地产行业周报：住建部明确加大保障房供给，三月居民信贷数据偏弱

1住建部明确加大保障房供给，三月居民信贷数据偏弱证券研究报告2024年4月14日平安证券研究所地产团队请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产强于大市（维持） 2核心摘要周度观点：本周住建部召开保障性住房建设工作现场会，指出加大保障房建设和供给，不断满足工薪群体刚需；国务院指出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；上海召开经营性物业贷款集中签约会议，12家房企获146亿贷款支持；张家港、泰安等多地出台购房补贴政策。考虑当前板块持仓、估值仍处低位，后续政策端支持可期。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。政策环境监测：1）央行公布3月金融统计数据。市场运行监测：1）成交：节后逐步恢复，二手房增幅较大。本周(4.6-4.12)新房成交2.0万套，环比增长2.7%，二手房成交2.4万套，环比增长72.7%。4月新房日均成交同比下降43.4%，降幅较3月扩大0.5个百分点。2）库存环比微降，去化周期24个月。16城取证库存10147万平，环比降0.1%；去化周期23.7个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面2522.1万平、成交建面3727.6万平，环比升25.2%、141.2%；成交溢价率7.3%，环比升1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.4%、22%、77.6%，环比分别降1.6pct、降8.2pct、升9.8pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行127亿元，环比增加67亿元，无海外债发行；房企发行利率为2.0-5.0%，可比利率较前次以下降为主。2）地产股：本周房地产板块跌7.1%，跑输沪深300（-2.6%）；当前地产板块PE（TTM）12.04倍，估值处于近五年69.24%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、大名城、保利发展，南向资金净流入前三为华润置地、华润万象生活、雅生活服务。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年4月12日国务院推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展2024年4月12日南京江宁购买新建商品住宅最高给予1%补助2024年4月9日张家港“卖旧买新”给予契税补贴，试行全市房票通兑通用2024年4月10日上海召开经营性物业贷款集中签约会议，12家房企获146亿贷款支持2024年4月11日泰安在主城区范围内购买新建商品住房，给予5万元购房补贴2024年4月9日广州全面叫停新商务公寓项目审批严打类住宅变相改造行为2024年4月9日住建部加大保障房建设和供给，不断满足工薪群体刚需 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日央行公布3月金融统计数据事件描述：央行发布2024年3月金融统计数据，3月末社融存量390万亿元，同比增长8.7%；其中3月社会融资规模增量为4.87万亿元，新增居民中长期贷款4516亿元，同比少增1832亿元，新增居民短期贷款4908亿元，同比少增1186亿元。点评：3月新增居民中长期贷款同比连续2个月少增，主要因上年高基数叠加当前楼市成交延续低迷。3月百强房企销售额同比减少47%，主流城市二手房成交亦同比出现下滑。当前基本面修复仍待政策端发力与宏观环境改善，近期多地开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，旨在为置换群体提供便利；江西、山东多等省市取消首套房商贷利率下限，或是给予购房补贴，后续各地政策端仍有望持续发力。资料来源：央行，平安证券研究所 市场运行监测5资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：节后逐步恢复，二手房增幅较大重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(4.6-4.12)新房成交2.0万套，环比增长2.7%，二手房成交2.4万套，环比增长72.7%。4月新房日均成交同比下降43.4%，降幅较3月扩大0.5个百分点。00.511.522.533.50246822.9.2423.1.2423.5.2423.9.2424.1.2450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%-50%0%50%100%2023.22023.52023.82023.112024.2新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套00.511.522.533.5W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套 市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，去化周期23.7个月点评：16城取证库存10147万平，环比降0.1%；去化周期23.7个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100021.10.1521.12.2422.3.422.5.1322.7.2222.9.3022.12.923.2.2423.5.523.7.1423.9.2223.12.124.2.916城库存去化月数（右）万平月 72020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2522.1万平、成交建面3727.6万平，环比升25.2%、141.2%；成交溢价率7.3%，环比升1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.4%、22%、77.6%，环比分别降1.6pct、降8.2pct、升9.8pct。土地：成交、溢价率回升，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002023.22023.52023.82023.112024.2W3.18百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%7%8%0500100015002000250030002023.32023.62023.92023.122024.3W3.25平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800022.9.1923.1.1923.5.1923.9.1924.1.19一线成交建面二线三线万平97 68 47 45 43 020406080100120嘉兴金华盐城重庆济南万平百城土地成交前五城（4.1-4.7） 资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格大多下行。4月12日当周，R001上行9.25BP至1.80%，R007下行9.2BP至1.89%。截至4月12日，OMO存量（MA10）余额为2766亿元，较4月3日减少1426亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格大多下行资料来源：Wind，平安证券研究所R007环比下行9.2BP (%)资金价格大多下行（%）OMO存量（MA10）环比下行11.522.533.544.555.51/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/32021202220232024-100-60-2020600400080001200016000200002400028000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 资本市场监测——境内债2020年1月10日本周（2024.4.3-2024.4.12）境内地产债发行量127亿元，总偿还量为187亿元，净融资额为-60亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2579.14亿，同比23年约增加0.26%；向后看，24年4月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约437.72亿。境内房地产债发行非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所010020030040050060022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0723-1024-0124-0424-0724-1025-0125-0425-0725-10亿元总偿还量到期+提前兑付-50050100150200250W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51亿元202220232024-200-150-100-50050100150200W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51亿元202220232024 10资本市场监测——境内债2020年1月10日本周13家房企共发行14支境内地产债。房企境内债发行房企境内债发行利率排序房企境内债发行规模排序资料来源：Wind，平安证券研究所26.0 20.0 11.5 10.0 10.0 10.0 10.0 051015202530城投控股华润置地联发集团北京城建光大嘉宝苏州高新张家高科境内地产债发行规模前五（亿元）0.01.02.03.04.05.06.024光大嘉宝MTN00124滨江房产CP00224康田置业MTN00124黑牡丹PPN00124联发集MTN003境内地产债发行利率前五（%） 11资本市场监测——海外债2020年1月10日本周无房企海外债发行。2024年3月海外债发行29亿美元，发行方主要为恒隆地产与太古地产，以及中梁控股部分美元债重组。房企海外债发行资料来源：Wind，平安证券研究所地产海外债月发行量地产海外债周发行量020406080100120140M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12亿美元2021年2022年2023202428.1 0.0 0.0 0.0 0.05.010.015.020.025.030.02024-03-182024-03-252024-04-012024-04-08亿美元房企海外债发行规模（周） 12资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈发行人证券简称发行额（亿元）期限(年)币种主体评级票面利率（%）利率变化(pct)前次发行时间类型境内北京城建24京城投MTN00310.005.0000RMBAAA2.68-0.342024-02-02一般中期票据光大嘉宝24光大嘉宝MTN00110.002.0000RMBAA+5.000.522023-08-03一般中期票据黑牡丹集团24黑牡丹SCP0016.700.7123RMBAA+2.48————超短期融资债券苏州高新24苏州高新MTN00310.003.0000RMBAAA2.55-0.352024-03-13一般中期票据联发集团24联发集MTN00311.506.0000RMBAA+2.95-0.092024-03-21一般中期票据黑牡丹集团24黑牡丹PPN0013.803.0000RMBAA+3.02————定向工具南京高科24南京高科SCP0025.000.6548RMBAA+2.35————超短期融资债券苏州高新24苏州高新SCP0202.000.1370RMBAAA2.00————超短期融资债券张江高科24张江高科MTN001