，可提供3090套，预计2020年将开始贡献销售）。 图5、香港与内地的营业收入构成 图6、公司在香港本地的权益销售金额 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  内地销售超额24%完成160亿目标：2019财年公司在内地实现合同销售金额和面积198亿元和67万平米，超额24%完成制定的160亿销售目标。从销售金额的构成来看，住宅销售占绝大部分，占比达到94%。区域分布上仍主要以大湾区为主，且大湾区在未来也将长期作为主要战略布局方向，南部、中部、东部、北部和东北部地区分别占比60%、7%、10%、5%、18%。期内位于核心地区的广州、沈阳、宁波等项目贡献销售，住宅销售均价整体有所提高，销售均价为31000元/平米，同比增长37%。 图7、公司在内地的销售金额 图8、销售金额按区域分布 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级)  土地储备保持充沛：财年内公司在香港新获取了3幅位于启德跑道上的住宅用地，合计GFA190万平方尺，其中公司权益面积为36万平方尺。截至财年末，公司在香港的土地储备为1688万平方尺，与上一财年基本持平。在内地公司通过收购、旧改、招拍挂等多种方式获取土储。期内公司通过收并购获取广州地铁长隆地块65%股权，公开渠道杭州上城区综合体项目和增城地块。截至财年末，公司在内地的土地储备为648万平米，主要集中南部地区，南部土储占比约50%。公司的总土储规模呈下降的趋势，但我们认为总体可保持充足，约可供未来至少4年发展，且公司积极主动置换资产（年内出售9个项目），资产质量正在改善。 图9、公司在香港的土地储备 图10、公司在内地的土地储备 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  投资物业具备强竞争力：2019财年公司在香港的租金收入维持稳定增长，实现租金收入19亿港元，同比增长12%，主要由于商业物业出租率保持良好，其中Victoria Dockside提供较高收入贡献。2019财年内地的投资物业实现租金收入17亿港元，同比增长26%，保持较快增速。 图11、公司在香港的租金收入 图12、公司在内地的租金收入 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 海外跟踪报告(未评级)  财务状况稳健：截至2019财年末，公司的账面现金为637亿港元，有息债务为1520亿港元，净负债率为32.1%，同比增长2.8个百分点，持续保持较低水平。公司一年内到期的债务占比为27%，现金短债比超过1.5，债务结构比较安全。港币、美元及其他币种、人民币债务分别占72%、23%、5%，人民币债务偿还压力较小。 图13、公司的净负债率 图14、公司的债务期限结构 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  我们的观点：2019财年公司顺利完成全年销售目标，并审慎在香港和内地补充了土地储备，大湾区作为长期深耕区域，公司通过多元化方式（收购、招拍挂、旧改）补充土地储备，当前总土储保持充足约可供4年发展需要。上半年公司出售了9个项目，通过处置滞重库存整体资产质量也逐步提高。公司的综合实力较强，主要优势更体现在：具备不惧周期和外部扰动的强大财务实力（年内香港已累计降息50bp，当前基准利率下降至2.25%）及突出的项目产品力（主要体现在投资物业上，单位数百分比稳定租金增长，约90%出租率），派息亦保持丰厚水平，当前股息收益率为5%。公司的当前股价对应FY2019PE为5.7倍，建议投资者关注。  风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、内地流动性收紧、公司销售不及预期、租金收入不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 海外跟踪报告(未评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）