大力发展资管业务，打造第二增长曲线

港股通（沪、深） 买入(＃维持） ＃title＃大力发展资管业务，打造第二增长曲线 2024年03月29日 投资要点 业绩扎实，派息丰厚：公司2023年营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%；末期每股派息1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过6%。 向核心城市聚焦，维持销售规模：公司2023年合约销售3070.3亿元，同比增1.9%。公司在2023年新增了1325万平米的土储，其中一二线城市投资占比93%。截至2023年底，公司总土储达到6250万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024年总可售货值达到5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。 购物中心加速开业，租金持续增长：公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%，2019-2023的年复合增速为17.5%。公司在2023年新开10座购物中心，累计开业购物中心数量达到76座。预计2024年有16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。 ＃relatedReport＃相关报告 《可持续的高质量发展》20230404《拿地积极，土储充足》20230215《稳中有进，储备充足促复苏》20220901《稳健经营，穿越周期》20220403《租金收入保持增速，持续有序补地》20220217《租金收入超预期增长，顺利完成销售目标》20220115《综合实力强劲，业绩持续增长》20210829 建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在3月份成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募REITs平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。 财务稳健，融资成本新低：截至2023年底，公司净负债率下降6.2个百分点至32.6%。平均融资成本下降19个基点至3.56%的新低水平。 维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。 ＃emailAuthor＃海外房地产研究 分析师： 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。 ＃assAuthor＃严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 报告正文 业绩扎实，派息丰厚：公司2023年营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%；末期每股派息1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过6%。 收入结构改善，经常性业务收入占比提升：截至2023年底，公司开发业务收入为2120.8亿元，同比增长20.4%，经常性业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，合计收入为390.6亿元，同比增长26.4%，占总营收比例为15.6%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 利润率有下行压力，但利润结构改善：公司2023年整体毛利率25.2%，同比降低1个百分点，其中开发销售业务毛利率进一步下行至20.7%，经营性不动产业务（不含酒店）的毛利率为75.7%，同比提升4.4个百分点。公司的核心净利率为11.1%，其中开发业务和经常性业务核心净利润贡献占比分别为65.6%和34.4%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 向核心城市聚焦，维持销售规模：公司2023年合约销售3070.3亿元，同比增1.9%。公司在2023年新增了1325万平米的土储，其中一二线城市投资占比93%。截至2023年底，公司总土储达到6250万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024年总可售货值达到5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 购物中心加速开业，租金持续增长：公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%，2019-2023的年复合增速为17.5%。公司在2023年新开10座购物中心，累计开业购物中心数量达到76座。预计2024年有16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。 建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在3月份成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募REITs平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 财务稳健，融资成本新低：截至2023年底，公司净负债率下降6.2个百分点至32.6%。平均融资成本下降19个基点至3.56%的新低水平。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoad&BridgeConstructionDevelopmentCoLtd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、ChouzhouInternationalInvestmentLtd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、ChinaCinda2020IManagementLtd、成都银行股份有限公司、成都新津城市产业发展集团有限公司、滁州经济技术开发总公司、珠海华发集团有限公司、华发投控2022年第一期有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、平安国际融资租赁有限公司、上海银行杭州分行、湖州南浔振浔污水处理有限公司、湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、TaishanCityInvestmentCo.,Ltd.、益阳市赫山区发展集团有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司、高密市交运天然气有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、国贸控股（香港）投资有限公司、中国国新控股有限责任公司、国晶资本(BVI)有限公司、中原资产管理有限公司、中原大禹国际(BVI)有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、溧源国际有限公司、多想云控股有限公司、成都中法生态园投资发展有限公司、桐庐县国有资产投资经营有限公司、润歌互动有限公司、政金金融国际（BVI）有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、百德医疗投资控股有限公司、江苏省溧阳高新区控股集团有限公司、江苏中关村控股集团（国际）有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、连云港港口集团、山海（香港）国际投资有限公司、漳州圆山发展有限公司、镇江交通产业集团有限公司、HigherKeyManagementLimited、广州产业投资基金管理有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、恒源国际发展有限公司、建发国际集团、湖州燃气股份有限公司、新奥天然气股份有限公司、新奥能源控股有限公司、四海国际投资有限公司、商丘市发展投资集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、交运燃气有限公司、中南高科产业集团有限公司、中国景大教育集团控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、重庆农村商业银行股份有限公司、重庆市万盛工业园区开发建设有限公司、ZhejiangBoxinBVICoLtd.、湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、厦门国际投资有限公司、无锡市太湖新城资产经营管理有限公司、江苏句容投资集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、YiBrightInternationalLimited、临沂城市建设投资集团有限公司、云南省能源投资集团有限公司、YunnanEnergyInvestmentOverseasFinanceCompanyLimited、杭州钱塘新区建设投资集团有限公司、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司、CMSInternationalGemstoneLimited.、招商证券国际有限公司、中国光大银行、台州市城市建设投资发展集团有限公司、合肥市产业投资控股（集团）有限公司、XianJinIndustryInvestmentCompanyLimited、SDOEDevelopmentICompanyLimited、山东海洋集团有限公司、孝感市高创投资有限公司、武汉葛化集团有限公司、杭州上城区城市建设综合开发有限公司、ZhejiangBaronBVICoLtd.、江苏华靖资产经营有限公司、常德市城市建设投资集团有限公司、上饶市城市建设投资开发集团有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、济南舜通国际有限公司、济南轨道交通集团有限公司、仪征市城市国有资产投资发展（集团）有限公司、广西金融投资集团有限公司、广西投资集团有限公司、福建漳龙集团有限公司、青岛国信发展（集团）有限责任公司、常德市城市发展集团有限公司、郴州市福天建设发展有限公司、扬州江淮建设发展有限公司、济南天桥产业发展集团有限公司、成都东进淮州新城投资集团有限公司、平潭综合实