请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：8.34元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 228 流通股本(百万股) 214 市价(元) 8.34 市值(百万元) 1,900 流通市值(百万元) 1,782 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance1] 公司盈利预测及估值 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 2,598 3,127 3,658 4,207 4,796 增长率yoy% 24% 20% 17% 15% 14% 净利润（百万元） 186 160 201 231 263 增长率yoy% 12% -14% 26% 15% 14% 每股收益（元） 0.82 0.70 0.88 1.01 1.15 每股现金流量 0.39 0.99 0.14 2.59 1.23 净资产收益率 16% 13% 15% 15% 15% P/E 10.2 11.9 9.4 8.2 7.2 P/B 1.7 1.6 1.4 1.3 1.1 备注：股价以4月16日收盘价为准。 投资要点 新大正发布2023年年报，公司2023年实现营收31.27亿，同比+20.35%；归母净利润1.60亿，同比-13.83%； 收入稳健增长，利润有所下行，现金流大幅改善 公司2023年度各项业务收入均实现同比增长：基础物业实现收入27.49亿元，同比+14.29%，是现阶段收入的核心；城市服务为公司新兴增长极，报告期内收入1.14亿元，同比+14.29%；创新服务实现收入2.63亿，同比+184.34%，是公司未来利润核心来源。利润同比下滑主要因：1）市场环境受宏观经济、地产下行、公司规模发展影响导致竞争加剧，增量市场减少，存量市场竞争激烈；2）部分甲方受财政收紧影响预算降低，增值服务需求释放滞缓；3）外地区域市场持续拓展，新进项目利润偏低且项目占比持续扩大；4）人员成本的刚性增加；5）信用减值损失较上年同期有所增加，且城市合伙人计划使少数股东权益较上年同期增长较大，净利润相应减少。此外，报告期内公司现金流净额2.26亿，同比增加1.36亿，现金流大幅改善主要因完善管理制度、优化结算方式等，加快资金回流。 外拓保持力度，持续推进全国化战略 2023年公司实现新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元，其中重庆以外区域市场项目占比约65.82%，同比+26.54%。从收入结构看，2023年公司来自重庆区域的收入占比34.98%，同比增长5.32%，来自重庆之外区域占比65.02%，同比增长30.34%。公司全国化布局、深耕全国重点城市的“城市合伙人”战略得到充分实践，完成了一家业务覆盖区域型企业到全国型企业的蜕变。 调整股权激励方案，完善合伙人激励计划 由于宏观经济市场环境变化等多重因素影响，公司通过了《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。同时，公司首次建立面向一线员工的项目合伙人激励计划，另外根据市场实际情况及时调整面对中层的城市公司合伙人激励计划，以便形成充分有效的激励。 投资建议：公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司，2023年收入实现稳健增长，利润下滑恰逢宏观环境与行业因素，同时也与公司自身经营的拐点有关。公司面临基本面变化及股价压力及时推出调整股权激励方案及回购计划，也体现了管理层的应变及对股东的负责。考虑到宏观环境变化及行业面临的下行压力，我们调整公司2024-2025年EPS预测至0.88、1.01元/股（前值1.13、1.44元/股），引入2026年EPS预测1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期、新承接项目利润较低、成本上升压力持续增大、数据更新不及时风险。 收入稳健增长，多重因素致利润下行 新大正（002968.SZ）/房地产行业 证券研究报告/公司点评 2024年4月17日 [Table_Industry] -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03新大正沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 盈利预测表 来源：wind，中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20232024E2025E2026E会计年度20232024E2025E2026E货币资金6161,1691,5201,824营业收入3,1273,6584,2074,796应收票据0000营业成本2,7263,1653,6394,139应收账款690807612744税金及附加18222529预付账款12323641销售费用43515562存货11121416管理费用173201236278合同资产0000研发费用0000其他流动资产156253329395财务费用-4-11-14-17流动资产合计1,4842,1932,6503,240信用减值损失-9-10-10-10其他长期投资94949494资产减值损失0000长期股权投资23232323公允价值变动收益6445固定资产176173179195投资收益1000在建工程51545863其他收益26262626无形资产33435469营业利润196251288327其他非流动资产191138139140营业外收入1011非流动资产合计568447470502营业外支出1111资产合计2,0522,6403,1193,741利润总额196250288327短期借款5468342305所得税27344045应付票据0000净利润169216248282应付账款270222266315少数股东损益9151720预收款项004253归属母公司净利润160201231262合同负债39667686NOPLAT166207236267其他应付款162182202222EPS（按最新股本摊薄）0.700.881.011.15一年内到期的非流动负债16161616其他流动负债285300390473主要财务比率流动负债合计7781,2351,3481,524会计年度20232024E2025E2026E长期借款25252525成长能力应付债券0000营业收入增长率20.4%17.0%15.0%14.0%其他非流动负债30303030EBIT增长率-11.0%24.9%14.1%13.2%非流动负债合计54545454归母公司净利润增长率-13.8%25.5%15.0%13.7%负债合计8321,2691,3821,557获利能力归属母公司所有者权益1,1941,3241,5101,727毛利率12.8%13.5%13.5%13.7%少数股东权益27425979净利率5.4%5.9%5.9%5.9%所有者权益合计1,2201,3661,5691,806ROE13.1%14.7%14.7%14.5%负债和股东权益2,0522,6403,1193,741ROIC19.4%21.8%25.2%24.7%偿债能力现金流量表资产负债率40.5%48.1%44.3%41.6%会计年度20232024E2025E2026E债务权益比6.2%38.1%22.8%16.4%经营活动现金流226162544416流动比率1.91.82.02.1现金收益196233262296速动比率1.91.82.02.1存货影响-7-2-2-2营运能力经营性应收影响-206-137190-137总资产周转率1.51.51.61.6经营性应付影响193-2910680应收账款周转天数67746151其他影响50-193332应付账款周转天数26282425投资活动现金流-130-24-36-47存货周转天数1111资本支出-98-36-50-66每股指标（元）股权投资-6000每股收益0.700.881.011.15其他长期资产变化-26311每股经营现金流0.990.712.371.82融资活动现金流-81431-157-65每股净资产5.245.816.637.58借款增加23467-126-37估值比率股利及利息支付-71-65-73-83P/E12987股东融资8000P/B2111其他影响-41417194单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。