请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明证券研究报告＃industryId＃房地产行业＃investSuggestion＃买入(＃维持）＃marketData＃市场数据日期2024.03.28收盘价(港元)24.75总股本(亿股)71.31总市值(亿港元)1764.91总资产(亿元)11912净资产(亿元)2649每股净资产(元)37.14数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《可持续的高质量发展》20230404《拿地积极，土储充足》20230215《稳中有进，储备充足促复苏》20220901《稳健经营，穿越周期》20220403《租金收入保持增速，持续有序补地》20220217《租金收入超预期增长，顺利完成销售目标》20220115《综合实力强劲，业绩持续增长》20210829＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃01109.HK＃dyCompany＃华润置地港股通（沪、深）＃title＃大力发展资管业务，打造第二增长曲线＃createTime1＃2024年03月29日投资要点＃summary＃业绩扎实，派息丰厚：公司2023年营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%；末期每股派息1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过6%。向核心城市聚焦，维持销售规模：公司2023年合约销售3070.3亿元，同比增1.9%。公司在2023年新增了1325万平米的土储，其中一二线城市投资占比93%。截至2023年底，公司总土储达到6250万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024年总可售货值达到5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。购物中心加速开业，租金持续增长：公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%，2019-2023的年复合增速为17.5%。公司在2023年新开10座购物中心，累计开业购物中心数量达到76座。预计2024年有16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在3月份成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募REITs平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。财务稳健，融资成本新低：截至2023年底，公司净负债率下降6.2个百分点至32.6%。平均融资成本下降19个基点至3.56%的新低水平。维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入(亿元)2,5112,6332,7652,909同比增长(%)21.34.85.05.2核心净利润(亿元)278278294320同比增长(%)2.90.16.08.7毛利率(%)25.223.023.123.6核心净利润率(%)11.110.610.711.0净资产收益率(%)12.310.210.110.3每股核心收益(元)3.893.904.134.49每股股息(元)1.441.441.531.66来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司点评报告(评级)报告正文业绩扎实，派息丰厚：公司2023年营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%；末期每股派息1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过6%。收入结构改善，经常性业务收入占比提升：截至2023年底，公司开发业务收入为2120.8亿元，同比增长20.4%，经常性业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，合计收入为390.6亿元，同比增长26.4%，占总营收比例为15.6%。图1、营业收入图2、每股派息资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理利润率有下行压力，但利润结构改善：公司2023年整体毛利率25.2%，同比降低1个百分点，其中开发销售业务毛利率进一步下行至20.7%，经营性不动产业务（不含酒店）的毛利率为75.7%，同比提升4.4个百分点。公司的核心净利率为11.1%，其中开发业务和经常性业务核心净利润贡献占比分别为65.6%和34.4%。图3、利润率图4、核心净利润资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司点评报告(评级)向核心城市聚焦，维持销售规模：公司2023年合约销售3070.3亿元，同比增1.9%。公司在2023年新增了1325万平米的土储，其中一二线城市投资占比93%。截至2023年底，公司总土储达到6250万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024年总可售货值达到5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。图5、合约销售图6、土地储备资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理购物中心加速开业，租金持续增长：公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%，2019-2023的年复合增速为17.5%。公司在2023年新开10座购物中心，累计开业购物中心数量达到76座。预计2024年有16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在3月份成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募REITs平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。图7、购物中心数量图8、购物中心租金收入资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司点评报告(评级)财务稳健，融资成本新低：截至2023年底，公司净负债率下降6.2个百分点至32.6%。平均融资成本下降19个基点至3.56%的新低水平。图9、净负债率图10、平均融资成本资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司点评报告(评级)附表资产负债表单位:亿元人民币利润表单位:亿元人民币会计年度2023A2024E2025E2026E会计年度2023A2024E2025E2026E流动资产7,8447,9578,2808,738营业收入2,5112,6332,7652,909货币资金1,1841,4021,4491,758营业成本1,8802,0282,1272,221存货5,2475,0715,3175,553销售费用73.076.580.484.6应收账款513585614529管理费用66.865.869.172.7其他应收款662662662662财务费用17.419.019.820.6其他流动资产238238238238其它收益85.947.151.156.4非流动资产4,0684,3314,5524,789营业利润577.7509.3539.6586.9物业、厂房及设备158159159160公允价值变动80.50.00.00.0使用权资产53535353投资收益28.029.430.932.4投资物业2,6282,8913,1113,347其它经营开支17.419.019.820.6于联合营公司的权益856856856856税前盈利664.4515.1545.9593.6其他非流动资产233233233233所得税291.3195.7207.4225.6递延税项资产140140140140税后盈利373.0319.4338.5368.1资产总计11,91212,28812,83113,527少数股东损益59.441.544.047.8流动负债5,8425,9066,1216,466核心净利润277.7277.8294.5320.2短期借款643646648647核心EPS(元)3.893.904.134.49应付账款1,5871,8441,9332,019每股股息(分)144144153166应付税项354354354354合同负债2,6762,4792,6032,863主要财务比率其他流动负债565565565565会计年度2023A2024E2025E2026E非流动负债2,2282,3252,4232,524成长性(%)长期借款1,6801,7761,8751,976营业收入21.34.85.05.2长期应付款105105105105核心净利润2.90.16.08.7递延所得税负债345345345345负债合计8,0708,2308,5448,990盈利能力(%)股本7777毛利率25.223.023.123.6储备2,6422,8173,0023,204核心净利率11.110.610.611.0少数股东权益1,1931,2341,2781,326ROE12.310.210.110.3股东权益合计3,8414,0584,2884,537负债及权益合计11,91212,28912,83213,527偿债能力净资产负债率(%)30.726.226.020.0流动比率1.31.31.41.4现金流量表单位:亿元人民币速动比率0.40.50.50.5会计年度2023A2024E2025E2026E税前利润664515546594营运能力(次)折旧和摊销1091010资产周转率0.20.20.20.2公允价值变动损益0000应付帐款周转率1.11.11.11.1财务费用18192021应收帐款周转率4.94.54.55.5所得税开支-291-196-207-226营运资金的变动-134362-186-64每股资料(元)经营活动产生现金流量466513306594每股核心收益3.893.904.134.49投资活动产生现金流量-325-